房价“高烧”不止 新政“猛药”能否真正疗治？

　　房价持续上升，百姓望房兴叹。如何控制房价过快上涨，让更多人买得起房，目前已列入各级政府工作议程，党中央、国务院及各级政府部门由上到下，从土地供应、银行信贷到税收调整，一系列综合性政策措施已经出台。近一段，国务院领导又针对住房价格上涨过快等突出问题，多次作出重要批示。国家各相关部门出台了系列举措，加强和改善宏观调控，努力实现房地产市场健康发展。然而能否众愿所归，遏制房价上涨或降低房价，人们拭目以待......

　　国家政策频频出台 房价能否遏制？

　　七

　　部委联合“治”房价

　　建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。自2005年6月1日起，国家将对个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度；今后“炒地”行为、转让“期房”行为都将禁止。国务院办公厅还通知要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。>>>

　　国务院：8大措施“砍”房价

　　目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势。会议提出了加强房地产市场引导和调控的8大措施：>>>

　　国务院：8点意见“稳”房价

　　一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　央行调高房贷利率“抑”房价

　　3月17日，央行出台了以调高房贷利率、提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。在进行上述调整的同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62％下调到0.99％，法定准备金存款利率维持1.89％不变。>>>

　　点评

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　　从去年开始，党中央、国务院就把对房地产市场的调控作为宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，基本遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头。然而在人民期待的目光中连连出台的政策，究竟能否象人们所希望的那样控制房价上涨，让我们听听专家们怎么说。

　　权威解读：

　　房价到底升还是降？

　　·成本偏低、投资增多、需求高涨 房价下半年仍可能上涨

　　国家统计局的数字显示，一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8百分点。尽管央行提高了商业银行自营性个人住房贷款利息，但国家统计局的专家认为，下半年房价增长仍可能偏快。>>>

　　·下半年房价增长仍可能偏快 专家细说四大理由

　　国家统计局景气中心研究室副主任张海旺直接把房价上涨的原因归结为投资性购房需求的膨胀。他表示，“投资性需求是拉动整个房屋需求膨胀的主要因素，目前房价高或增长快的城市基本上都是投资性需求膨胀的地区。”>>>

　　·下半年房价涨幅将低于上半年

　　来自国家统计局的数字显示，一季度，我国商品房平均销售价格同比上升12.5%，涨幅比去年同期提高5.8百分点。尽管央行提高了商业银行自营性个人住房贷款利息，但国家统计局的专家认为，下半年房价增长仍可能偏快。>>>

　　·加息后京房价仍稳中有升

　　近期二手房市场却出现了一个新现象：一些急于出手的二手房投资客纷纷降低房价，部分中介公司也适时推出了快速出售服务，开出了低于市场正常交易价的价格。此现象也反映出加息至少对二手房投资的抑制已初见成效。>>>

　　·刘志峰：新政策旨在稳价　并非打压房价

　　建设部副部长刘志峰称，当前对房价调控的基本原则是：积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管。这位官员强调，政府并非在打压房价，而是为了稳定房价。>>>

　　·二手房价有望降低

　　自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足两年即转手交易的行为加大税收调控力度。通过政府最近一系列的重拳出击，房地产二级市场已经受到影响。资料表明，第一季度的房源供应量和成交量明显增加，这说明政府的举措已经有了初步成效。>>>

　　·北京第一季度商品现房价格每平米上涨523元 >>>

　　·专家预测：深圳房价涨幅可望迅速回落 >>>

　　专家细解：房价“高烧”，病因何在？

　　价格是市场供求关系的直接反映，但价格上涨有长期上涨和短期上涨之分，有合理上涨和不合理上涨之别，引起价格上涨有表面原因，也有深层根源，有市场化因素，也有非市场化的因素。市场化因素引起的上涨是一种正常现象，非市场因素引起的上涨则就是不合理的了。因此，重要的是不仅要分清是短期上涨还是长期上涨，而且要分析是表象原因还是深层的原因，这样，才能找出解决矛盾的正确方法和对策。

　　房地产价格上涨的表象原因

　　居民住房需求强劲；土地出让量减少；土地出让方式转变，从过去主要以协议出让为主转向全部实行招标、拍卖方式，使土地出让价格平均水平提升；土地价格上涨；本次宏观调控政策尤其是信贷政策主要对象是针对房地产和相关产业投资者，对于住房消费者信贷来说，没有限制，这样投资者与消费者之间就会在短期内产生需求与供给间资金的不平衡缺口，推动了价格趋涨；房地产市场供求结构尤其是经济适用住房供应比例下降；建材价格上涨；对房地产市场预期看涨。

　　房地产价格上涨的深层根源

　　影响房地产价格因素很多，推动价格上涨有短期因素，也有长期因素。我国房地产市场价格体系不完善，新旧价格体系并存和土地制度、房地产制度不健全带来的结果。其一，长期需求潜力巨大与短期供给因素受到制约的信息偏差，引致消费者对未来预期发生变化，远期购买力超前化导致了短期供求失衡偏差是表象原因，而根本原因还是土地及房地产供给制度不健全。其二，原有房地产价格体系受到冲击，新的价格体系尚未建立，新旧价格体系同时并存带来连锁反应。>>>

　　各地

　　政策：给房价“降温”

　　在中央对房地产进行宏观调控的同时，各地纷纷采取针对性措施，给本地的房地产市场降温。目前，上海市房价平均水平居全国之首，因此上海的房地产市场状况对于全国而言具有“风向标”意义。>>>

