广州二手房交易量已与一手房持平 交易量急升的同时也暗藏着许多陷阱(图) | ||
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| http://www.sina.com.cn 2005年05月16日09:52 大洋网-广州日报 | ||
据统计，在广州二手房的交易中，80%~90%是通过房地产中介完成。但是，二手房交易的高速增长也带来了一系列问题：由于房地产中介从业人员素质参差不齐、合同五花八门，中介收费混乱等等，让不少消费者觉得广州的房地产中介市场陷阱重重。借“房地产监管年”之机，本报和广州市国土房管局今日联手推出“聚焦房地产中介”专题，深刻剖析房地产中介市场的收费、差价、合同等问题，希望广州房地产中介更规范，市民买卖房屋更有着数。 策划/关雅文、陈穗华 撰文/记者 陈穗华、李妍 通讯员 穗房宣 收费之惑 中介服务费标准争议不断 新规范明确不得强推延伸服务 通过中介买一套20万元的二手房，到底要交多少中介服务费？记者最近调查发现，不同的中介公司有不同答复，高的收取6000元，低的收取2000元。为什么会有如此大的差异？消费者不禁蒙查查。 针对五花八门的房产中介收费，有消息称，新的房地产业二手中介服务收费标准将在年内推出，规范后的二手交易中介服务费限额将可能较目前下降50%以上，即买卖双方合计支付不超过成交价2.5%的中介费。虽然新标准目前仍处于调研阶段，已在业内引起了不小的反响。 中介费：各收3%？共收3%？ 记者在调查中发现，目前广州地产中介收费的名称五花八门，有的叫“佣金”，有的叫“咨询及服务费”，有的叫“经纪费用”，有的叫“咨询及买卖代理费”…… 中介费收费的混乱主要在于对收费政策的理解差异上。据了解，目前国内中介代理收费的依据是1995年公布的《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》，其中第六条规定：“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但不超过成交价格的3%。” 这个收费标准虽然规定了收费的幅度，但是并没有说明中介是向单方收费还是向双方收费，所以在执行的过程中，争议不断。有的认为收费标准是指向买卖双方的收费共计不能超过成交总额的2.5%；有的认为买卖双方是不同的委托方，所以是对单方收费不超过2.5%。广州地产中介的行规一般为向委托销售方收2%~2.5%，向委托购买方收2.5%~3%（包括代办交易等手续）。由于相关部门没有对此进行解释，使中介收费存在不确定性。 而从市民投诉来看，中介对买卖双方收取的服务费合计超过成交价3%的例子屡见不鲜，有的甚至达到了6%~8%！ 按揭费：6000元？还是2000元？ 在签定《房屋买卖合同》后，有的中介会提供后续的手续办理服务，要收取按揭费、评估费、律师费、“加急费”等，但是里面猫腻多多，一不小心便会中招。 业主伍先生委托房地产中介将自己位于海珠区的房改房放盘，该房67平方米左右，卖出了21.5万元的价格。按中介经纪的算法，按揭手续费是6000多元，税费6000多元，加上中介费、律师费，差不多要3万元。中介与伍先生协商，一条龙帮他搞掂手续费用，让他净收18.5万元，伍先生觉得让中介办手续更省事，就同意了。但后来一次偶然的机会，伍先生看到一家按揭公司的广告中称：提供优惠措施，按揭手续费只要成交价的1.2%，按照伍先生的房屋成交价格，只要2000多元，跟那家中介公司的评估相差4000多元。 陈先生今年在某中介的撮合下买了一间房，由于他急于出国，于是问中介能否加快办手续。经纪先是苦着脸说：房管局办理手续很麻烦，要一个月时间；后来又悄悄地告诉陈先生说，他们在房管局有熟人，只要花点小钱，包能搞掂。急于求成的陈先生最后交了1000元“加急费”。对此，广州市房地产中介服务管理所负责人表示，消费者要谨慎从事，国土局根本没有这种“加急费”的收费项目，消费者不要助长这种不良风气。 差价之谜 房产中介利用炒家赚“差价” 市民有望付费买详尽二手房信息 由于目前房地产中介市场发育尚不完善，人员素质良莠不齐，非法行为时有发生。形形色色的“吃差价”，已经成了房产中介市场公开的秘密。 记者了解到，从去年开始，一度消沉的“吃差价”出现了新的招数，除了原先买方、卖方和中介三方外，第四方———即一批专业“炒楼客”的现身使得房产中介市场扑朔迷离，这种比较隐蔽的“吃差价”形式，也使管理部门面临着取证上的困难。 阻碍双方见面 瞒天过海骗买家 刘先生今年春节前看中一套位于市内繁华路段的商品房，中介告诉刘先生：业主叫价22万元。刘先生看完楼后，觉得价钱尚算公道，便约业主年后签约。 谁知在签约当日，中介通知刘先生，业主临时有事不能来，让刘先生与其公司先签房屋买卖合同。刘先生心觉不妥，遂向中介公司问个究竟。