房产中介口头承诺莫轻信

　　房产中介口头承诺莫轻信

　　律师告诫市民:买二手房前要细看协议内容以免上当

　　报料新闻

　　南方热线：020—87360888

　　本报讯(记者/张睿　实习生/何建祖)近日，有市民向本报反映，其通过某房地产中介公司购房时遭遇中介公司欺诈，本报记者对此事进行了追踪采访。相关人士表示，此案例“一案纠集四焦点”，对广大市民具有很好的警示作用。

　　(报料人:王小姐　奖金:100元)

　　案例回放

　　报料人王小姐称，4月下旬，某知名中介公司银山分店的物业顾问苏某向她介绍了一套位于执信南路的房子，称业主要价33万元。而在看房当天，业主开价是30万元。由于该房较旧，采光条件也不好，王小姐觉得房价过高，后来苏某称可以帮忙讲价至28万元，并称如果入住该房子，可以提供入读执信小学和中学的机会，此外还可以将该屋以三四千元的月租转租出去。王小姐动了心。

　　4月23日，苏某要王小姐交纳5000元“诚意金”，并表示如果在5月10日前达成交易，就把钱当成定金交给业主；如果没有落实就退回。可当双方签订《定金支付及要约发出委托书》时，王小姐却发现，该物业顾问竟然没有职业资格证，在王小姐的要求下，苏找来另一位“有证”的工作人员才签下。委托书上显示，交纳的5000元是作为定金，且没有提及小孩入学等条件。并规定一旦卖方同意该价位及各项要约并签署承诺，受托方无需通知买家就可以将定金转交给卖方，而买方要在5月10日前补足1万元，逾期就算违约；受托人如未在5月10日前达成协议并取得承诺则要退还定金。

　　5月10日，王小姐从苏那里得知条件还未谈妥，直到12日才谈妥价钱。由于了解到苏某承诺的入学和转租方面的条件是不大可能实现的，王小姐想放弃这笔交易。而苏某所在分店的一位主管称已于10日之前向王发出通知，是王自己违约，后又称要汇报总部再作决定。王小姐认为，该公司物业顾问苏某之前对其作出的承诺属于欺骗行为，目前想要讨回定金，并取消该笔交易。

　　案例分析

　　焦点1

　　没有从业资格也可上岗？

　　记者从有关方面了解到，目前房产中介行业中存在许多“无证人员”，他们一般是以实习生、见习生的身份出去跑业务，而当需要签订有关合同时，就会找来其他有“经纪证”的同事代签。

　　就此，广东威戈律师事务所的张启军律师表示，建设部《城市房地产中介服务管理规定》第四条规定，从事房地产咨询业务的人员必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称，取得考试合格证书的专业技术人员。该中介的物业顾问没有相应的资格证书，违反了上述规定，王小姐可以向到房地产行政管理部门投诉。

　　记者了解到，广州市房地产中介服务管理所的网站(www.gzzjs.com)上设立了“广州房地产中介代理公司资料库”和“房地产中介持证从业人员资料库”；同时，广州市房地产中介公司资质和从业人员资格查询电话是16881099(每分钟收取费用1元)，市民可以通过这些途径获取相关信息。

　　焦点2

　　“诚意金”只“忠于”中介

　　“诚意金”是许多市民在接受房产中介服务时涉及最多的问题之一。据业内人士介绍，所谓“诚意金”，是指买方在购房目标明确后，为了能更快地找到自己的理想物业，预先向信得过的中介公司交上一定数额的金额，并约定期限让中介尽快找房。代理方收取“诚意金”后，会使出浑身解数，尽快为买家寻找到理想的房子。

　　业内人士认为，中介公司收取“诚意金”时在与客户签订的“协议”中为自己设立了规避风险的条款。中介公司收取“诚意金”后，一旦买方先行毁约，则“诚意金”扣下给卖方及中介公司；而如果中介承诺未实现，在合同上却没有显示中介公司应承担的违约责任。法律专家指出，《合同法》第40条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”而王小姐与中介公司的买卖合同中有关“诚意金”的条款，只对买家规定了义务，而免除自己的责任，属于霸王条款。

