广州房产投资“四面楚歌”

　　房产新政专辑之投资脸谱

　　5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，事实上，此次七部委联合《意见》还是上月出台的“国八条”思路的继续，其核心就在于打击房地产市场的投机炒作行为。正是政府的一系列以打击投机炒作为核心的房产新政，令广州房产投资陷入了“四面楚歌”之困境。

　　金融“祭”出“杀手锏”

　　事实上，央行连续多次“祭”出的“杀手锏”，早已令国内房产投资环境恶化。

　　今年3月16日，在继2004年10月29日上调人民币贷款利率后不足半年，央行再次宣布上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31％调整至6.12％。同时批准部分城市和地区提高首付款比例：由20％提高到30％！

　　房贷利率提高，不仅抑制了购房新需求，对众多投资投机者而言影响更大。而银行提高房贷按揭门槛——提高首付款比例、缩短贷款年限，虽然并不像加息那样会提高购房者的实际购房支出，也不会真正降低消费者的购房能力，但其却无疑地大大推迟消费者具有购房能力的时间。更为重要的是，央行还随时准备再度“祭”出加息举措。据了解，国内专门针对个人住房的商业性贷款利率在1998年曾高达10.35％，这意味着国内银行利率上调的空间极大，因此，倘若央行再度“祭”出加息举措“打击投机”，投资投机客将更是难逃“厄运”。

　　税制重拳打击投机

　　以市场价50万元购买一套一手住房，在1年(最迟2年内)待房价上涨5％后快速出手，即可纯赚2万多元。

　　然而，如今在广州这样的投资将会“血本无归”。据悉，由于广州实行“购入物业未满一年出售需征收个人所得税”的政策，尤其是七部委联合《意见》对两年内转让的住房全额征收营业税的新规定，将导致众多炒房投机客因此而陷入困境。仅以购买一套市场价50万元、两年内售出时价格增幅5％的普通住房为例，在今年6月1日以前所要缴纳的营业税仅为1375元，而在6月1日后，其所要缴纳的营业税大幅剧增至28875元，这意味着，6月1日之后，这类炒房投机客不仅无法再次轻松地赚回2万多元，反而还要倒贴上3875元！

　　更重要的是，收楼时需要缴交契税、中介费及入住费等各种费用，花费动辄以万元计，如此一来，上述炒房投机客早已“血本无归”。重税“围剿”，炒房投机客遭遇“四面楚歌”。

　　租赁新规“封杀”投资

　　今年5月1日正式实施《广州市房屋租赁管理规定》，不仅对纳税情况作出了严格规定：放租业主必须缴纳印花税、产权登记费和租赁成交后每月10％－14％的综合税。同时，新规定还首次规范地提出了漏税的罚款处罚：房屋租赁必须到房屋所在街道办进行备案，违者将被处以最高3万元的罚款；房东不开房租发票甚至有可能被告上法庭……

　　更为重要的是，新《规定》对于因房屋租赁而引发的治安、消防、计生、规划、税务等问题还作出前所未有的具体规定，违反相关规定，出租人最高将被处以50万元的罚款！这意味着，新《规定》实施后，房屋出租人不仅需要如实缴纳税费，还要配合政府有关部门对房屋租赁的管理工作……显然，“问责制”将有效地打击相当部分投资者的投资热情。

　　黄博华

　　投资脸谱折射信心指数

　　进入2005年来，尤其是继房价问题写入今年“两会”政府工作报告，房地产业是过热行业被政府部门定性，“房价过高百姓不堪重负”开始引起中央政府高度关注之后，中央政府便开始推出一系列政策举措“遏制房价、打击投机”。

　　今年3月16日，央行宣布上调个人房贷利率；3月30日，国务院颁布《国八条》要求采取果断措施平抑房价；4月27日，国务院又向各地政府下发文件(即“新八条”)，要求从“金融安全和社会稳定”的高度来抑制房价、打击投机。5月11日，国务院办公厅通知转发建设部等七部委联合《意见》，掀起了新一轮以打击炒作为核心的针对房地产市场的宏观调控“攻坚战”……