该中介搪塞道：“业主有事要出远门，短期内不会回来，而业主本人委托我公司全权代签合同，您大可放心签这份合同。”中介公司还暗地向刘先生透露，由于该套商品房的价格相当“笋”，如果现在不签约落实，万一业主改变主意的话，刘先生很可能就买不到这么“笋”的房了。 尽管有些怀疑，但由于非常喜欢这套房子，权衡利弊后，刘先生最终还是与中介公司签了约。但他在办理手续的时候和业主见面交谈才发现，原来业主叫价只有19万元，业主与中介公司签订了全权委托合同后，中介转身就赚了3万元。 卖方吝啬佣金 默认中介吃差价 对于大多数二手房买卖双方来说，除了签订房屋买卖合同时的那一次见面，整个交易过程都是通过中介公司促成的。抓住买卖双方彼此不认识的特点，部分中介公司特地不让双方见面，并把卖方放出的房价有意抬高，如果成交，他们不仅多赚了中介费，而且还“空手套白狼”，从中获利。 还有相当多的业主卖楼前，为了免缴中介费和房地产交易契税，事先同房产中介达成协议签下委托书，定下房屋售价，不需缴纳中介费、税费，但房产中介以多少钱出售房屋业主则无权过问。在签订“全包合同”的情况下，即使买卖双方见面，业主都会睁一只眼闭一只眼，不会向买方透露房子的实际售价；但“全包合同”不仅损害了买方，有时也会损害卖方的权益。 另外，由于房产中介开出的售价得到了买主的接受，不构成欺诈。“聪明”的房产中介还会将抬高的差价以其他费用的形式，在合同的附加条款里注明，以避免日后的风险。消费者保护自己利益的最好方法就是不贪小便宜，按照规定缴纳所需费用。 勾结“炒楼客” 两天赚取2万元 邓先生今年1月11日经M中介公司赤岗分行业务员阿威介绍购买海珠区新安街一套物业，并与“业主”高某签订了三方合同，成交价22.5万元，当时阿威介绍高某就是业主，邓先生深信不疑。 房子没过户转手便卖高价 哪想到过了两天，邓先生偶遇一朋友说起此事，朋友说该物业的业主不姓“高”，并给了邓先生业主的电话。邓先生打电话一问，原来该物业真正的业主是林女士，而高某则是林未完成交易的买家，她与高某的买卖是该中介公司的另一业务员陈某促成的，成交时间是今年1月9日，成交价20.5万元。 “M公司仅用两天就串通高某吃了我整整2万元的差价，还赚了两次中介费。”邓先生认为，M公司在促成这次交易中严重违规，隐瞒了真实情况，高某不具备业主条件，根本无权处理该物业。 未经业主同意又找新买家 林女士对此事也表示意外，认为M公司串通高某与之签约后，未经其同意又把她的物业转卖给新买家，是严重违规，要求中介赔偿损失及中止她与高某的买卖关系。 目前，广州市国土房管局房地产中介服务管理所对该案展开了调查取证，并对相关公司和责任人进行了处罚。 每年近百家中介出局 据广州市房管局的统计资料，2005年第一季度，广州市存量房（二手房）交易登记面积和金额为208.12万平方米和62.23亿元，同比增幅高达36.8%和41.6%。 根据广州市房地产交易中心、清华大学和满堂红地产的共同预测，未来两年内，广州的二手房交易量将会超过一手房，至2006年底，老八区的二手房屋交易面积将突破1000万平方米。 随着美国21世纪、澳门的大地行、台湾的志联行等外地资本进入广州市场，中介行业之间的竞争也达到前所未有的白热化程度，近两年来每年都有近100家房地产中介被市场淘汰，而几家大型中介如中原、合富、满堂红地产却不断扩张，业内人士认为：未来房地产中介行业将出现越来越集中的趋势。 对策一：清理收费 新中介收费标准区分 基本服务和延伸服务 如何解决目前市场上收费混乱的问题？记者从可靠渠道得知，广州有关部门正在酝酿新的房地产业二手中介服务收费标准，基本思路是将二手房的中介服务收费分为基本服务和延伸服务两种情形。 基本服务主要包括房屋权属调查、房屋状况调查、确立成交立项、跟双方洽谈、订立合同文本等。规定了双方合计的最高收费标准，并不得再收咨询费。 延伸服务则包括代办过户手续、确权、代办预售契约手续、代办按揭房屋转让手续、代办租赁登记手续等，这些服务不带有强制性，市民可以不委托中介去做。 对策二：公开信息 政府提供二手房信息 市民支付信息费购买 广州市房地产交易中心、清华大学和满堂红地产的联合调查显示，目前在广州房屋二级市场中，仅有约5%的市场参与者接受和使用政府发布的信息。 但有近95%的市场参与者对此类信息存在需求，潜力很大。同时，大部分受访者愿意为微观信息支付费用。报告建议，可向有需求的市民提供项目信息和某套房屋的信息，并收取费用。 广州市房地产交易中心副所长黄文雄表示，目前，该局已在国土房管局的网站上公开了商品房预售成交信息、预售证确权信息、登记信息和部分交易审核信息，该局正在研究如何进一步公开二手房交易登记的有关信息，包括公布价格指导信息、市场研究的有关信息等等。（来源：广州日报） | ||
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