地产开发模式悄然生变

　　本月18日，广州中央商务区珠江新城两幅金融办公地块公开挂牌出让，出乎意料的是，两幅地块均以挂牌底价成交！

　　“五一”黄金周期间，富力地产集团位于珠江新城的首个写字楼项目——富力科讯大厦开始推向市场。这是该集团开发的首个独立的非住宅项目……

　　日前，新加坡雅诗阁集团投资1.68亿元在广州天河东路开发了广州雅诗阁项目，但随后却宣布只租不售……

　　开发商不再盲目高价争地，房地产开发模式更从此前单一的“拿地——开发——销售”模式向多元化的“开发——经营”模式转变，发展商开始更多地进入商业办公写字楼项目甚至工业地产项目……今年来，尤其是中央政府一系列房产新政相继出台后，广州地产投资开发模式开始悄然生变。

　　房地产开发模式“三层次”

　　从当今世界范畴来看，目前房地产投资开发赢利模式主要有如下三种：土地增值型，开发物业销售型，以及经营管理物业增值型。

　　土地增值型的投资者，是指拿到了房屋开发用地自己不开发，而是搁置一边静候土地升值。由于城市建设不断深化，尤其是随着各地政府不断投入大量资金，对各地市政环境进行配套建设，从而令土地升值。土地增值型的投资者据此赚取土地升值后溢价出手而获得额外收益。可以说，这种投资开发赢利模式是最传统、也是最为消极的。

　　开发物业销售型是指投资者拿到房地产开发用地后，自行开发物业然后将物业出售。在土地上开发物业，有如将原材料加工成为产品后出售。这种模式既可以稳收土地增值带来的收益，还可以获得产品销售带来的收益，因此其一般都能获得合理的投资回报。这种房地产投资开发模式在目前很多发展中国家风行，国内尤其是广州楼市更是如此。

　　经营管理物业增值型是房地产投资开发最好的赢利模式。通过有效的专业管理使物业价值得到最充分的提升，然后再出售，这样不仅可以最充分地体现物业的最大价值，更能获得最大的投资回报。目前很多跨国房地产企业集团都较多地采用这种模式。

　　传统模式制约广州发展

　　“拿地——开发——销售”，20年来，这种传统的房地产投资开发模式一直风行广州楼市。事实上，此前广州也还有不少土地增值型的投资者，然而，近年来随着政府强化土地监管，尤其是禁止土地私自交易，如今采用这种赢利模式者在广州业已式微。

　　开发物业销售型在广州楼市的走俏，既说明广州楼市之日渐规范，更彰显出广州楼市之不成熟。众所周知，广州传统的“拿地——开发——销售”运作模式对土地的依赖性极强，而对企业物业经营管理水平要求较低。正因此，当政府开始对收紧房地产开发用地供给时，习惯于“拿地—开发—销售”模式的广州发展商便感到压力倍增。而且，这种模式不利于企业长期稳健发展，事实上在广州楼市经常可以见到：一些企业在某年因为同时开发有多个项目而风头甚劲，甚至跻身“广州地产开发十强企业”，然而某年其无一项目推出，便又很快被“踢”出“十强企业”之列，潮起潮落，各领风骚三五年。这样既不利于企业品牌的打造，更无助于企业长远稳健发展，更重要的是，这一模式也不利于物业价值的充分体现。

　　“拿地—开发—销售”模式，与早期广州房地产企业普遍性存在的资金缺乏问题有关，然而如今不少企业有了雄厚的资金实力，却无法获得像以前那样好的项目可以长期经营，这不能不说是一大遗憾。

　　全新模式悄然兴起

　　目前广州众多发展商开发的项目，无论是住宅还是商铺写字楼，大都选择出售方式。而与国内尤其是广州房地产企业大多都是采用由发展商拿地，继而在开发建好物业后出售，即“拿地—开发—销售”模式不同的是，跨国房地产巨头更多地采用“开发—经营”甚至“经营—管理”的全新模式。例如，作为物流仓储设施开发商和服务商的普洛斯，其开发物业配套设施并提供服务，但却不是为了将物业出售。作为房地产服务及投资管理公司的仲量联行，其会选择购买一些现有的物业通过专门的管理以提升其价值后再进行租赁，但却不会出售。雅诗阁开发的项目也大都“只租不售”。凯德置地开发的项目也都归由自己经营，即使出售，也要“通过公司专业管理，使物业价值充分体现出来”后再出售。

　　“拿地——开发——销售”模式导致物业价值无法得到充分体现，广州城建集团开发的白马服装大厦如今每年都能为其带来1亿元的收益！这种成功的事例在广州至今依然乏见。“拿地—开发—销售”模式还容易造成发展商对住宅项目过分重视与过度开发，却漠视广州在商业、写字楼以及工业地产的投资管理等方面与国际成熟的市场存在的差距。尤其是华南区是当今世界“制造业基地”，作为华南区龙头城市的广州，工业地产一直没有得到系统的发展，这是极其令人遗憾之事。

　　“拿地——开发——销售”模式既不利于企业的长远稳健发展，更无助于企业物业经营管理水平的提高。广州房地产市场传统的运作模式已难以适应如今日趋成熟的房地产市场。在众多跨国房地产巨头挟持雄厚的资金、专业的经营管理经验进军广州房地产市场之时，广州地产投资开发模式也开始悄然生变。“拿地—开发—销售”模式开始受冷落，“开发—经营”甚至“经营—管理”的全新模式开始走俏。

　　撰文　黄博华