房市“新政”频出房价会否“降温”(组图)

http://www.sina.com.cn 2005年05月29日00:21 新京报

　　访谈动机

　　中国人“家国天下”情怀之炽之烈，世人皆知。在传统观念中，家就是“浓缩”的国；所以，作为家的物化载体，房子对国人之重要性自不待言。

　　不久前，国务院出台八点意见稳定房价，并提出加强房地产市场引导和调控八项措施；同时，建设部等七部委也发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，加大对房地产市场宏观调控的力度，再次引起国人关注。

　　面对居高不下的房价，我们有着和广大读者一样的疑问：“高温”房价怎样才能“消暑”？

　　倪鹏飞中国社科院财贸经济研究所城市与房地产经济研究室副主任、《中国房地产蓝皮书》主编

王珏林建设部政策研究中心副主任、高级经济师

　　链接

　　强化规划调控，改善商品房结构。

　　加大土地供应调控力度，严格土地管理。

　　加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

　　完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。

　　运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。

　　加强金融监管。

　　切实整顿和规范市场秩序。

　　加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　———《国务院八项措施调控房地产市场》，《新华每日电讯》4月28日强化规划调控，改善住房供应结构加大土地供应调控力度，严格土地管理调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管加强房地产信贷管理，防范金融风险明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为加强市场监测，完善市场信息披露制度———建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》，《人民日报》（5月12日）

　　为“高烧不退”的北京房市把脉

　　新京报：七部委意见出台后，上海楼市价格开始下跌，但北京房价反有走高之势。这是为什么？

　　王珏林：看来七部委意见出台以后，对抑制部分地区房价过快增长起到了一定作用，从上海等城市的房价变化就可以看出。从另一方面来讲，上海外来资金购房偏多，投资和投机者比例偏大，据了解，有两套住房的市民大概占50%以上。北京的情况与上海有很大不同，一是消费理念与上海不一样，北京人比较注重吃、玩、旅游，上海人比较会理财；二是消费渠道不同，北京人除买房外，还可以买车，大部分上海人做不到；三是北京的房价“水分”比较小，投资、投机者比例较低。再说一个政策出台，需要一段时间才能验证实施效果，现在谈北京房价上升和下降未免过早。

　　新京报：房价稳步上升，是否反映了北京房市泡沫较少？

　　倪鹏飞：资料显示，2004年，北京的人均可支配收入是15638元，考虑一些未被计算进去的收入，可以再增加20％，即18765多元。按三口之家计算，是56297多元。

　　按照国际标准，房价是户均收入的1比2到6倍。这样，居民即便购买100平方米的住房，北京市民最大承受能力也应不到4000元/平方米。当然北京有“首都现象”：很多国内外机构和人士在北京置业，这提升了北京的承受能力。但目前的房价水平普通百姓难以承受。

　　王珏林：北京房价不降而升，一是说明北京消费者对政策变化预期有较合理的判断，持币购房者偏少；二是土地供应、房源供应可能存在不足，需要研究；三是由于北京较早就安排了大量普通商品房（如经济适用房等），起到了调节市场作用，投资、投机者偏少；四是北京市场需求大，目前在北京购买普通商品房的，很大一部分是在京长期工作，又没有北京户籍的年轻人。

　　从目前情况看，北京房市出现泡沫的可能性不大。

　　新京报：北京房价居高不下有哪些原因？

　　倪鹏飞：主要是实际需求强劲、住房抵押贷款条件宽松、看涨的预期、供给垄断、开发商可以待价而沽。同时，住房供给结构不合理，高档房比较多，中低档较少。每平方米三千块钱左右、120平方米以下的户型，市场供应比较少。

　　王珏林：分析北京的住房需求结构，就可以找到答案：第一，年轻人多，急需房子，敢于买房，敢超前消费。

　　第二是外来人口购房多。在投机比例不大的情况下房价上升，我觉得是由市场需求造成的，也是比较正常的。

　　新京报：有人认为，北京房价居高不下是土地控制过紧所致。那么，北京的土地供应现状如何？

　　王珏林：还是比较充足的。据我了解，北京市已储备和准备开发的土地有1.6亿平方米，已在开发商手中或正在办手续的有8000万平方米；而每年北京市销售数额是2000万平方米。也就是说，现在开发商手中的土地可以运作四年，北京市目前储备开发的土地可以运作八年。

　　新京报：问题出在哪儿？

　　王珏林：据有些开发商反映，手中有土地，但办不下手续或者土地手续不全，手续办理过程需要排队，而且繁杂，这就要提高有关部门的办事效率。另外据消费者反映，今年推出的楼盘也比较少，也是一个重要原因。

　　好经被念歪呼唤建立住房档案

　　新京报：有不少人利用不正当手段获取经济适用房指标。如何保证面向中低收入阶层者的房产政策在落实中不走样？

　　倪鹏飞：关键是政府过度参与住房的供给和需求，在目前体制都不完善的情况下，要想让这个政策不走样，需要很大的监督成本。执行这个政策，首先要做到全面详细了解市民的收入、住房、工作等及变化情况。制定严格的住房标准和购房条件，制定相应的对有关部门监督和问责的制度。

　　王珏林：直接给予中低收入者以住房补贴，这是市场化的行为，是发展的方向，但这个群体比较大，进行明补就目前政府的财政来说难度较大；另外目前也很难掌握个人收入、财产的情况；还有中低收入家庭的界限也难以界定。

　　我认为还是加强对经济适用房的进出口管理，使经济适用房真正给予该解决的群体。还应当多考虑不同群体的要求，多建廉租房、小面积住房。

　　新京报：调整和改善住房供应结构，加强中小套型住房供应和经济适用房建设，能在多大程度上改善住房供应结构？

　　王珏林：调整结构也是调整市场，规范市场。总量不变的情况下，在房地产市场内部调整不同住宅的发展规模，从而向普通商品房和经济适用房倾斜，这是一个方面；第二是在调整大小房面积上做文章，大面积住宅再减少一部分，提高120平方米以下住宅的总建筑面积。

