房产产权期限“隐性”缩水侵吞购房人

　　一些敏感的购房者发出“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑

　　100多平方米的面积，不过几间房的空间，却承载了普通人大半生的积蓄和奋斗历程。在不少购房者为“房屋面积缩水”纷纷选择与开发商对簿公堂的时候，却忽略了“房产产权期限缩水”这一潜在的“窃贼”。

　　“产权年限缩水”受到关注了吗？购房者多关注实际使用面积缩水

　　陈玉泉是广西师范大学的一名研究生。不久前，他在南宁市琅东新城区购买了一套价值50多万元的新房，在签订商品房购买合同时，他留意到：土地批注期限与自己能够到手的房产证期限之间有近5年的间隙。“在我国法律规定中，‘土地使用权’与‘房产产权’是两个不同的概念，也是法律界和经济学界争论的焦点，别说很多老百姓搞不明白，就是房地产开发商自己也弄不清楚。”与房开商经历了一番唇枪舌战的陈玉泉颇为担忧地说。

　　陈玉泉告诉记者，他曾经在网络上通过个人聊天室的方式进行过随机调查，发现超过90％以上的购房者不太关注“产权年限缩水”的问题，但对于实际使用面积缩水的问题非常关注。

　　“堤内损失堤外补”说法成立吗？开发商比购房者明白

　　“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，我买的房子只有65年使用期，整整少了5年！”南宁市民李玉明拿到所购商品房的房产证时，觉得自己“吃了亏”。李玉明算了这样一笔账：“我付的总房价是70万元，少5年可就等于多付了5万元！”

　　然而，包括房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士都不赞成这种简单的估算方式。南宁市房地产开发商韦强认为：“房屋价格上涨实际上已经弥补了由于房屋使用期限‘缩水’给购房者带来的损失，这种价格上的涨跌呈现出‘堤内损失堤外补’的态势，不能用简单‘购房价格除以使用时间’方式来计算。”

　　据了解，近年来，围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。香港天龙房地产开发咨询公司负责人徐天举认为：“开发商非常了解其中的奥秘，但购房者却常常因为信息不对称而成为受害者。”

　　“现在关注为时太早”吗？这并不能回避开发商转祸给购房者的现状

　　不少专家认为，由于土地政策是从计划经济向市场经济转轨过程中以“摸石头过河”的方式不断出台的，现在预计70年后的土地产权归属未免为时太早。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春认为，“为时太早”并不能回避目前开发商把“房产期限缩水”利益损失转嫁给购房者的现状。眼下，较为可行的办法是，政府加强信息的公开和及时性，给消费者一些有针对意义的参考指标，以此为导向与销售方交涉谈判。

　　法律界人士设想破解之道：

　　三大设想能否直面难题

　　面对“70年后，我们房屋怎么办”的质疑和困惑，众多接受记者采访的业内人士和法律界人士认为，这一问题肯定会随着经济的发展，国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰而逐步破解，就目前法律政策而言，四大设想可以突破目前的产权期限缩水困惑。

　　──重签合同，续缴出让金。

　　昆慧律师事务所资深律师吉昆峰认为，土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。但这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。

　　──房随地走，国家补偿。

　　由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。

　　但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿—个人拆迁”的形式，应审慎衡量补偿标准，与公民个体之间营造“共赢”关系。

　　──政策持续调整，法规适时完善。

　　众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。

　　产权期限缩水楼盘的自述：

　　身价涨了，寿命短了，主人亏了

　　面积缩水、建筑过程偷工减料……这些常见的房屋开发商引君入瓮的“圈套”固然十分狡猾，我榨取购房者钱财的方式更加隐秘，我可以让人们在不知不觉中亏损一大笔资金。行业里给我冠名：“房产产权期限‘缩水’”。

