北海：十年艰辛探索重现地产生机

　　5月的北海银滩，接踵而至的人潮与北部湾的波涛一样涌动。

　　记者在广西北海市采访发现，这里每个新楼盘的房价都在每平方米1400元以上。开发商告诉记者，现在，北海商住房的平均价格已从最低谷时的每平方米1000元左右的阴影走了出来，并以年均10%的涨幅稳步回升。这表明，曾被称为“房地产泡沫经济博物馆”的北海经过10年的艰辛探索，终于消除了“泡沫经济”带来的不良影响。

　　由于北海具有迷人的亚热带海滨风光，气候宜人，环境优美，空气负氧离子含量高，现在，北京、辽宁、黑龙江、吉林、山东等地外地人纷纷前来购房，前来休闲度冬，使北海正在成为面向全国的房地产市场，使房地产业呈现出良好的发展态势。

　　随着2005年中国住宅创新成果展示会暨房地产论坛在北海举行，北海的房地产业又将迎来新一轮的发展机遇，并引起人们的广泛关注。

　　潮涨总有潮落时，北海地产跌低谷

　　上世纪90年代初的“北海热”，人们至今仍难磨灭其记忆。当年，北海借着小平同志南巡的东风，通过以地招商、土地成片开发等政策措施，吸引了来自全国各地的投资者，巨额资金急剧涌入北海。一时间，1200多家房地产开发公司纷纷挂牌开张，一个个开发区破土动工。房地产业的快速启动和短期爆热，促进了城市规模的成倍扩大，构建了初具规模的现代化城市框架，促成了海陆空立体交通网络，使北海从一个默默无闻的滨海小城一跃成为海内外知名的城市。

　　乘着房地产建设的热潮，当时的北海提出了建成北部湾畔的大型到特大型城市“三个一百”的目标：即到2000年，使全市国民生产总值达到100亿元（1992年为29.5亿元）；城市面积扩大到100平方公里；城市人口增加到100万人。建设的热潮，一浪高过一浪。

　　但潮涨总有潮落时。1993年，国家实施“银根”紧缩的宏观调控政策，北海的房地产开发热急剧降温，大量土地闲置，商品房积压，房地产开发商被套，银行贷款无法收回。据统计，到2000年，北海市共闲置土地3.1万亩，空置商品房107.35万平方米，停缓建工程项目108个，建筑面积121.55万平方米，沉淀资金200多亿元。一时间，“泡沫经济”几乎成了北海的代名词，给这个当年财政收入不足6亿元的沿海开放城市造成了严重创伤。

　　由于炒地皮、炒楼花，土地闲置、商品房积压、半拉子工程、产权不清、债务链条多等房地产业无序发展的种种现象和带来的诸多后果，在北海都有典型的表现。因而，北海在外人的眼里成了“房地产泡沫经济博物馆”。

　　从1993年下半年起，北海市房地产业呈直线下滑。到1999年，跌至最低点。当年，北海全市没有一个新建项目。受房地产的影响，“九五”期间，北海市的社会经济发展十分缓慢，GDP的平均增长只有5％。

　　十年艰辛探索破困局，北海房地产重现生机

　　伴随着房地产“泡沫”的破裂，北海市为走出困局，开始了漫长而艰辛的探索。

　　通过深刻反思和总结，全市上下得出结论：“三个一百”的发展目标，脱离北海当时的实际，城市定位不当，城市规模扩张过快，对工业等产业的发展重视不够，导致城市发展缺乏后劲和产业结构严重失衡，这是当年“泡沫经济”产生的根本原因。

　　处理北海房地产遗留问题的重大转机是在1999年。当年，国家财政部、国家税务总局联合下发了《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》，这为北海解决积压商品房问题提供了机遇。经过北海市委、市政府的努力争取，国家财政部、国家税务总局在2002年底给予北海享受海南省处置积压房地产的税收优惠政策。北海市抓住有利时机，制定实施了《北海市停缓建工程处置办法》、《北海市处置积压房地产税收优惠政策实施细则》等4个规范性文件，全面启动了积压房地产处置工作。

　　为做好处置工作，北海市委、市政府经过深刻的总结和反思，明确提出了以产业发展拉动经济总量增长，通过大力发展园区经济，做大做强旅游、高新技术、海洋和现代农业四大支柱产业，带动房地产业发展，以社会整体发展推动历史遗留问题解决的基本思路。为了把遗留问题解决好，北海市坚持把处置停缓建项目作为树立北海新形象的“重点”工程来抓。一是用最强的领导力量组织停缓建工程处置。市委、市政府主要领导亲自挂帅,有关职能部门主要负责人亲自督办,对重点处置项目实行“一帮一”工作责任制，形成了从市委、市政府到职能部门、责任单位一把手亲自抓停缓建工程处置的工作格局。二是用最优惠的政策支持停缓建工程处置。市内各种行政事业性收费一律免收，经营服务性收费减半收取。三是用最务实的工作措施推进停缓建工程处置,为处置停缓建工程开辟了一条“绿色通道”,并采取灵活多样的方式进行处置。业主可根据项目的实际情况和自身的处置能力，选用“续、竣、改、绿、拆”5种方式处置,对不按规定自行处置的停缓建工程采取代为处置方式。

