继去年进入成都、西安后，今年和记黄埔地产又进入三个城市：长沙、长春、武汉。不久前，恒隆地产正式签订协议在天津建商场，并宣布将在十个或十个以上内地其他城市投资，以二线城市为主。世茂集团、瑞安集团也先后于2月初、4月底在武汉拿地，进入这个中部重镇。这些港资巨鳄一致表现出对二线城市的浓厚兴趣，纷纷投下巨资，拓展它们在内地的长远投资战线。有更多的报道显示，中小城市的房地产开发，正在默默地进入更多的有战略眼光的房地产商的拓展版图。（5月20日 《财经第一日报》）
内地房地产商与他们的这些同行相比，真可谓一边是竞眼前的房价利益，死盯短线，与政府周旋；一边是争长远战略投资的利润源，强占长线，与市场角力。仅此，我们不难看出，在完善的市场经济中成长起来，有着悠久产业发展积淀，专业人才济济的境外房地产商，他们的优势之所在。这近乎给国内同行上了一堂“训练课”。我曾预测，房地产商在探讨新的一年与长远掏金方略时，中小城市的房地产开发业已进入了许多目光敏锐的房地产商视野。在我看来，这将是今后相当长时期内最具诱惑力的发展空间，它无疑将成为房地产业下一个利润角逐场。现在的问题是，国内的房地产商大多似乎反映不及。我再次呼吁房地产商家，加深认识二三线城市的潜力，注重中小城市的房地产开发，这里一定有大把争金夺银的良机。
从经济发展中国家进入发达国家，房地产成为支柱产业，这是美国、西欧国家以及日本走过的路。中国实现从计划经济到市场经济转轨以来，依然步入此道。然而，经过十数年的强劲开发，目前一二线城市已近结构性饱和，竞争日趋白热化。土地、金融、建材、市场和管理等门槛逐年抬高，房地产公司也在近几年不断洗牌。从深层原因来讲，这是因为在一二线大城市，外延式地开发、级差地租Ⅰ的攫取应该说已经大体接近尾声，集约内含式地深度开发、对级差地租Ⅱ的争夺已经拉开序幕。这一场在同一地块上的连续投资的高级别争夺，将诸多房地产商挤出局外。就这个意义上说，年初围绕房地产开发商任志强“只给富人盖房论”而展开的激烈辩论，印证了我的上述这个判断。正在这个关口，中小城市的房地产需求凸现，于是，一条新的开发路径向房地产商展现出来。
在中国经济市场化的进程中，房地产业担负着的历史使命可以解读为三个历史阶段：第一是学习起步阶段，主要解决长期城市居民住宅的历史欠账，即为城市人口提供安居住所与最为迫切的商业用房，大体持续了十年时间，于1995年以前基本完成。第二是规范发展阶段，完整克隆境外成熟房地产发展的模式，并与中国居住文化相结合，规范地、大规模地进行商品房开发，这一时期为真正意义上的商业房地产开发，为城市人口提供能与市场接轨的商品房。这种一时期这大体也持续了十个年头；第三是推广提高阶段，这一阶段的特点有两个：一是在一切都市为一切有能力进入都市生活的居民提供商品房；二是随着市场细分而出现专为富人造房的趋势，即住房的高档化、精品化。这一任务刚刚展开，可谓方兴未艾。其实，这一过程可以简化表述为，从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过程，从在大城市盖楼房到在中小城市盖楼房，从给普通居民盖房到给富人盖房的过程。
这一转变富于历史性，从房地产业的盈利角度看，这一转化过程中房地产向中小城市的转移而带来的获利，将是以前开发过程与之不能同日而语的级差。那些远见卓识的境外房地产商其实早就嗅出丰厚利润回报的气味，虎视眈眈地盯着中国房地产最为惹眼的这块淘金圣地了。
注重中小城市的房地产开发是有道理的。第一，从发展前景看，中国有85%是农村人口，大约有九亿多，他们基本上居住在农村，按照著名经济学家张五常的见解，未来农村人口可能降到25%。尽管这一看法争议很大，但是，农村人口城市化是人们的共识。这一潜在的需求将是天文数字。美国农业人口是7%，中国台湾是15%左右，如果我国大陆人口降到25％，有将近十亿人居住在都市，这个需求无论怎样低估，也是中国房地产业在相当长的一个历史时期都难以供给的。第二，就现状看，截止2003年，改革开放以来中国城市数量增长了4.1倍，城市面积扩展了4倍。中国城市数量近700座，城市化率达到了36.9%。我国房地产界在这个城市扩张中主要是面对一二线大城市，中小城市房地产落后局面是目前最为现实的问题。
面对我国刚起步的中小城市发展，房地产业的发展尽管快速跟进，但各地发展参差不齐。由于经济发达地区较为规范的大型房地产公司介入较少，当地房地产公司运作不规范的现象比较普遍，一些开发商的诚信度较低，加之产品从设计到成品质量都存在着诸多问题，造成开发商整体形象不佳。这在事实上为富于开发经验、资金与技术力量雄厚、全程营销策划程式化的房地产公司的进入，赐于了良机。
不仅如此，下述区域性经济政策也为中小城市房地产开发提供了优惠条件：一是各地政府为了吸引外来投资，依据本地的实际情况，制定了各种各样的政策优惠；二是由于劳动力充裕、管理成本低、原材料价格低廉等因素，而最终导致综合成本大大降低；三是团购机率大，据相关资料估计，一些政府部门如税务局、电信局和银行等团体订购，往往消化1/3至1/2的市场份额。
当然，通向中小城市房地产开发的道路也不是洒满了玫瑰花的坦途，在中国目前的经济开发环境中，特别是权力资本参预运作的领地，遭遇荆棘与障碍的思想准备是必须要有的。(稿源：红网)(作者：巫继学)(编辑：杨国炜)
