“六一”大限临近 筑城楼市平静面对

　　建设部、发改委等七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》(下称《意见》)以来,在全国楼市引起震动。尤其是“自6月1日起,个人购房不足两年即转手交易将全额缴纳营业税”的规定,在上海、北京、杭州等城市引起“投资者大量抛售”、“楼市价格狂跌”的热潮,一时间市场风声鹤唳,发展商惴惴不安。“六一”大限将至,记者从贵阳楼市中了解到,市场相对稳定,并未呈现大起大落态势。业界人士表示,在旺盛的自住型购房需求的拉动下,贵阳房价运行一直比较独立,受国家调控政策影响不大,但《意见》对土地市场的新规将促使贵阳地产行业“洗牌”加速。

　　市场 买卖波动不大

　　昨日,在贵州房屋置换中心,记者看到,二手房交易大厅里平静如昔,三十余位看房者在静静地观看房源信息,寻找自己需要的住房。“最近几天市场并无大的波动,但咨询卖房缴交营业税的市民多了起来,主要原因是对该政策规定尚不了解,没有引起恐慌抛盘行为。房源供应量与月初相比有所增加,但90%以上都是房龄超过2年的房源。”该中心业务部经理告诉记者。记者咨询了10余个在售楼盘,大多表示销售状况平稳,楼盘价格并未发生大幅波动,自住型购房者消费热情不减。“从目前市场反应来看,新政影响尚未体现,真正有需求的购房者仍然按计划购房。”凤凰传说地产代理总经理黄小军称。据了解,此次新政矛头主要指向投资群体,贵阳投资购房不多,只波及到了部分换房者。因为贵阳多数楼盘都是期房销售,一些房子交付后与购房者的预期差距比较大,部分购房者产生了马上换房的想法。但这部分购房者所占比例很小,不会在市场掀起波澜。

　　业界 贵阳房价运行独立

　　对于中央的各项调控政策的影响,贵阳地产界一直有一种主流看法,认为贵阳楼市受到的影响很小,即使此次国务院批转七部委的《意见》也是一样。这种乐观的判断主要来自两个出发点:一是国家政策出台的目的是打压投机炒房,但由于贵阳楼市中的产品结构和消费者结构与北京、上海等城市区别很大,贵阳的购房者大部分是属于自住型的,即使投资型购房的比例有所增加,大多也是长期投资,不会对房价上涨产生多大影响;二是贵阳楼市过去几年的涨幅并未达到像上海、北京等地那种地步,与其他中心城市比起来,贵阳的房价并不高,而且需求很旺盛,尤其是两城区,长时间呈现出相对供不应求的局面。广州合田房地产顾问公司副总徐新明告诉记者,受开发成本和市场供求关系等原因的影响,今年贵阳的房价将继续保持上涨的趋势。从开发成本上看,今年的房产开发成本没有出现下降,土地、钢材、水泥等建筑材料价格也出现上涨,这将推动房价走高。从市场供求看,城区供应仍然吃紧。但房价将会出现两极分化的局面,城区的中高档住宅由于供应量不足,房价依然会将继续上涨,并且部分项目的涨幅将超过10%。与此同时,中低档次楼盘价格将比较平稳,有的甚至会销售到可观的折扣优惠。

　　变化 增加住房市场供应量

　　贵阳业界人士通过解读《意见》,发现与以往政策相比出现一些微妙变化。其中明显一点就是从控制开发用地规模转为适当增加住宅建设用地,加大住房的市场供应量。这一变化对贵阳来说很有实际意义。鸿基地产副总高文生认为,由于市场的需求非常旺盛,控制开发规模就会导致供需失衡,在房源供不应求的情况下,贵阳城区楼盘的价格就出现了快速上涨。由于贵阳购房消费绝大多数都是自住型,要遏制房价,通过打压购房需求很难,其中一种主要渠道就是增加土地及住宅市场的供应量。高文生分析认为,目前贵阳的中高端消费群体购房的首选依然是城区,但城区可供开发的土地资源却是凤毛麟角,因此,供不应求的现状促使城区楼盘房价难以止升。要改变这种现状,他认为有两种方式:短期内就是加大城区土地供应量和提高土地的利用率。加大土地供应量就得加快旧城改造,但这会遭遇拆迁瓶颈,同时提高容积率,修建高层住宅,又遭遇原有的城市规划思路瓶颈;长远来讲,根本性的解决办法在于加快城郊或者郊区的市政、交通等配套设施建设,满足购房者在工作、生活、学习、休闲娱乐等多方面的需求,引导市区人口到城郊或者郊区置业生活。但这需要政府巨额的资金投入。就目前来说,两种方式都是困难重重,还需要多方努力。

　　影响 行业“洗牌”加速

　　七部委发布的《意见》在楼盘的销售中反应不大,但对于手中握有土地尚未开发的开发商来说,压力陡增。《意见》中要求,加大对闲置土地的清理力度,切实制止囤积土地行为,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。业内专家认为,目前贵阳有土地储备尚未开发的开发商近30家,未开发原因主要有几种情况,一种是因为资金短缺,开发商没有能力开发;一种是因为拆迁问题或者手续不全;还有一种就是一些开发商在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下,不急于开发土地,以时间换金钱。虽然以前也有超过期限不开发要收回土地使用权的规定,但执行力度不大。一些业界人士分析认为,在国家连出“重拳”效果仍不明显的情况下,这次土地新政可能要痛下“杀手”了。因此,引起了一些开发商的恐慌。据了解,近段时间,贵阳房地产市场迫切寻求合作开发或者转让土地的开发商又多了起来。面临着“政策和资金”的双重压力,一些实力不济的开发商只能选择离场,因此市场有可能又将掀起新一轮“洗牌”过程。

　　新闻背景

　　5月11日,国家七部委联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》,决定从今年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。如今后出售一套20万元的二手房,将按5．75%比例,征收11500元的营业税。

　　新闻链接

　　上海二手房成交 价格下跌10%到30%

　　本报综合消息近一段时间以来,投资现象比较普遍的上海楼市投资客纷纷抛盘,房价下跌3000元/平方米等的消息层出不穷。记者于5月18日至21日赴沪实地采访。上海楼市确实出现了交易量下降,二手房成交价格下跌10%到30%的现象。在新盘、二手房市场联动比较密切的上海,二手房市场的这种变化也影响到了上海新盘的销售。上海的部分投资购房人和业内人士认为,有可能上海要进入第二次房地产调整期。　作者：刘仙水　来源：金黔在线—贵州都市报