房地产市场要防患于未然

　　在媒企战略联盟发展高峰论坛巅峰对话环节，万科董事长王石、中银国际首席经济学家曹远征、招商银行行长马蔚华和高盛（亚洲）董事总经理胡祖六，分别就宏观调控下房地产市场的走势进行了探讨交流，其分析判断给与会的工商界人士奉上了一道“大餐”。

　　王石：

　　谨慎乐观对待房地产调控

　　现在的房地产市场到底热不热？王石的回答是：“单独谈房产地说不清楚这个问题，而应该将房地产问题与整个国民经济的运行结合在一起看。”他表示，今年4月份以来，国家针对房地产市场出台了一系列的政策和意见。而就万科的研究来看，对最新八条的态度可用4个字来概括——谨慎乐观。

　　“最新八条的指导思想我认为就是要稳定房价。”王石说，从现在来看，这一点已经在以长三角为代表的局部地区产生了明显的效果。不过，从总体上看，最新八条对珠三角的影响还不是十分明显，因为近年珠三角房价相对比较稳定。另外，最新八条的本质非常明确地提出了要改善住房结构的问题，地方政府应出台相应的措施，从土地的供应上保障中低档住宅的建设。

　　王石说，微利和福利性质的房屋供应在5年前大约占供应总量的15％左右，而目前却连5％都不到。政府是土地的一级开发者，目前大多数地方政府都将土地出让的收入当作重要的财政收入来源。“万科5年来没有为普通人建过一平方米的房子。为什么会这样？就是因为我们都是从拍卖招标中拿地，地价让我们没有办法为普通人建普通的住宅。”

　　王石认为，最新八条的另外一个主要精神就是要打击炒房。从目前看，这一条的效果在长三角的效果已明显显现。“最新八条的总体方向是非常正确的。不过，如果各地方政府目前实行的以投资拉动增长的经济增长模式不变，政府势必还将继续对投资过热出台相关政策，这将对房地产市场造成不利的影响。”

　　曹远征：

　　政府应加大廉租屋供应

　　房地产市场的过热究竟会带来什么样的危害？曹远征认为，起码存在三方面的担忧。一是以房地产为代表的基本建设投资过热，导致了原材料价格的快速上涨。其次，老百姓普遍认为房价过高。再次，所有的房屋开发贷款来自银行，按揭也来自银行。一旦房地产市场出现大起大落，势必对整个金融体系的安全造成严重隐患，在这一点上，许多国家和地区都有过惨痛的教训。

　　对于最新八条中关于普通住宅中的表述，曹远征与王石的观点基本一致。他认为，中国的住房体系存在问题，表现之一就是廉租住宅太少。此外，中国居民的消费心态也有待改善。有调查显示，中国的自有住房率比发达国家要高很多，这一比例是69％，而美国还不到50％。“在美国，连前总统克林顿都在租房子住。因此，我们的政策应该是‘住者有其屋’，而不应该是‘住者买其屋’。在加大提供廉租屋上，政府应加大力度。”

　　曹远征认为，从宏观上看，中国房地产市场将长期保持上升的势头，由于工业化、城市化的进程，城市中的住宅需求总量将始终超过住宅的供应总量。“但是，我们不能让几十年的房价在一年内就涨完了，这样的大起大落危害非常大。”

　　马蔚华：

　　银行希望房市不要大起大落

　　招商银行行长马蔚华表示，商业银行与房地产市场永远是密不可分的，但关系又有着“恩恩怨怨”。从现实看，目前商业银行的大多资产都是以房地产形态存在的，一方面是开发，一方面是按揭。与银行的批发贷款业务相比，按揭这种零售业务的风险只相当于批发业务的50％，而且收益又相当稳定。但是，从另外一面看，银行不良资产的相当大一部分也正是房地产。

　　“这次房地产调控不仅对房地产市场，也对银行产生了非常明显的影响。”马蔚华举例说，提高利率，造成不少客户提前还款，造成了银行长期稳定的利息收入损失。其次就是造成需求不足。由于政策信号非常明显，普通消费者大多持币待购，银行按揭贷款的需求明显下降。其次，由于调控影响，相对较弱的开发商就有相当大的压力，万一出现问题，银行先期贷给这些开发商的资金就有变成坏账的危险。

　　马蔚华表示，招商银行对待房地产市场持谨慎态度，其原则是理性对待市场，在“热的时候不乱，冷的时候不怨”，一直把房地产贷款控制在整个银行业务增量的5％左右。“正因为如此，我们也希望房地产市场能够稳定发展，不要有大起大落，不稳定因素越少越好。”

　　胡祖六：

　　对房市问题应防患于未然

　　有着丰富的海外学习和工作经验的胡祖六，则以自己的亲身经历分析认为，一旦房地产市场出现严重问题，对整个经济的打击甚至是毁灭性的，最好的做法就是“防患于未然”，协助房地产市场的稳定发展。

　　胡祖六说，中国经济发展的长期趋势，对房地产行业的发展是非常有利的。而随着中国中产阶级的兴起，必然导致房地产需求的不断增加。但是，从经济运行的周期看，尽管中国房地产市场还很“年轻”，但过速发展显然存在“泡沫”之虞。而泡沫破灭造成的财富缩水将对整个经济运行带来很大的影响，尤其是中国现有的脆弱的金融体系，将受到更为严重的冲击。

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