上海房地产市场价格虚高悬疑水落石出(图)

http://www.sina.com.cn 2005年05月27日09:58 大洋网-广州日报

　　每10元房地产投资中就有近1.3元来自境外逐利资金，每10个买房人中就有2个买主是境外或外地人士。中国人民银行最新公布的上海市2004年金融运行报告，令“海外热钱搅局楼市”的悬疑水落石出。境外逐利资金究竟是如何来的、又将如何去？会对房地产市场产生怎样的影响？

上海高价位房是境外资金的追逐对象。资料图片

　　据新华社电

　　央行在2004年上海市金融运行报告中称，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量超过222亿元。

　　高价位房是追逐对象

　　记者从外汇管理、房地产等相关部门获悉，境外资金进入房地产市场主要有3条渠道：

　　第一条路是直接购买内地物业。2004年以来，境外买家购置上海各类房屋出现了“爆炸式增长”，购买的面积高达395万平方米，比2003年同期增长了85％，其中高价位房更是境外资金的追逐对象。房地产管理部门的统计数据显示，2004年1月到11月，在1.1万元/平方米以上价位的商品房中，有近100万平方米的新建房和二手房被境外资金买走，比上年多出近两倍。除住宅外，境外资金购买办公楼和商铺的数量也在成倍增加。统计显示，2004年前11个月，全上海有15万平方米的新建办公楼、商铺被境外资金购买；二手办公楼和商铺被境外资金买走的超过32万平方米。

　　第二条路是成立外资房地产企业投资房产。2004年以来，外资投入上海房地产业的金额迅速增加，外资房地产开发企业完成的投资额比2003年增长了65％以上。目前，上海有各类外资房地产开发企业448家、注册资金733亿元，比2003年分别增长9％和35％；外资房地产中介机构也有143家。

　　多种渠道进行投资

　　第三条路是境外投资基金参与内地房地产项目运作。国内的房地产行业正成为境外投资基金关注的重点。2004年，摩根斯坦利、莱曼兄弟、新加坡的嘉贸基金、GIC地产基金、澳大利亚的麦格利等世界著名投资基金，纷纷进入上海房地产市场，他们或收购有稳定租户的成熟物业以收租盈利，或收购不良资产、包装后变现盈利。部分境外基金还以购买境内房地产公司股权的方式，取得在上海的房地产开发项目经营权。

　　专为台湾人在上海购买物业提供资讯的楼评人士蔡为民分析，进入内地房地产业的海外资金数量虽不算很大，但对于原本已处于高位运行的上海等热点区域楼市的影响巨大，必须予以密切关注：

　　其一是会抬高房地产市场价格。2004年以来，上海高价位商品住房集中在内环线以内，境外人士集中购买这一地段的房屋，其间的房价涨幅最大，并对整个房地产市场价格产生了拉动作用。

　　大量民间资金跟风入市

　　其二是带动投资性、特别是投机性购房。在2004年的上海房市，境外购房总套数的13％是被购买5套以上房屋的境外单位和个人买走，其中境外单位最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。在2004年内，就有近20％的境外购房已经转让，投机性购房情况日趋明显。

　　业内专家指出，更令人担心的是，境外资金在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价越炒越高。而一旦境外购房者的预期发生变动，这部分房屋如果集中抛向市场，必然会对市场供求产生影响。

　　其三是以投资、经营名义炒作房地产。在上海，境外基金利用“包销”方式，买下整幢楼盘，加价销售，抬高商品房价格的行为已经出现。

　　企业应妥善打理外汇

　　据新华社电

　　中国银行上海分行企业理财专家认为，在目前美元利率不断看涨的市场预期下，企业可以选择通过银行提供的各类债务保值方案来规避利率和汇率风险，控制财务成本；或是进行外汇投资理财，以期获得存款的较高收益。

　　近年来，美元贷款因其利率低于人民币贷款而获得越来越多企业的青睐。但是随着美联储连续八次升息，融资成本已经大幅上升，如果企业没有采取任何措施进行风险规避和保值的话，其利息支出必然持续大幅度上升。而且，企业由于收入和支出的币种、期限以及金额不匹配，其间隐藏的汇率风险也会直接导致企业的支付成本、收入核算以及财务预测等的不可确定。

　　如何规避风险，要考虑多方面因素：

　　首先，贷后管理往往比贷前预算更为重要。如果贷后管理得当，不仅可以为企业节约利息支出，而且还可以减少本金偿还的压力。

　　其次，企业常常会出现收入和支付的货币币种、金额以及期限不匹配的情况。如果没有“防患于未然”，那么汇率的大幅波动可能给企业带来不小的损失。

　　此外，有越来越多的企业拥有相当多的外汇存量，企业要注意在控制风险的基础上，能够尽可能地提高这部分资金的回报率。目前，外汇投资理财产品种类十分丰富，企业可以根据自身情况进行选择。（来源：广州日报）