　　在处置房地产遗留问题的过程中，广西区党委、区政府始终给予大力的支持。广西区党委书记曹伯纯在考察北海时，要求加快处置工作，并提出了“树立新形象，实现新跨越，在较短时间内建设一个新北海”的要求。自治区主席陆兵在北海调研时强调，一定要通过抓好产业培育和经济发展来解决遗留问题，不能“单兵突进”，必须采取综合手段。在这一思想的指导下，自治区采取有力措施，大力支持北海把旅游、高新技术、海洋和现代农业四大支柱产业做大做强，这为处置遗留问题奠定了良好的基础。在广西区党委、区政府的强力支持下，北海市还专门出台了《北海市盘活房地产工作方案》，指导和推动房地产的盘活工作。与此同时，通过采取一系列政策措施，积极培育市场需求，清理整顿和规范房地产市场，使房地产市场出现了恢复性增长。

　　经过不懈努力，北海市区内的136个、面积123.8万平方米的停缓建工程项目，现已处置118个项目，处置率达86.8%。这标志着北海的房地产遗留问题得到基本解决。

　　目前，北海的房地产开发建设已形成了以市场为导向，以商品住宅建设为主体的建设格局，投资结构更趋合理；房地产开发建设逐步规范、理性，已经摆脱了过去那种盲目、无序、一哄而上的发展方式，而是强调以人为本，注重市场需求和市场定位，重视小区配套、环境设计和物业管理，追求居住文化、结构功能与生态环境的和谐统一。昔日一处处的城市“疮疤”，变成了一个个漂亮的住宅小区和现代化的商贸中心。

　　支柱产业的培育，房地产业的复苏，有力地推动了北海经济的发展。2004年，全市GDP增长12.1%，财政收入增长17.3%，全社会固定资产投资增长19.4%，创近10年来最高增速。外地人也越来越看好北海，前来购房者占了全部购房者的50%以上，并且呈逐年上升的趋势。

　　房地产重新被激活带来诸多深刻启示

　　北海房地产业的回归理性和重新升温，历经一段异常艰苦的过程。回顾这个历程，给人们带来诸多深刻的启示。

　　启示之一：必须抓住机遇，用足用好国家政策。解决房地产遗留问题，离不开国家政策的支持。1995年，北海市委、市政府为盘活积压房地产，也出台了相关的地方政策措施，但由于当时没有国家政策的支持，盘活工作收效不够明显。后来，北海市之所以能盘活房地产，主要是国家出台了一系列调控房地产市场的优惠政策和刺激消费的积极财政金融政策，这些政策有力地推动了北海的处置工作。2002年，他们在国家政策的基础上，积极争取国家财政部、国家税务总局特批享受海南省处置积压房地产税收优惠政策，并配套出台了一系列地方政策措施，使北海的处置工作取得更显著的成效。

　　启示之二：必须从实际出发，用发展的方式解决问题。与宏观调控中同样出现积压房地产问题的其他城市相比，北海房地产的盘活要棘手得多。一是城市规模小。市区只有30多万人，缺乏自身消化的能力。二是产业单一。北海基本上还是以农渔业为主，高新技术、旅游属于“初级阶段”，对当年规划为写字楼、酒店、商场的“烂尾楼”缺乏需求。三是权限受制约。尽管“烂尾楼”严重影响了市容市貌和城市规划，但地级市的北海由于没有立法权，在业主普遍缺乏积极性的情况下，不能强行处置。自1996年起，北海强调用发展的方式解决房地产存在问题，调动全社会力量，立足于政府、法院、银行、企业四个轮子一起转，通过“宏观调节、控制增量；确认产权、分类处置；追索债务、处理纠纷；扩大需求、培育市场；规范市场、理顺体制；资产重组、盘活存量”等政策手段，成立土地整理储备中心，加大对土地市场的调控力度，通过征、收、购、换等方式，将闲置土地集中起来进行储备。同时，还成立了地产交易中心，采取招标拍卖挂牌方式公开出让经营性土地，使土地交易公开化、透明化，从而促进了房地产的盘活工作。

　　启示之三：必须落实科学发展观，使房地产业与城市一起成长。房地产的发展如同其他商品生产一样，必须服从于市场供求规律。九十年代初期的那场房地产热之所以无法持续，国家实行宏观调控导致资金断流固然是其直接原因，但根本原因在于北海的经济总量和城市规模太小，房地产市场消费能力偏低。只有经济总量有了迅速增长与扩大，各行各业兴旺起来，才能吸纳大量的外来人口和农村转移人口，进而产生大量的房地产市场需求。近几年来，北海全面落实科学发展观，坚定不移地实施产业发展拉动战略，确立了通过发展高新技术、旅游、海洋、现代农业四大支柱产业，从而带动了房地产业的发展。据了解，1999年以来，北海的GDP以两位数的速度增长，房地产交易全面复苏，一批停缓建工程相继复工，大量积压的房地产开始得到盘活。从2000年起，北海新开工房屋面积和商品房销售面积的增长均保持在40%以上。

　　启示之四：必须坚持以规划为龙头，构筑独特的城市特色。经过不断的反思，北海认识到城市规划是城市发展的龙头，是城市建设的前提和保障。近几年来，北海以“滨海旅游城市”为定位，以促进和服务旅游产业发展为中心，以争创中国园林城市、最佳人居奖为目标，不断加强城市改造建设，着力营造集休闲、旅游、运动于一身的滨海特色旅游，使北海吸引了越来越多的人前来观光旅游、度假、休闲、定居。

　　目前，北海正面临良好的发展机遇，兼有“东部的环境，西部的政策”，有机会在西部大开发中获得更快的发展。同时，作为中国与东盟的结合部和中越“两廊一圈”建设的主要参与者，将有机会成为人流、物流、资本流、信息流的集散枢纽，成为中国面向东盟的窗口和东盟进入中国的“桥头堡”。在新一轮的开放发展大潮中，北海的未来一定更加美好！

　　《华南新闻》 (2005年05月20日 第一版)