个人房产交易营业税新政策引起市民极大关注　本报权威热线81910190昨日被打爆(图)

http://www.sina.com.cn 2005年05月20日10:28 大洋网-广州日报

中介专家忙于接电话，连喝水的时间都没有。倪黎祥摄

　　“6月1日国家房产交易新政策实施后，房改房转手的交易税费怎么交？”“买了二手房后该向谁要发票？”……继推出了“聚焦房地产中介”系列报道后，本报权威在线昨日又请来了广州市国土房管局房地产中介服务管理所的相关专家，接受读者的咨询。

　　尽管预报的咨询时间是从下午2时30分到4时，可是下午2时15分就有心急的读者打来电话赶着咨询。三条81910190的热线电话被读者打个不停，电话咨询一直持续到下午4时20分才结束。由于打来的电话实在太多，中介所的专家忙得连水都顾不上喝。

　　温馨提示

　　购房时应理性

　　1、了解自身经济状况、还款能力及银行所能提供的按揭安排；

　　2、理性控制情绪；

　　3、明确违约的法律责任；

　　4、慎重付定金和签订中介合同；

　　5、缴付定金或任何款项后,立即要求收款人开具机构盖章的票据；

　　6、签订合同后应信守合约；

　　7、依法履行相关的责任。

　　热点一　新政策实施细节如何确定

　　尽管七部委的文件规定,个人房产交易营业税新政策从6月1日起实施,但具体实施的细节如何确定,不少读者来电表示还蒙查查。

　　某中介公司的陈小姐提出疑问：“新的房产税费政策实施的时间到底是按照签订合同的时间算，或是按向国土房管局递件办理的时间算，还是按交易办结交税款的时间来算呢？如果6月1日前签订了合同，却没来得及办结交税款，如何收税？”

　　对此,市国土房管局有关人士解释,新的房产交易政策是国家定的大方向,具体实施还要地方政府结合实际执行。广州的具体实施细则目前还没有出台，一旦出台将会及时公布。现在，市房地产交易中心一天接受的二手房交易过户的业务量已经超过500宗，每天的工作时间延长了一小时，以应接目前居高不下的二手房交易递件数量，6月1日前暂时不对业务量作限制。

　　热点二　营业税是卖方出还是买方出

　　从6月起按房产交易新税收政策到底怎么交税？上周国家七部委联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》后，昨天打电话咨询6月1日起新的房产交易税收政策怎么实施的读者特别多。

　　市民胡小姐询问：“二手房营业税是卖主掏还是买主掏？”中介所的专家答复：营业税是卖主的事情，和买主无关，国家之所以提高营业税是为了遏制炒楼者。

　　邱女士也来电咨询：“6月1日后，居住5年以上的房改房交易将会增加哪些税收呢？”中介所专家称：国家的房产交易营业税新政策主要是对未住满2年便转手交易的房产要全额征收5%的营业税；而在个人所得税方面，广州是对自住5年以上且是唯一家庭用房的房产转让才免个人所得税。对居住满5年以上的房改房交易来说，税收政策上跟原先相比没有什么大改变。

　　热点三　通过中介买房向谁要发票

　　二手房的税费和发票等也是昨天咨询得较多的问题。朱先生昨天打来电话说,年初他刚买了一套二手房,但是迟迟没有拿到发票,朱先生问到底该问谁拿发票?

　　市民丁小姐反映：“我通过中介买了一套二手房，在委托中介办理过户的时候问到发票的问题，中介保证说‘会开的’，但是办完后中介却说要业主开，可是业主是一个个体，也无法开具，买二手房到底该向谁要发票？”

　　广州市中介所的专家告诉咨询者：一手楼的发票是由开发商提供,而二手楼的发票则可到房屋所在地的地税部门开。和市民向开发商买楼不同，私人对私人的房屋交易的确无法开具发票，但是这种交易可以在购买者缴纳的契税发票中反映出来，购房者应该妥善保管好买楼时房管部门开具的契税发票。如果手里没有的话，还可以到房管局的档案馆去复印之前交易的发票。

　　热点四　预售房权属去哪里查询

　　在购买房屋之前，怎样查询其有无被抵押、权属是否清楚，成为一些要置业的市民关注的问题。

　　市民黄小姐询问：“我5月5日交了定金购买了海珠区一个楼盘的商品房，后来才知道如果这套房子被抵押的话就没法办房产证，应该去哪里查询呢？”

　　中介所的专家告诉她：可以去广州市国土房管局（豪贤路193号）3楼的17号窗口去查询所购买的楼盘有没有预售许可证以及所购买的房子有没有被抵押。另外，购房者也可到珠江新城广州市房地产交易中心去查询相关的房屋抵押信息。若有相关的疑问和投诉，还可拨打广州市国土房管局的市场监管咨询投诉热线83346239。

　　利好消息

　　市房管局将推新版《中介服务合同》

　　合同必须注明产权

　　据了解，广州市房地产管理局正计划推出新版的《房地产中介服务合同》。房管局的负责人告诉记者，新版的《合同》最大的特点就是对目前中介合同中容易引起纷争的条文给予了明确的规定。例如新版合同要求卖家和中介公司将房屋完整的权属情况介绍给买家，在合同上对房地产的权属方面有较为清晰的表述，比如该房子是独家所有还是共有财产、是房改房还是商品房，另外还要以注脚的形式将“正在办理确权手续的房地产不能办理交易过户手续”等必要的信息明确地向买家进行提醒。

　　另外，对原来大多数中介合同中买家和卖家权利义务不对等的情况，新版《合同》也给予了更多的关注。例如合同明确规定买家有权利向中介询问交易进展情况，中介必须如实告知，不得隐瞒；而在违约的责任上，合同也明确了如果中介隐瞒实情或不及时告知买卖双方交易进展情况等，造成买卖双方未能订立合同的，买卖双方均可向中介索赔等。

　　专家支招

　　睇清被删除的条款

　　在现实生活中会出现有些购房人没细看合同的内容就草率签字，事后又后悔而不履行合同或要求取消合同或修改合同，这样往往就会造成自身利益受损，在诉讼或仲裁中处于劣势。面对自己不愿接受的合同条款应如何处理？

　　专家告诫消费者：

　　不要轻信口头承诺，要求开发商或中介公司将承诺以书面方式在合同上写明，要将能够保障自身权利的条款写充分。

　　对开发商或中介提供的格式合同要有针对性、有重点地进行谈判。购房人应当认真审查，仔细阅读合同文本的空白处填写的内容，要求对方就有关的内容予以解释，过于简约的约定要具体化，可能存在歧义的内容要明确，可能损害购房人自身利益的内容要删除。

　　对中介删除的条款要有足够的警觉，除重复和并无约定必要的条款外，一般不要同意直接删除合同条款。

　　策划/关雅文陈穗华

　　撰文/陈穗华、汤新颖、李妍（来源：广州日报）

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