埃及　政府建造卫星城

　　本报驻埃及记者　黄培昭

　　埃及住房非常紧张

　　埃及国土面积约为100万平方公里，但其中的90%都是沙漠。尼罗河谷和尼罗河三角洲地区，聚居了全国大约96%的人口。首都开罗更是人满为患，人口多达1700万，占全国人口的1/4以上。开罗住房之紧张就可想而知了。

　　埃及人口在近期急剧膨胀，开罗尤其严重，再加上来自其他省份的人越来越多地涌入开罗，这使本已捉襟见肘的住房状况雪上加霜。在开罗街头，既有高档的别墅、气派的高楼大厦，也有又破又旧、看上去随时会倒塌的危房。而不少进城务工的民工索性就露宿街头。

　　以前，开罗的住房以有绿树掩映的两层别墅为时尚，人口骤增后，开始建造高楼以吸纳更多的住户。但总体上，开罗住房在供求之间仍存在很大的落差，即求大于供。开罗的住房以大户型居多，几乎全是三室两厅以上的，像国内较为普遍的两室一厅的房子在开罗很少见。这样，就产生了一个悖论，一方面，求房者人数众多，另一方面，大户型的房子由于价格不菲而出现租不出去的现象。

　　房地产商喀迪尔告诉记者，开罗城里有一半的房子已经年久失修，有1/3是程度不同的危房。由于地价昂贵，一些开发商为牟取暴利，进行违章作业，如随意增高楼层，任意扩大建筑面积等，结果导致大楼不堪重负发生倒塌，甚至造成人员伤亡。就连这些危房，人们也争相求租，因为房子的价格相对低廉。

　　埃及政府通过实施“青年公寓”计划、建造卫星城等来解决低收入阶层的住房问题

　　由于历史和经济等诸多方面的原因，埃及财富分配不均，国内贫穷悬殊较大。对许多人来说，购房是需要倾其毕生积蓄的大事，不少年轻人，结了婚却买不起房子，只有“望房兴叹”。在此背景下，埃及政府出台了一些政策扩建住房，解决低收入阶层的住房问题。早在萨达特总统时期，埃及建设部就实施了“青年公寓”计划。该计划的资金50％由企业家捐助，另外50％由私人房地产开发商投资，所建住房的租售价格较低，以收回成本为原则。埃及一共建了数十万套“青年公寓”，一定程度上缓解了居民住房紧张状况。

　　政府还在开罗的周围建造卫星城，经过近30年的努力，如今已有“十月六日城”、“纳赛尔城”等多座卫星城市，最近的距开罗数公里，最远的则有几十公里。政府建设卫星城，目的是稀释开罗高度密集的人口，解决百姓的住房困难，开发开罗的周边地区等。为此，政府还配套了相应的优惠措施，如规定凡是在卫星城落户的公司企业，10年内免缴海关税和所得税；对个人，则收取比开罗低大约1/4的房价。卫星城空气新鲜，绿意盎然，环境优美，一般分为工业、住宅和娱乐3个功能区域，设计比较合理。如今，这些城市已成为大开罗的一个漂亮景观。

　　20世纪90年代初期，埃及政府采取措施，大力鼓励私营资本融入社会，欢迎私人投资房地产建设。埃及国内大大小小的房地产和建筑公司因而如雨后春笋般应运而生，一座座高楼也随之拔地而起。最近几年来，埃及每年新建住宅保持在30万套左右，投资保持在每年近100亿埃镑（1美元约合5.8埃镑）。可以说，政府对民居建设是颇下了一番功夫的。由于开罗的失业率较高，低收入的居民占多数，消费和购房能力较差，因此政府通过低息贷款的方式资助家庭购置住房，即每年提供6.5亿埃镑，年息5％，购房者每户可向政府申请不超过1.5万埃镑的低息贷款，40年内偿还。可是由于开罗的房价逐年节节攀升，1.5万埃镑对买房者无异于杯水车薪。

　　按照规定，政府允许购房者向银行申请商业贷款，以弥补政府低息贷款以外的不足部分。但实际情况是，银行的商业贷款利息过高，将不少人拒之门外，同时，由于法律禁止银行在借贷人无法还清贷款的情况下没收住房，银行对欲购房者提供贷款的积极性就不高。加之，一些借贷者要么一贫如洗，缺乏偿还能力，要么信誉不佳，想方设法拖延偿还时间，所以各家银行都有苦难言，纷纷抬高贷款的“门槛”，出台了一系列苛刻而繁琐的手续，以“扎紧钱袋”，保护自身利益不受损失。

　　2004年，埃及政府颁布新的房地产抵押法，以打通银行向低收入者发放贷款的“瓶颈”，保障低收入阶层能够通过贷款买到房子

　　2004年下半年，埃及政府颁布了新的房地产抵押法，同时还成立了第一家房地产金融企业塔米尔公司，以保障新房地产抵押法的实施。出台这一抵押法的用意，是为了打通银行向低收入者发放贷款的“瓶颈”，拆除银行设置的贷款高“门槛”，保障低收入阶层能够通过贷款买到房子，最终做到使“人有所居”，共享安康社会。同时，抵押法也维护了银行的利益，因为它规定，如果借款人届时确实无力偿还贷款，银行可将借贷者的房产予以公开拍卖，其收入作为对贷方银行的抵押赔偿。对欲求贷款者和银行而言，新的房地产抵押法都是有利的，而对政府而言，则可以通过此举拉动低迷疲软的房地产业的发展，可以说，它是互利、多赢的一个法律措施。

　　塔米尔公司的注册资金为5亿埃镑，它主要负责协调借贷者与银行之间的关系，如评估借贷者的财务状况，制定分期付款和抵押贷款的方式，代表购房者同银行及房地产商打交道等。塔米尔公司设有市场和房产调研部，派专人对埃及的房地产情况做翔实而客观的调查，根据房屋所在的地段、面积、新旧、朝向、绿化等综合情况进行打分，由专家集体确定价格。然后，公司将这些情况通告政府所属房地产抵押管理机构授权的房地产经纪商，由经纪商与借贷人沟通协调。按照一般程序，欲办购房贷款者，可直接向得到政府授权的房地产经纪商提出申请，目前这样的经纪商已有56家，今后还将会增加，任何一家均接受业务申请。

　　《人民日报》 (2005年05月20日 第七版)