　　北京：国土资源局首次公开披露了开发商的真实土地成本，并表示北京市现有土地资源足以保证每年的经济适用房建设；

　　南京：今年加快了经济适用房建设，力图通过增加中档房源的供应量，达到供求比例与需求结构更加平衡；为了规范市场秩序，深圳市采取强化买卖合同备案管理、杜绝一房多卖、实行房源信息透明化等措施；

　　深圳：采取强化买卖合同备案管理、杜绝一房多卖、实行房源信息透明化等措施；浙江省力争用3年左右时间，筹建全省性的“商品房预(销)售网上备案系统”，房地产市场信息的不透明、不对称状态，有望逐步得到遏制；

　　济南：今年将启动房地产预警预报系统，加强对房地产市场的预测和分析，以便于对增长过快的房价进行宏观调控；

　　上海：从财政、金融、税收、产业等方面，出台了一系列政策措施：对个人居住未满一年即出售的普通住房征收营业税及附加费；明确今年实现可预售商品房2000万平方米，力争中低价普通商品住房占上市总量的65%；明确同一借款人申请第二套住房贷款，必须提高首付成数；对于交接或居住未满一年就转让的房屋，银行不提供房贷的转按揭服务。同时，上海工商部门出台多项措施对上海房地产市场进行专项整治，由于签订虚假定金合同，一天之内上海曾有3家房地产公司被判罚出局，房地产开发资质被注销。

　　相关资料

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　　五大关键词引领今年楼市

　　经济适用房

　　意见：加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。

　　点评

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　　这些政策措施目的在于鼓励支持普通百姓自住住房需求。当前房地产市场的供应结构不合理，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长，非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。

　　廉租房

　　意见：城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

　　点评

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　　住房是一种生活必需品，它不可能通过完全市场竞争达到供求均衡；而且，住房是人的一项基本权利，保障人的住房权利是政府的责任。当前，个别地方最低收入家庭基本住房需求不能得到应有保障，一个重要原因是住房保障体系不健全。因此，完善城镇廉租房制度就显得尤为迫切。

　　严查房地产违规

　　意见：依法严肃查处违法违规销售行为。包括：“虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）与套型面积控制性项目建设要求的。”

　　点评

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　　房地产市场存在严重的信息不对称，这些政策措施的出台，目的在于给老百姓创造一个透明有序的房地产市场。

　　禁止转让期房

　　意见：禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易。

　　点评

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　　要抑制房价疯涨，必须遏制投机炒作风。

　　税收调控

　　意见：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　点评

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　　当前我国房地产市场的主要“症状”就是部分地区投资和投机性购房需求增长过快，一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作；一些开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，增加市场的紧张气氛；此外，我国目前房地产税费主要集中在开发投资环节，最终被房地产商摊入成本，而保有、交易环节相对偏轻。严重的房市投机，使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，阻碍了群众住房条件改善的步伐。网友评说：稳定房价是否慢了一拍？

　　国家对每个成年人住房情况不是不了解的,而且每个人都登记过.现没房子都是什么人,有房住的都是什么人买的起房的都是什么人,买不起房的都是什么人.在计划经济无权无势没有分到住房,在今天的市场经济.在稳定房价也买不起房子!能有好的办法吗?

　　建议单位修房者自己联合起来，自己找开发商，修老百姓自己的房子。国家应该出台这样的文件！

　　“人大”会后才开始的“稳定房价”应该说“慢了一拍”。等到“政府工作报告”“国八条”“国务院八条措施”“七部委联合发文”相继出台，温洲，杭洲，上海等地房价已“严重失控”到了“泡沫破灭”的前夜了。如果中央不插手，可能泡沫还在继续。令人费解的是：这些地区巳出现不“正常的房市”多年了，但地方政府每年的工作报告却都是一片“政绩声”。让这些地区的人们更有理由怀疑这些“公仆”有没有控制，驾驭地方工作的能力了。银行潜在的“坏账风险”，以后有谁来“买单”。

　　国家的政策措施是积极有力的,出发点是为老百姓谋利益,但要想从根本上抑制房价,有几个源头问题必须堵住.一是中介机构的炒作,二是私下交易的违法活动,三是加大土地的更加严格管理,五是钢材及建筑材料价格上涨过快带来的房价上涨问题得到有效控制。如这些问题得不到有效解决，房价上涨的问题可能还是果显著很难见效，必然影响宏观调控政策的落实。

　　房价政府官员越管越高，他们是在办公室里想出来的办法,结果是老百姓穷的越来越穷,而富人却越来越富.这与中央的本意是大径相庭。

　　居者有其所的问题不止是一个经济问题，更是一个政治问题，一个事关党和政府是否真正执政为民、让广大百姓从改革开放伟大实践中受益的重大问题，房价能否平稳降低至社会可以承受并能使房产行业健康持久发展，也是市场经济条件我国政府执政能力的一次重大考验。我们拭目以待，我们期待成功！！

　　房价太高，一是因为开发商的暴利抄作；二是因为老百姓的盲目跟价；三是老百姓的心态不正，都认为房价每天在涨，而工资是固定的，这就象经济危机的前兆一样。

　　政府不管怎样采取平抑房价的政策我看都不会把房价回落到五年前或三年前的价格，手有房者不赚钱他是不会卖的，这是人人都知道的事。老百姓是永远买不起的。

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