　　焦点3

　　不要轻信口头承诺

　　一些中介公司经常以诱人口头承诺来吸引顾客。在该案例中，王小姐称吸引其购买此房产的原因之一是中介声称的“如果入住该房子，可以提供执信小学和中学的入学机会，此外还可以将该屋以三四千元转租出去”。

　　而根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条:因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务可以对有关人员追偿。王小姐因为考虑到上述承诺不可能实现因此违约，从而造成5000元的损失，如果苏某确实有过此承诺，那么王小姐的定金损失与中介服务人员不切实际的承诺是分不开的，王小姐可要求中介部门对自己的损失承担责任。

　　张律师告诫市民，在交易中，不要轻信中介公司的口头承诺，要看与房产中介部门签订的书面协议，详细审查协议内容，把自己的要求详尽写入补充条款中，防止产生纠纷时无据可查。

　　焦点4

　　当心中介“白吃差价”

　　案例中，中介服务人员所称的33万元与业主要价30万元之间出现了3万元差价。按照有关规定，中介公司向消费者收取的费用只应是中介服务费，且不超过最终买卖双方成交价格总额的3％。而在实际操作中，“差价”成为部分中介公司的主要利润来源。

　　据业内人士介绍，许多中介公司在收取差价的时候尽量避免双方见面，让买卖双方都与自己签订独家委托，即使穿帮，中介们也会想好各种借口来迷惑双方。

　　专家提醒广大市民，在房屋交易中，如果中介始终不肯让买卖双方当事人见面，就说明很可能存在问题。此外，如果哪个中介高高挂起“免收手续费”的招牌，那么市民就得小心了，因为这类中介的利润很可能就是来自所吃的差价。

　　相关

　　1—4月　房地产业四大指标全下降

　　本报讯(记者/张睿)记者昨日从有关方面获悉，今年1—4月，广州市购置土地面积为20.31万平方米，同比下降84.02％；开发土地面积为43.98万平方米，同比下降44.39％；商品房新开工面积同比下降6.41％；商品房竣工面积同比下降35.35％。

　　另外，在国家宏观调控政策下，4月份，广州市房地产业中，除商品房施工面积增长外，土地购置与开发面积以及商品房新开工面积与竣工面积均下降。

　　有关专家分析，由于最近几年广州一直很有序地通过审批土地来控制房地产热，土地管理部门也不断采取调节供应和规范管理等有效手段，从源头上规范土地供应，土地供应量得到有效控制；此外，2005年3月16日央行上调商业银行对个人住房贷款的利率，这一金融政策也给开发商的开发行为泼了冷水，导致广州市房地产行业出现四项指标下降。

　　预防措施

　　选择中介须“三看”

　　目前，市场上房产中介公司众多，让人眼花缭乱。张律师等业内人士为市民支招，提醒消费者在接受中介公司服务时，应注意以下几点，防止发生纠纷:

　　一看房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址。这可以通过看公司的招牌、询问周围人该公司的成立情况和经营情况来确定，以防空头公司诈骗。

　　二看房产中介公司营业执照上的营业资质。因为申办房产中介公司需要众多条件，不是随随便便就能开的，一些从事二手房中介业务的公司只是申办了其他性质的营业执照，或干脆不申请营业执照直接进行业务操作，这就为其以后逃避责任埋下了伏笔。

　　三看房产中介公司营业执照上的注册资金。客户通过房产中介来交易房屋，最主要的原因是希望在整个交易过程中由第三方来维护双方的利益。但目前许多小中介的注册资金仅为人民币10万元，现有的二手房交易款项必然大于公司的注册资金，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。因此，最好选择一些注册资金比较大的品牌中介，万一发生纠纷，客户可以通过有关途径得到妥善解决。