　　中央政府这一系列“遏制房价、打击投机”的房产新政的相继出台，尤其是七部委联合《意见》新政规定对两年内转让的住房全额征收营业税等调控手段，极大地打击了国内房地产投资投机热潮，国内房产投资信心几近崩溃。　黄博华

　　稳坐钓鱼台型：

　　“做一个边缘投资者”

　　李刚是某外资公司的一名中层管理人员，工作四年后手中有了一笔二十几万元的闲钱，很想买套升值潜力比较大的住房用于自住或者投资。春节后有个朋友告诉他，番禺某中型楼盘目前的价位比较低，并且可以通过内部关系从开发商手中拿到八折的优惠，李刚不禁动心了。

　　年初政府对于楼市的强大抑制攻势让正欲出手的李刚有些犹豫，几乎身边所有人都跟他说如果在目前涉入楼市风险太大。但那位朋友多次打电话告诉他，还有其他几个人很想得到这项难得的优惠，催他赶紧看楼下订。

　　李刚最后下狠心到这一楼盘买下了一套三房两厅单位，如今正在等待银行批准按揭开始供楼。这套单位一下子用去了他将近15万元，李刚笑称自己已经成为一名“边缘”投资客。

　　李刚说出了他决定在这段时间购房投资的原因：首先该楼盘环境优美，各种小区配套等基本条件都说得过去，而且最近销售情况不错。虽然现在居住的人不多，但估计一两年后业主们搬进来会有更多人看上这里。而且楼盘所在区域也被番禺区规划为居住生活区，两三年后地铁和生活配套等利好会纷纷兑现。从“买未来”的角度也是很不错的选择。

　　李刚表示，等房子几个月后装修好之后会视情况选择放租或是先自住，等拿到房产证后如果有人愿出高价才会卖出，否则宁愿多等两年各方面条件成熟后再择机转手。毕竟这套打了八折后的房子比小区多数单位都便宜了将近8万元，到时转手的机会更大些。

　　对于来自加息和其他政府措施的压力，李刚认为对于像自己这种手中有闲钱，又有很好投资机会的人来说并不太大。他自称现在的心态很平静，尽管买房更多地是出于投资的考虑，但最坏的打算也不外乎就是自住而已，因此外界对楼价问题如何争论都不会影响到自己。

　　另外他表示已经仔细核算过加息后每月成本不过增加三十多元，而且经打折后带装修的房价已经不到3500元／平方米。“番禺的房子再跌也不会跌到这个价位了吧，”李刚对自己的投资举动很有信心。

　　王昊

　　积极入市型：

　　“很快会有便宜货买了”

　　“在国家对楼市密集政策的压力下，很快会有人扛不住将手中的商铺低价出手，现在的观望只是为了日后能以低价买进然后进行长线投资”，从1995年就开始进行商铺投资的老陈决定今后只做房东收租了。

　　老陈的投资领域很广，在住宅、股市、国债方面都有不少投入，但占用他资金最大的还是商铺投资。戏称喜欢做“二房东”的他最擅长的手法是：从业主手中长期租下整个物业，然后投入小笔资金装修改造后加价租给经营者，而他从中赚取差额。

　　他估计目前作为“二房东”运作的商铺面积将近两千平方米，投入资金上百万元。此外他也适时出手，在商铺价格相对较低的黄埔、白云区购入了几处临街商铺，超过八成的商铺正处于收租获利阶段。

　　老陈如今正四处寻找合适的商铺准备购买，他认为目前的住宅、以及老城区的商铺价格都走上高位，值得投资的商铺都位于新兴城区。黄埔、白云等区域商铺市场还不成熟，价位也比较低，尽管做起来会比较累，但租金回报和长远收益会更高。

　　另外他还认为，虽然整体楼价不会因为宏观调控而在短期内下跌，但肯定会有一些短线投机者害怕被套牢而选择尽快抛出物业，因此很快会有不少低价单位放出。他表示，目前正在洽谈购买一个商铺，业主的态度比较急切，所以他更加坚定了持币待购的想法。

