江苏出台稳定房价“铁规”

　　5月12日，国务院公布了建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部委局联合推出的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中增加交易环节营业税、禁止期房转让等内容，成为继半年之内央行两次加息和今年3、4月出台的两个“国八条”后，中央政府针对房地产投资规模过大、房价上涨过快等问题打出的又一“组合拳”。

　　根据七部委的《意见》，昨日，江苏正式出台“八项铁规”稳定住房价格，促进全省房地产业健康发展。业内人士分析指出，江苏“八项铁规”将使房地产投机行为受到更严格的限制，全省各地楼市供求关系也将出现一定调整，而房地产开发的实力要求也将提高。

　　七部委新规使炒房市场“风生水起”

　　中央七部委联合出台房产新政打击炒作、稳定房价，条条政策迅速在房地产市场激起强烈震荡。江苏将如何执行这些政策？政策的执行力度如何？这些都是市场所关心的问题。根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》精神，江苏的相关政策实施细则也在加紧制定。省建设厅的相关负责人此前在接受记者采访时曾表示，江苏的新政细则将严格按照中央政策制定，现行政策中与中央政策不符的，将以中央政策为准。

　　前一段时期，因为社会对国家稳定住房价格的预期较多，全省不少地区一些购房人“扎起钱口袋”开始观望起来。

　　其实，江苏尚未出台具体措施，国家七部委“八条铁规”已使得江苏不少城市“暗藏”的炒房市场“风生水起”。近日，多家媒体均报道了南京赶交契税的人们排起了长龙，而该市市场上“炒房族”也不断吐出房源，二手房放量猛增。南京市房地产交易登记中心接待大厅近日还出现了少见的“火爆”场景。16日早晨不到8时，记者发现有不少人就等候在接待大厅门前。5月17日，赶在6月1日契税新政实施之前，争先恐后登记、鉴证、交费的火爆场面赛过16日，一些不在调整税率范围的产权人大概因为随众心理的影响，或者为求个稳妥，也纷纷加入到长长的等候登记办事的队伍之中。南京市房产局的工作人员介绍，上个星期，平均每天受理410件，其中商品房登记80件，合同鉴证100件，受理总量是平时的两倍有余。而南京房地产信息网统计显示，在房地产新政出台前，每天只有300多套二手房挂牌，5月13日以后，每天有400多套二手房挂牌。由于消费者期待新政能打压房价，市场观望气氛更浓，二手房价格没有出现大起大落，保持平稳。

　　优惠政策可能影响房地产投资

　　与国家七部委新政相同，江苏八项规定中的第3条明确规定，对属于改善住房条件购买普通商品住宅的，继续给予相应的优惠政策，以引导合理住房消费。享受优惠政策的住房原则上需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.2倍以内。单套建筑面积和价格标准可适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

　　“如此看来，有关普通住房的界定可能没有统一的标准。而同时满足以上三个标准的住房在江苏还比较稀少。”相关专家昨日在接受记者采访时分析，建筑容积率在1.0以上，也就是排除了别墅等高档房产，可是在一些大型社区，特别是混合型居住区，包括有多层、小高层等，容积率会有差异，如何区分就成了问题。而单套建筑面积在120平方米以内，可以说大部分三房、复式等大房型会被视作无法享受优惠政策的房型，这可能会对未来的投资倾向产生一些影响。至于实际成交价格在同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下，那么作为参照的住房平均交易价格应如何计算、公布也是需要解决的问题。

　　而江苏的“八条铁规”果然将此列入其中———江苏明确规定各地要根据实际，制定本地区享受优惠政策购买普通住房的具体标准，并报省建设厅、财政厅、地税局备案，于2005年5月31日前公布。引导居民根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式满足住房需求。

　　房产投资炒作族将受“铁规”重击

　　央行去年10月底以来对房贷的两次加息，增加了投机、投资炒房的成本，使得“房虫”受到打击。但是，加息对于不依赖银行贷款、使用“自有资金”的投资购房人来说，没有太大影响。

　　然而，七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，让大家意识到对房地产市场宏观调控的强度还在明显增强，并给所有短期投资者一记重击。其中，老百姓最为关注的便是更为严厉的“期房限转”和“加收营业税”。因为这两项规定不但使“炒楼”的购房者有了更多限制，还给“套贷”的开发商加了一道门锁。业内人士表示，这两个政策的执行，将进一步抑止市场上的投资炒作。

　　江苏“八条铁规”第四条也明确规定，江苏将及时调整和完善有关政策，遏制投机性炒房。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。房屋所有权申请人与经登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续；在预售商品房竣工交付、预付人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续。

　　与国家规定相同，江苏也规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其所得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买中低价位普通商品住房。对购买房屋1年内出售的，商业银行不提供转按揭服务。按照国家原先的规定，出售房屋营业税的税率为5％，优惠政策是：个人购买的普通住房在1年后出售的，免征营业税；在1年内出售的，则按照售房收入与当初购房款的差额计征。江苏新规中的改动将使得炒房族更加“无利可图”。

　　例如南京一位投资者以40万元的现金，在去年底购买了一套普通住宅。按照新政，他要是1年内出手，出售所得的房款是45万元，这相当于房价有12.5％的涨幅（事实上南京今年房价涨幅不可能有这么大）。这样，不考虑大约4％的通胀率，他获得的毛利为5万元。但是，他还要按照售房所得的45万元和5％的税率，缴纳2.25万元的营业税。而如果再算上4％的通胀率，他卖房所得的钱还要“缩水”1.8万元，最终其实际获利仅9500元。

　　房地产成江苏经济的“顶梁柱”

　　记者了解到，自2001年以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，江苏省房地产业迎来了前所未有的发展机遇，投资保持着较快的增长速度。房地产业的快速发展带动了其他产业的发展，现在房地产业已成为全省经济发展的支柱产业，为江苏省加快实现“两个率先”做出了贡献。

　　全省住宅投资不断加大，城镇居民的住房条件得到了较好的改善。2004年全省城镇开发完成住宅建设投资960.94亿元，比上年增长50％；新建住宅竣工面积321.09万平方米，同比增幅20％。截至2004年年底全省住宅面积6.26亿平方米，住宅成套率达86％，人均住房建筑面积为25平方米，城镇居民居住水平明显提高。

　　《江南时报》 (2005年05月21日 第十四版)