　　我其实是土地所有权和土地使用权分离诞生的“怪胎”。国家规定居住用地土地使用权最高使用年限是70年，也就意味着我的寿命最多只有70年。但房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1—3年。我的寿命也就随着开发商开发住宅时间长短而缩短。

　　当购房者真正成为我的主人──业主时，我能够为他服务的时间实际上已经大大缩水了。如在广西北海、浙江、福建等一些“烂尾楼”重新进入土地交易市场后，已经浪费了10年左右的光阴。假设我的身价是70万元，折算成70年，购房之日主人每年要为我支付1万元，如果真正入住时候不过65年，主人就白白损失了5万元。

　　我损失的身价当然不会由房屋开发商来支付，在买房过程中，售楼人员会鼓动如簧之舌，从地段到户型、从投资潜力到回收成本……吸引业主们购买房屋，但他们往往会把前期开发、建设我浪费的时间，折算成金额，打入房价中，让业主们成为真正的“冤大头”。

　　一些专家对我这个“怪胎”诞生的解释是：房屋产权改革前选择70年是以中国人平均寿命来计算的，而我届时也该到了寿终正寝的时候。但随着房价日益攀升，越来越多人把能够把我买回家中作为一生重要的奋斗目标，他们也越来越看重使用年限对我的价钱、价值的左右。

　　不少专家呼吁，在无法彻底改变目前土地使用权和转让法律的前提下，把我的诞生时间、使用年限通过互联网、土地交易中心、房产管理部门进行及时传递，加强交易透明度，同时政府出台指导性价格等方式，能够更充分地发挥市场调节作用，给我一个名符其实的身价。

　　如果真能够这样做，我也就犯不着每天忧心忡忡：身价虽然飚升，但寿命却缩短，让主人亏损了。

　　房地产专家论解决之道：

　　多元化模式才能逾越“缩水”之坎

　　针对房产产权期限“缩水”问题，多年研究房地产市场走向的学者、浙江大学博士杨天保认为，只有房地产行业多元化的经营模式变化，加上消费者更广阔的房屋消费选择，才能逾越产权期限“缩水”之坎。

　　杨天保说，房价居高不下的一个重要原因是消费者自身的“期涨”“追涨”心态。当更多的消费者把租房、买房都作为自己人生选择的时候，多元化的房产发展模式和多元化的选择模式，将使“房屋产权期限缩水”不再成为老百姓的困惑。

　　单一“买地卖楼”模式的问题在金融危机中暴露无遗

　　房地产开发必须从单一的“买地卖楼”模式中走出来，走综合开发之路。杨天保介绍，我国的房地产开发很大程度上只是简单地照搬照抄香港模式。香港模式的最大特点就是“买地＋挖坑＋贷款＋预售＋交房”，由此衍生出来的结果往往就是“纠纷＋扯皮＋跑路”。这种模式依托基础，一是政府以批租方式垄断土地供应，二是大开发商垄断市场，5—7家房地产商控制了70％以上的土地，三是银行愿意与开发商保持密切联系。“但这种模式最大的问题在金融危机中暴露无遗。因此，香港房地产界自己也在寻求新的发展道路。”

　　中国开发商没有投资土地升值的前瞻性

　　按照西方经济学的划分，房地产开发第一要素是房屋，第二是土地，第三是现金流，第四是增值。香港模式的最大特点是只做了前三部分，完全没有考虑到如何从第四步中获取收益。相比之下，新加坡、日本、香港最近相继引进的美国模式则完全不同，美国70％以上的地产商资金是直接投资，15％靠银行贷款，美国房屋开发商最大的收益来自于房屋出租后的升值收益，而中国开发商既没有投资土地升值的前瞻性，也没有参与金融资本运作的胆识。

　　业内人士普遍认为，未来中国房地产行业发展会改变单一“买地卖楼”向“联合收割”型发展，这将大大缓解目前由购房者单独承担“缩水”期权房屋的现状。（撰稿：记者何丰伦）新华社北京5月16日专电（来源：新华每日电讯）