楼市惊变在即

　　记者观察

　　日前，广州市区划调整方案正式出炉，增加南沙、萝岗区，撤消芳村、东山区，在楼市引起一片骚动。其实，这是2001年广州实施“南拓、东进、西联、北优”的城市总体规划策略的延伸。如南沙、花都等由于城市南拓步伐加快，将可能迅速升温。

　　但是，这些与今年国家出台的系列新政相比，给楼市带来的影响还是小巫见大巫。国家针对楼市打出的系列组合拳将从根本上改变楼市的发展，带来实质性变化。自从3月16日央行宣布提高房贷利率以来，随后征收不动产税、二手房交易收税等新政频频亮相，而且招招见血。而下发“国八条”、七部委联合稳定房价，更为火热的楼市打上了重重一拳！

　　新政一出台，楼市在需求上便出现了变化。央行提高房贷利率之初，就有约一半接受调查的市民表示会改变购房计划。消费者普遍比较迷茫，纷纷持币待购。随着系列新政不断出台，消费者逐渐收紧荷包，消费也越趋理性。更值得注意的是，一开始还比较乐观的发展商，在与消费者对峙了两个多月之后，也纷纷陷入彷徨，对未来也越来越不看不清了。

　　显然，楼市正在酝酿巨变的。一方面，从市场方面来看，购房需求正在悄然发生变化。2000年个人购房以来，楼市一直以首次置业为主，而最近二次置业者日渐增多，已渐主流。另一方面，开发模式也在悄悄将发生变化，以前地产开发一般是“买地—开发—卖楼—再买地”的粗放式经营，做完一个项目就接下一个，很少考虑长期经营。随着住宅土地越来越少，这种粗放型的模式将会慢慢被淘汰。发展商想长期发展，必须长远考虑项目的未来，在规划、经营方面做文章。

　　在房地产发展史上，曾因政策影响发生过多次巨变。变化中，有些企业先知先觉，抓住机遇发展状大起来，也有不少企业因与发展趋势格格不入而被淘汰。改革开放之前，中国房地产业还是一片空白。受改革开放东风的影响，大量外资抢滩而入，几乎形成外资一统天下的局面。少数国内企业涉足房地产行业，也是打着外资的旗号。1992年，小平南巡时提出“胆子大要一些”，国内企业才开始大胆涉足房地产，大批国营企业如雨后春笋般涌现。1993年，国家宏观调控一声令下，发展过热的房地产泡沫破裂。1997年，国家实行实物分房，集团购房风涌而起，到1999年达到高潮。当时，不少私营企业尝到了房地产开发的甜头。2000年后进入个人购房时代，民营企业以“船小好调头”的优势迅速在竞争中见崛起，并迅速占据半壁江山。

　　毋庸置疑，新一轮的市场巨变必将带来新一轮的竞争和淘汰。企业如何顺应发展大势在竞争中取胜呢？首先要针对需求变化细分市场。二次置业者对楼盘的空间、环境、氛围等方面有更高层次的追求。发展商应根据不同的消费群体开发不同产品，寻求新的市场空间；而在开发模式上，也应尽快淘汰买地、开发、再买地的简单模式，从长远的角度去开发、经营楼盘。

　　李有祥