再看上海“楼市之变”

　　5月的上海，曾经火爆的二手房市场仿佛进入了另一重天地。有中介公司感叹：“在‘6·1大限’前卖掉一套房子就像中彩票一样难得！”随着6月1日起政府即将对居住未满2年转手交易的房屋全额征税，上海一些资金压力大的炒房者纷纷抛售“出逃”。二手房日均挂牌量激增；买房人反而紧捂钱袋不接盘，商品房日均交易量比去年锐减2／3；开发商更是一改往昔“主导市场”的霸气，或推迟开盘，或着手调价。

　　一向被认为是全国房地产市场“风向标”的上海楼市出现这些现象，是政策调控下的楼市“理性回归”，还是预期改变后的市场“暂时冬眠”？

　　卖的多，买的少：降价是否大势已定？

　　来自网上二手房交易平台的数据显示，4月份全上海日均挂牌量只有二三十套，在国家七部委稳定房价的“意见”出台之后，这个数字开始以日均超100套的速度递增。

　　与挂牌量激增形成鲜明对比的是，市场成交量大幅下降。中原地产、美联物业等大型房产中介公司的门店交易情况显示，最近一个月内，二手房交易量锐减5成以上。与此同时，新房的成交情况也大幅“缩水”。5月7日至14日的一周内，上海新建商品房的成交面积锐减至25．9万平方米，不及去年日均交易量的1／3。

　　房价又是如何呢？权威部门的最新统计显示，1至3月，商品住房销售价格环比涨幅分别为1．6％、1．8％、2．5％，4月份则降至0．5％。记者连续3个月跟踪上海较有代表性的4个中高档楼盘，发现实际成交价已暗降10％，居住未满2年的二手房的降幅则更大。其中虹口区曲阳板块的次新盘均价已由原来的1．8万元降至1．5万－1．6万元左右。专业楼评人士蔡为民认为，毫无疑问，短线投机客在被逐渐“挤”出市场，上海楼市降价趋势已定。

　　10名中介“劝”1个人买房：炒房者真要退场？

　　5月16日下午，某媒体驻沪记者徐先生遇到了一件“被逼买房”的怪事：一个多月前，他看上了一处中档二手房。后因行情持续走跌，他决定放弃购买。本来按合同约定，支付违约金即可，但令徐先生惊诧的是，中介公司竟派出10名员工，浩浩荡荡地登门强劝他购买房屋。无奈之下，他只好报警。

　　一边是炒家抛售，一边则是买家观望，上海楼市陷入了“僵持”状态。美联物业、中原地产、臣信房产等中介公司都反映，现在买家都在反复测试价位，“譬如，当卖房人答应每平方米8500元的均价后，买家会要求8200元；而当卖房人同意后，买家会要求再降几百元。”“炒家‘跳水’越多，说明房价的水分越大，我觉得房价还有很大的下调空间，所以不急于成交。”至今仍在询价的“租房族”方永律师说。尽管上海二手房市场的抛售还在继续，但另一现象也不容忽视：因为成交不易，最近一周内，二手房由售转租、边租边售的房源上升了30％。70％的投资客表示已考虑由售转租。业内人士指出，短期投资客退场固然是好的迹象，但大量因无人接盘而被动进入租赁市场的投资性房屋，未必真的“改弦更张”，很可能只是“暂时冬眠”。

　　开发商一拖再拖不开盘：房价体系松动了吗？

　　在强烈的看跌预期下，买房人捂紧钱袋的那双手不仅令炒房者心焦，也同样令开发商犯愁。4月份以来，上海新开楼盘排队抢购的火爆场面不再，新盘已不再是“香饽饽”。5月11日后，上海一手房市场几乎所有的客户一夜间“蒸发”，新盘销量从最高位时的日均超千套骤减至一二百套。事实上，一些开发商已开始调整价格。闵行区某楼盘的一位销售人员透露，在楼市调控的系列“新政”出台之前，公司曾将开盘均价定在每平方米1万元左右，与周边的二手房价持平。但到正式开盘时，均价却定在每平方米8300元。记者在调查中发现，大部分开发商并未“修正”价格，而是一再推迟开盘。有开发商表示，能熬过今年第四季度的“低谷”，房市就会“柳暗花明”。所以，原定在五六月份的开盘时间推迟到9月份甚至更后。陈芳　徐寿松