一二手酝酿历史性逆转

　　根据房管局最新统计，1－4月广州老八区二手楼交易面积已经与一手楼基本持平。在今年宏观调控一手楼市的催化作用下，广州二手楼交易有望在今年提前占据市场主导。

　　连续八年增幅超三成

　　据统计，1－4月广州老八区二手交易面积已经占到总交易量的49.8％，与一手楼交易面积仅有不到0.4％的微小差距。一、二手楼平分市场的特征更体现在成交宗数上，前四个月全市二手楼交易的套数仅比一手套少了150余套。

　　广州二手楼市早在两年前便开始发力追赶一手楼。2002年广州市一、二手住宅成交面积比为73：27，2003年的比例是69：31。到了2004年，这一比例已经发生巨变，二手楼交易比例狂增12个百分点，一二手楼交易量之比达到57：43。业内人士纷纷预计，二手楼交易量超过一手楼已经成为时间问题。

　　其实近几年来广州二手交易一直保持着旺盛的成交势头，交易量连续8年超过30％增幅，二手楼市的异军突起预示着广州楼市开始进入一个新的时期。

　　从宏观的角度看，二手楼市的活跃有其必然性。西欧主要国家的存量交易占到整个市场的九成以上，香港、新加坡等东方大都市的二手楼交易也已占到房地产交易总量的70％—80％。二手楼市所占比重向发达国家水平靠近，标志着广州的房地产市场正在迅速走向成熟。

　　三大原因导致二手交易猛增

　　广州市房管局将二手交易量猛增的首要原因归结于房改房大量上市。广州市房改房存量共有约65万套，今年初取消房改房上市的单位限制后，房改房在交易层彻底实现市场化，二手交易量节节攀升。

　　房改房受政策影响较大，政府层支持房改房上市明显是对二手楼交易的鼓励。自1999年2月第一批房改房上市起，房改房在二手市场的份额已经达到1／4，有关部门预计这一比例还将继续上升。为鼓励房改房上市，政府先后取消了对卖房者的“服务年限协议”和房改办核准制度，二手房交易登记发证的时间也由原来的60个工作日大幅缩短至10个工作日。

　　另外由于2004年新建商品房楼价上涨较快，全市市区新建商品房价格较2003年上涨一成以上，特别是番禺区涨幅更超过30％，让不少资金并不充裕的置业者敬而远之。而二手房均价相对维持在一个较稳定的、相对较低的态势，使得不少置业者将目光转向二手房市场，使得二手房交易量获得了较快增长。

　　在今年初国家为抑制房价过快上涨的势头，大打宏观调控“组合拳”。不但再次上调房贷利率，还多次下文采取综合手段打击一手市场的炒楼。部分置业者因此放缓了在新增商品房市场购房的步伐，使得新增商品房交易量与去年同期相比下降22.3％。一二手市场由于此消彼长，便出现了两者平分天下的惊人逆转。

　　住房需求形成合理梯度

　　近年来，理性的广州市民置业观念发生了深刻改变，对住房的需要不再与价格高企的新房画上等号，更多地是从自身财力和实际需要出发。有专家表示，一手楼市的活跃是受福利分房和满足居民改善住房条件的驱动，二手楼市的兴旺则是房地产交易市场已形成合理梯度的表现。

　　广州市房管局有关人士表示，二手市场有着很好的吸纳能力，能够作为一手市场变化的缓冲剂。广州存量庞大、档次各异的二手楼让整个楼市呈现出良好的梯度，不同消费层次的市民受益于这种一二手市场的稳定代谢，实现了“居者有其屋”。

　　有中介公司根据其2004年至今成交的上万宗买卖交易进行统计发现，一二手楼市的买家需求差异已经十分明显。一手楼开发商越来越倾向于为高收入人群开发大户型住宅，而收入水平一般的家庭正普遍利用二手房作为过渡，50—90平方米小两房单位因此占到六成的二手交易份额，二手楼市有效满足了买家对小户型产品的需求。

　　在价格方面，一二手楼市的梯度效应更为明显。在广州一手楼市不断向5000元／平方米的均价冲刺时，从2004年至今全市二手楼均价涨幅不过1.6％，均价仍然维持在3200元／平方米。老城区的房改房、白云、黄埔、芳村和番禺等区域的大量商品房二手价格普遍维持在4000元／平方米以下，市民们花不到30万元便可以在二手市场淘到称心住宅，这种价格在一手市场已难有收获。

　　撰文　王昊