楼市新政引发"地震" 购房者心态错综复杂

　　东方网5月21日消息：国务院办公厅日前转发了7部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,在上海楼市引发了一个不小的地震波,想卖房的与想买房的人心态,迅速发生了新的变化。

　　持房者的意见

　　1、争赶末班车。来自温州的投资客刘先生,在沪上某标志性高品位楼盘附近的中介那里,一口气挂出了5套该楼盘的房子,只留了1套自住的。他还是刚从家里调了头寸、还清了贷款、拿到房产证,取得了交易自由身,跑来赶末班车的。刘先生的想法,在一些赶在6月1日前抛售楼盘的投资者中很具代表性。在他们看来,这次7部委的《意见》,就是针对投资客的。趁6月1日大限还有半个来月,趁许多人还死抱着本次调控对房价下跌影响有限的多头心态,趁其它炒房者没有完全反应过来,抓紧时间将房子脱手。其实,早在上海市政府3、4月间出台系列政策时,我就嗅出了味,否则我也不会马上回到家乡筹措资金、还清贷款‘赎身’,从而使我比其它没有走这一步的人更主动。

　　刘先生认为:很显然,如果说上海市政府出台的系列政策只是一小碟‘冷盘’,而《意见》就是一道‘大菜’,因为它不仅针对炒房的,还针对开发商和地方政府,是一项挤压房地产市场泡沫的综合性举措,没有理由再心存侥幸与政府进行政策博弈了,还是‘三十六计,走为上’。事实上,刘先生的看法不无道理,国家税务总局负责人日前公开表示,对商品房交易征收营业税,只不过是对普通住宅中诸多税收优惠政策中取消其中一项。言下之意,其它各种涉及房地产的税收,如土地增值税、契税、所得税,目前仍然是优惠的,国家再取消其中一项优惠,都可以加大调控力度。

　　2、让价抢跑道。上海本地的张先生,也是近几年入市炒楼的短线客。有着丰富投资理财经验的他,一下子将3套房子以低于市场价20%的价格委托中介卖出,而且还放出话说,买家有诚意,价钿还可以谈。知根知底的中介业务员,代张先生透露了让价抢跑道的想法--想赶在6月1日前脱身,放低价格是唯一可以脱手的办法。在张先生看来,6月1日之后可能会引发一轮买家长时期的观望,到时候恐怕再跌价也没有接盘的。张先生选择的是一种逆向思维。

　　张先生这一招还真管用,因为目前房价拐点还没有真正形成,他让的价已使人动心了,想与他洽谈的不少。

　　3、无奈成房东。炒股票炒成股东,炒房子炒成房东,没想到这句已经淡出上海滩的流行语,却成了夏阿姨的真实写照。夏阿姨1999年进入股市,据她说炒股6年,当年投进的10万元钱,如今不仅抹尽开始几年的盈利,而且按当前市值计算,只剩2万多一点。好在投入不多,她倒也心安理得。2003年下半年,经不住股友们的劝说,以投资、投机两相宜的心态,花了90万元在内环线边上为上高中的儿子买了一套三房二厅的商品房。今年年初刚刚交房,房价已涨到160万元,本来倒是想抛的,但股友们都说还可以看高一线,涨到200万元再抛不迟。不料风云突变,因为她根本无力先将贷款付清后挂牌出售。然而,如今新政策给夏阿姨的计划增加新的变数。如从签购房合同期算起,到今年9月份正好两年,虽然满足不需全额缴纳营业税的期限,但是137平方米的面积,是不是《意见》中规定的不享受税收优惠的非普通商品住宅,满两年仍要缴纳差价营业税,还有待具体实施细则才能明确。

　　但到那时是否还能卖出160万元则是个不小的疑问。夏阿姨最近走访了小区周边的中介,看到与她的房型、面积、层次相似的,卖家已挂牌140万元,据中介说就是这样还没有人问津。我真担心最终只能以110～120万元成交,如果真是那样,搭上贷款的利息,以及其它时间、机会成本,我不过打个平手。夏女士不无沮丧。没有办法了,只能留给儿子了。看来夏阿姨这房东是当定了。可是就这样一套毛坏的三室一厅,居然只能收取2500元月租金。只有3%的回报率,比贷款利息低了一半,倒贴钞票为银行打工。在这方面夏阿姨比谁都算的快。我最近老是问自己,为什么要加入购房大军的行列,造成楼市供求失衡,像我这样,现在一家三口已经住上三屋一厅,本来日子蛮好过的,却再去背一身债,50万元还30年,每月还贷3500元,何苦来着?。夏阿姨对中介讲的这番话,道出了许多以买房当储蓄的人的心里话。