　　老陈回顾近几年自己在商铺上出手频频，也进行过多次短期炒铺，但他觉得今后还是做长线投资风险更小些。他表示短期炒楼目前基本上不可行了，特别是从6月份开始，短线投资的税收成本又大大抬高，核算下来如果转手价格不能涨个20％的话，基本上很难赚到钱。

　　老陈说他选择长线投资还有两个原因。首先商铺投资的成长性比住宅好，租金收益可增长的幅度也相对较大。另外他也擅长于商铺包装，因此他的商铺通常能在同地段租出比其他铺位更高的价钱，出租率也最高。

　　王昊

　　急于抛售型：

　　“心里一直在发慌”

　　林女士是记者的一位朋友，现在已不再直接从事房地产方面的报道工作。这次国家七部委联合发出通知，她还是从我这里得知消息的。那天当记者告知最新的房产政策时，她反应十分强烈。她的第一反应便是“这下影响大了！”

　　林女士与房地产商打交道近十年，出身于商人家庭，从小就有投资经营意识。早在1997年，她便奔走在广州各大房地产商之间。那时，大家都以做记者为荣，她却愿意去拉广告。因此，她对楼盘动向比记者们还清楚。而当大家后来对广告行业态度有所转变时，她又悄悄地干起了投资房子的行当。据她透露，现在广州地区，她就有近10套房子。

　　林女士说，以前进行房产投资时，本来就是想长线投资，说白了，就是想做房东。前不久，广州市专门颁发了出租屋有关管理条例，对房屋出租作了严格规定，最高罚款高达50万元，这已经使她心有所不安了。没想到，这次国务院办公厅又转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，进一步提出了市场调控的具体政策措施。

　　林女士告诉记者，早在七八年前她便开始利用租金来供房，现在已供得差不多了。还有，由于租金一直比较稳定，所以现在供楼的资金压力倒不是很大。她现在最担心的还是即将开征的房地产税。她说，这次七部委就规定，对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，这对买卖房屋肯定有影响。而且，国家税务总局负责人也接着表示，各级税务机关要严格税收征管，确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。现在，房地产税主要在交易环节，影响还不大。一旦开始对房屋保有进行征税，那影响就太大了。林女士表示，近期将考虑利用当下的空档卖出手中的部分房子。李有祥

　　点水观望型：

　　“庆幸没有落水”

　　2002年2月，东山区某楼盘内部认购，周边名校林立，带装修最低价不到6000元！张生身为传媒从业人员，与该楼盘负责人有一定的交往。虽然同事们纷纷不惜血本投身其中，但张生坚持认为，该楼盘不适合居住，所以即便该楼盘负责人一再劝说，张生仍没有动心。可不到一年时间，该楼盘每平方米急升2000多元，一套房子至少能赚20万元。传闻一个同事拿了四套，一次就赚了100多万元。张生心生悔意：当初为什么没有投资意识呢？

　　经过这“生动一课”，张生便开始琢磨投资房产。今年初，该楼盘发展商又在珠江新城开发建设一新盘。虽然楼盘规模比较小，容积率也比较高，但发展商发出风声说内部认购价还是比较诱人，且在户型设计上有大胆创新。珠江新城是广州未来新城市中心，前景诱人，有操作空间。张生一时心动，便通过内部关系认了筹。

　　正当张生开始盘算这次能赚多少时，意想不到的事便接二连三发生了。3月初，温总理在两会政府工作报告中明确指出要抑制房价涨势。17日，央行又首次调整个人住房贷款利率政策，财政部肖捷副部长也表态将征收房产税。进入4月，国务院又发布措辞严厉的“国八条”，明确表示要追究地方政府负责人的责任。此时，楼盘发展商又私下通知内部认购价，结果大大超过张生的心理承受。无奈，他跟家人商量打算放弃。

　　5月9日，七部委联合发布稳定房价的通知，显示政府调控房价的决心既清晰而坚定，房价不但不会大肆走高，还有下跌的可能。这时，张生开始庆幸起来。　李有祥

　　短线投资型：

　　“炒房收获确实不菲”