　　但不是说通过调整结构就能满足市场，因为这还需要看需求有多大。

　　新京报：怎么构建政府和房地产行业的监督体系？

　　倪鹏飞：首先，要把基础性的工作做起来，为制度的确立创造基础。每个人的收入、住房和信用状况是什么？

　　专家很早就呼吁开展这些基础性工作，但到目前为止，中国住房档案和个人信用档案等基础性信息，城市房地产的市场真实信息十分缺乏。

　　其次，要把相关制度和标准建立起来。比如明确什么样的条件可以购买经济适用房？再次，要完善政府行业监管职能、责任奖惩制度，个别政府部门没有履行对市场的监管和信息披露职能，却成了开发商“公开而合法”的代言人，是这次房价不正常上涨的重要原因。

　　“新政”成败关键在落实

　　新京报：期房禁止转让、对购买房屋在短期内转手课以重税等措施，能否成功遏制房地产市场过热？

　　王珏林：禁止期房转让、征收营业税不是说就能把房价调整下来，而是解决资源不公正、投资和投机问题。这主要是针对炒市场的投机者。政府就是不允许炒市场，坚决打击炒市场的行为。几乎很少有自住房两年之内就卖出去的，因为办产权证还得一年呢。或许有人买了一套房子，但觉得不合适，而想再换一套。但这部分比例非常少。

　　新京报：有论者认为，此举主要目的在于增加税收……

　　王珏林：绝对不是这么简单的事。该项政策出台首先是为了控制房价，规范市场；政府并不欢迎这种投机的做法，目的是制止这种行为，根本谈不上增加税收，目的是进一步完善税收体制。

　　倪鹏飞：财政政策是调节宏观经济的基本手段。房地产方面有很多税费不合理，房地产税收体制不完善也带来一些问题。现在是推行房地产税制改革的一个时机，一方面国家需要一些财税措施限制房地产市场过热，另一方面原来应该实施而没有实施的税收科目，现在开征是个好时机。

　　新京报：怎样处理好政府、房地产商和消费者之间的关系？

　　倪鹏飞：消费者是需求方，开发商是供给者，政府是提供公共服务和公共产品的，包括进行监管、基础设施建设、对中低收入者的补贴和支持。现在的问题是，政府一定程度上参与到供给者当中去，由于相关制度不完善，某些政府部门的个别人与开发商形成了某些默契。再有政府追求财政收入的最大化，不利于保护消费者的利益。所以要通过制度建设，使政府不越位、不缺位，也不错位。

　　王珏林：抑制房价关键在地方政府，因为地方政府要拿出许多土地来建经济适用房、廉租房，要提供优惠政策，要组织力量进行管理，没有政府的重视，就谈不上政策的实施和落实。所以政府只有把这项工作当做体现执政能力、以人为本来看待，既能处理好三方面的关系，又能使市场按照市场发展的规律平稳发展。消费者是市场的主体，政府要保护消费者的合法权益，消费者要有正确的心态来看待市场的变化。房地产开发商应当建立诚信机制，加强行业自律，做到公平交易，防止不正当竞争行为、不公平对待消费者，靠诚信、靠市场、靠运作质量水平和特色来赢得市场，争取消费者，形成比较良好的市场秩序。

　　个人集资建房：风险与机遇并存

　　新京报：现在不少人因买不起房子而兴起集资建房……

　　王珏林：我早就关注这个情况了。个人集资建房是有很大的风险的：集资必须有银行的运作，假设房子没到手，集资者把集资款卷跑了怎么办？房子建设完之后分配遇到矛盾怎么办？后期服务、物业管理和相互公共空间遇到问题怎么办？谁来协调这个关系？另外，集资建房者能在和房地产开发商之间对土地的竞争中取胜吗？

　　所以上述问题不解决，我觉得运作难度很大。

　　倪鹏飞：国外很多地方也都是集资建房解决老百姓特别是中低收入者的住房问题，并且非常成功，如德国采取合作制的体制，金融政策上的倾斜和保障措施等。现在房价太高，老百姓购买开发商的房子等于受到很大的限制。目前房地产供给是垄断的，怎么打破垄断？除了政府对开发商采取限制措施外，再就要有新的供给者。个人集资建房是打破垄断的一个很好的尝试。政府不仅要允许，而且还要指导个人怎么节约钱，怎么减少风险，甚至可以制定规范化合同解决各方关系和责任分配问题。打破开发商垄断，房价就可能会下降。

　　房市“新政”：敢问路在何方

　　新京报：新的政策出台以后，中国房地产市场房价走向会是怎样？

　　倪鹏飞：前些时间接受媒体采访时我说：“宏观调控的目标是三个回归：一个是消费者的预期要回归，从原来看涨的预期回到理性的预期上来。二是增幅的回归，前段时间特别是2004年，房价的涨幅，从全国来看是比较高。这次房价的调控目标也要回归到一个理性上来。三是价格的回归，前段时间价格比较高、上涨幅度比较快的城市，价格有可能会下降。”这就是我的观点。

　　王珏林：新的房价政策出台之后，肯定会对平抑全国房价起到很大作用。原先房价上涨比较快的上海、杭州等城市房价已往下走，还有一些城市也加大调整住房建设结构的力度，增加经济适用房和廉租房建设规模，普通商品房数量也在增加，所以我觉得从全国而言，新政策是可以起到使房价上涨趋缓、平抑房价的作用的。

　　（中国社科院世界政治与经济研究所张明先生对本文亦有贡献）