房改房松绑　二手房猛增

　　广州市房管局将今年二手交易量猛增的首要原因归结于房改房的大量上市。房改房是广州二手楼市的重要角色，在今年广州取消房改房上市的单位限制后，房改房在交易层彻底实现了市场化，带动二手交易量节节攀升。

　　房改房受政策影响较大

　　由于房改房业主的购房成本不高，放盘价格也显得更为大方。二手房市场一下子涌现出很多房改“笋盘”，使置业者选择层面更广，存量房交易大幅提升。据统计，今年1－4月份原八区房改房的交易宗数达到5643宗，占二手总成交量的28.82％，房管局预测这一比例今后还将进一步提高。

　　房改房受政策影响较大，政府的一系列支持措施让房改房乃至二手楼市将在今后长期受益。自1999年2月第一批房改房上市起，存量达65万套的房改房为二手房市场增加了大批物美价廉的房源。政府在2003年取消了对卖房者的“服务年限协议”和房改办核准制度，二手房交易登记发证的时间也由原来的60个工作日大幅缩短至10个工作日。

　　今年初广州市政府发布决定，市民卖出所有的房改房将不用知会原产权单位，产权单位优先购买房改房的权益也随之取消。广州市房管局有关负责人表示，政府对房改房的管理已经纳入全市统一的房屋管理范畴，房改房取得了与商品房一致的交易地位。广州几家主要中介公司方面也表示，房改房单位限制解除后的成交大量增加，市面上可选择的盘源已十分丰富。

　　除了房改房大量上市导致“笋盘”倍增外，广州市房管局方面认为二手房的价格优势也在今年显得更为突出，刺激了二手房交易。由于2004年新建商品房楼价上涨较快，全市市区新建商品房价格较2003年上涨一成以上，特别是番禺区涨幅更超过30％，让不少资金并不充裕的置业者敬而远之。而二手房均价相对维持在一个较稳定的、相对较低的态势，使得不少置业者将目光转向二手房市场，使得二手房交易量获得了较快增长。

　　满堂红地产研究部也认为，前几年一手房屋的大量成交，将会直接导致二手市场货量的迅速上涨。而今年已有大量高素质商品房进入二手市场，而且价格相比一手也“笋”得多，二手房的吸引力会大量增加。

　　而在年初国家为抑制房价过快上涨的势头，大打宏观调控“组合拳”。不但再次上调房贷利率，还多次下文采取综合手段打击一手市场的炒楼。部分置业者因此放缓了在新增商品房市场购房的步伐，使得新增商品房交易量与去年同期相比下降22.3％。一二手市场由于此消彼长，便出现了二者平分天下的局面。

　　政府拟出台更多鼓励措施

　　因税收调整原因造成短期交易爆炸性增长只是二手市场旺盛的一个“插曲”，广州今年仍然先后会出台不少措施鼓励正常的二手交易。广州二手房市场目前有许多朦胧“利好”。除了已经出台的鼓励房改房上市外，有关部门正在制定中介服务管理办法，进一步推动中介服务走向规范化和专业化。并将规范二手交易的中介服务佣金，让买卖双方获得更大的交易自主权。

　　另据了解，在原芳村区试行事权下放取得良好效果后，房地产交易和权属登记事权有望下放到海珠、黄埔等其他区。房管局还在研究二手房交易登记业务与按揭业务同步办理的具体操作方案，同时推动先税后证实施，简化并规范二手房交易的流程等措施将在今后逐步推行。

　　广州二手房交易市场的完善与成熟，与有关政府部门的大力扶持密不可分。1999年至2004年间，政府几乎每年都有鼓励措施推出。包括房屋交易契税从3％降低至1.5％，交易过户在10个工作日内完成，房产评估采用估价模块，个人住房公积金的贷款额度最多可达25万元，交易、登记两所合署办公，“交易即发房产证，部分事权下放到芳村房管局以及二手楼宇按揭、拍卖按揭、公积金贷款、地产中介发展等，不断激发广州市民在二级楼市内的购买热情。广州二级市场交易量已经连续8年保持超过36％的年同比增长率。

　　撰文　王昊