　　今年以来，中央政府相继推出了一系列房产新政打击投机炒房行为，此举令刚刚在近年才迅猛成长起来的广州投资客再度陷入了“四面楚歌”之困境。然而事实上，目前在广州还有不少“超短型”炒房投资者——只在内部认购时参与“认筹”炒作，在交首期款之前积极寻找接手的新买家，从中赚取差价，以避免因过户而必须缴交的高额税费。据悉，不少业界人士据此炒房均赚了个盆满钵满。

　　虽然政府规定楼盘在没有取得预售证之前不能销售，但很多楼盘发展商大都是在没有取得预售证前便开始进行“内部认购”。不少楼盘发展商甚至还对此给出了极为优惠的“政策”：例如“内部认购”期间“落定”者可以享受××折优惠以及优先选房等。

　　由于如今不少楼盘发展商都表示会将“订金”全额退还给“落定”者，此举被诸多投机炒房者“钻了空子”——很多投机炒房者便是利用广州楼盘发展商这一操作，大胆“落订”到处“认筹”，然后在交首期款前这段时间内积极寻找接手的新买家，“空中过户”赚取差价。

　　据了解，此前广州楼价由于历经近7年的连续下跌，故而很多楼盘发展商都采用了“低开高走”——即在“内部认购”期间以较为优惠的折扣来吸引购房者“落定”，并借此锁定部分客源，然后在正式开盘后取消优惠甚至提价发售引发追捧带旺销售。

　　不过，从去年起，广州楼房好销了，价格普遍上涨了，楼盘发展商也开始唾弃投机性质过浓的炒家，因为早期入市的炒家很可能以低价抛售导致楼盘后继项目销售出现障碍。而且炒家过多损害了真实买家的利益，也会使楼盘失去口碑。更为重要的是，今年来政府再三强调禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。此举令短炒投机客与楼盘发展商均感觉到难以操作，因此，不少楼盘发展商开始限制炒房投机客，例如钟村某一家二手交易量极大的楼盘，其发展商便出台了在交楼两年内，不允许物业转名的规定，进一步限制炒楼客。

　　受日趋严厉的政策之影响，很多楼盘发展商甚至中介代理公司已不敢再如以往一样搞长期的“内部认购”把戏。难度加大短炒难为，短炒投机客日子也不好过了。

　　黄博华

　　长线投资型：

　　“队伍有望不断壮大”

　　“炒房变房东”意味着投机炒房失败。而今年来中央政府不断推出的“打击炒作”的房产新政，更令炒房投机风险剧增。不过，如今在广州越来越多的炒房投机客开始转向做长线投资——买套住房放盘收租，房屋租赁投资开始成为目前广州房产投资最热门的话题。

　　以“打击投机炒房行为”为核心的七部委房产新政第三点明确提出，要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。而第七点则明确指出，要切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为……显然，这些政策举措，全都直接指向短期投资和投机行为。

　　正因此，广州不少短炒型投机客近期都开始转向长线投资——买套住房放盘收租。

　　中央政府调控楼市正是试图增加房产投资者运作成本，从而达到尽量挤出或是减少更多资金流入房地产的目的。因此，目前房产投资环境之严峻可想而知，而广州房产投资环境更为恶劣。广州不仅严格规定放租业主必须缴纳印花税、产权登记费和综合税，还规定出租人必须承担因房屋租赁而引发的治安、消防、计生、规划、税务等问题之“连带责任”。

　　不过，对刘先生而言，投资房产租赁还是最好选择。据了解，存有较丰厚资金的刘先生子女业已成家立业，每月固定收入已可过好日常生活。股市长年下跌风险巨大，而余钱存银行利息较低还要缴纳利息税，“无数为”！

　　刘先生表示，虽然明知如今房屋租赁投资要缴纳税费，而且回报预期也要降低，可能只是5％—6％，甚至比不上银行房贷利率。但即令抛开房屋升值不说，5％—6％的投资回报终究要比银行存款利息高出一二倍，值得为之。据悉，目前在广州，像刘这样的投资客还为数不少。黄博华