契税优惠　难在两个概念理解

　　契税优惠　难在两个概念理解

　　有关文件中的“单套建筑面积”是个模糊概念，开发商也在模糊“建筑面积”含义

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　　本报讯(记者李雅琼)昨日本报报道《购170平方米以下民宅或维持1.5％契税》(本报昨日A04版)见报后引起了读者的广泛关注，针对读者的疑问，记者查阅了国家建设部1995年12月1日开始实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。

　　疑问1.国办《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)中的“单套建筑面积”如何界定，与我们买房时房地产商所指的“建筑面积”是否同一概念？

　　回答：国家建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位，商品房按“套”出售，其销售面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，即商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

　　我们买房的时候，房地产商通常会以“建筑面积＝销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”的概念推销其商品房。也就是说，房地产商模糊了“建筑面积”的概念，而将之与建设部文件规定的“销售面积”视为等同。

　　而《意见》中所指的“单套建筑面积”并未说明是“套内建筑面积”还是“套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”，因此各地可以自行理解并根据实际情况制定实施细则。

　　疑问2.广东若在国家政策允许范围内在120平方米的基础上上浮20％，最大可以将优惠扩大到多少？

　　回答：《意见》允许单套建筑面积向上幅度不超过20％，广东若在国家政策允许范围内将优惠扩到最大，即在120平方米的基础上上浮20％——单套建筑面积144平方米——由于此处的“单套建筑面积”是一个较模糊的概念，可以理解为“套内建筑面积”，也可以理解为“套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。如果拟将优惠扩到最大，可以采取前一种理解方式，也就是说，广东可以允许套内建筑面积144平方米以下的住宅仍享受契税减半优惠。一般住宅的实用率为80％－85％，套内建筑面积为144平方米的住宅，按照其分摊公用建筑面积为套内建筑面积的15％－20％计算，最后的销售面积(套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积)大约可达到170平方米。如果广东将优惠扩到最大，那么170平方米以下的住宅或仍可维持1.5％的契税。