　　持币者的观点

　　1、趁机淘便宜货。周女士几十年来居住在上海黄浦区石库门旧房内,由于客观上想等政府动拆迁,主观上总想买价廉物美、称心如意的好房子,所以错过了几次最佳的购房时机。本来有些心灰意懒,不再想买房的事,其实,不想的主要原因还是眼看着房价节节攀升,只能望房心叹。年初她所在的里弄是区里的重点工程,正式启动拆迁,逼着她不得不再次面对买房的难题。主要是安置的房子都在边远地区,在中心城区工作的周女士只能选择货币化安置,由于没有寻觅到合适的房源,周女士迟迟没有与动迁组签约。而这几天,她兴奋无比,认为《意见》似乎就是为像她这样真正需要房子、真正打算改善住房条件的人而颁布的。她认为这一次购房的最佳时机不能再让它擦肩而过了。于是她四处委托房产中介,在她认为可以考虑的区域、可以接受的总价范围内,提供合适的房源。而且还特意关照中介:就打那些急于出手的投资、投机客的软肋,专找那些想在6月1日前出手的抛盘,替我杀价3成,否则免谈。

　　难道你不怕房价以后还会跌?中介问周女士。6月1日以后房价是不是会大跌,我说不清楚,相信谁也讲不清楚。而6月1日前倒是淘便宜货最佳时机,因为我相信急于想脱手的人,肯定会让价的。退一步讲,我们买房的目的是用于自住的,尽管靠动迁安置费在市中心买房肯定是不够的,我们打算贴上相当部分积蓄,借这一机会改善住房条件,虽然会花掉多年来的积蓄,毕竟住上了煤卫独用的新房子,就算今后房价有可能会跌,即使比我们现在买的更便宜,也就是通常所说的‘套牢’,但我们又不是做买卖差价的,自己住的,涨与跌都没有关系。何况从长远来看,房子总是涨的。

　　2、预期大逆转。27岁的小庄从交通大学本研连读毕业,目前是一家跨国集团公司高级白领,一份10万元的年薪,令许多同龄人羡慕不已,也成了许多亲朋好友争相为他介绍女朋友的目标。新女友在几次交往之后,托介绍人传来话,只要小庄置下一套不与公婆住在一起的公寓,就可以终身相许,面积小一点无妨,地段差一点也没关系,但必须是没有贷款的。这可难倒了小庄,因为他工作才两年,没有多少积蓄,父母又都是退休工人,倾其所有最多只能买一套外环线附近90多平方米的期房。只是买了房之后,将来装修的钱,还有结婚的开销,就不知道在哪了。好在女朋友十分知书达理,表示可以出资10万元,解决届时的装修费用。至于结婚嘛,不必大操大办。

　　就在他们打算买房时,出台了新国8条。小庄与女友商量之后,毫不犹豫地改变主意。假如晚个一年半载再买,也许可以比现在买便宜20%左右,就能省出15万元,足以风风光光操办喜事。小庄的女朋友却在想到那时,可以买到距市区更近一点的房子。于是,他们婉言谢绝了售楼小姐电话通知他俩去看房签约的要求。

　　3、投资客收手。新国8条公布之后,房产中介那里一夜之间接到了许多要求挂牌出售的房源。新闸路上某房产中介的店经理想起曾经委托他们随时提供优质房源信息的蒋老伯。蒋老伯接到电话倒是立马赶来了,但他不是来挑选房源的,而是来正式通知业务员,在未来较长一段时间,他将金盆洗手了。他来打招呼的同时,还对自己在今年1月份成功地以200万元抛出上海壹街区98平方米的一套二房一厅感到庆幸。这套房是他在去年夏天以150万元买进的。其实,春节之后确实也有挂250万元的。但据我所知,一套也没有成交过,纯粹的有行无市。蒋老伯说到这里,一脸的洋洋得意。

　　谁都知道,上海上一轮楼市熊市,始于1993年,结束于1999年,整整7个年头。蒋老伯回忆起往事,颇有感触。此轮调控导致房价触底的底在何方,是谁也说不清的。实际上,像蒋老伯这样的投资客淡出江湖的并非个别现象,投资客仿佛在一个晚上逃得无影无踪了,业务员不无感叹地说。这是不是在告诉我们,这会,政策调控真的起作用了。选稿:叶滨来源:上海证券报作者:沈正欣东方网，未经授权禁止复制或建立镜像if (bg_color)tb1.style.backgroundColor =bg_color