南京稳定房价新政出台

　　由南京市房产管理局、发改委、建委、财政局、规划局、国土资源局、物价局、地税局、人行南京分行营管部多个部门联合制定的《关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见》昨天正式出台。这份《意见》中明确：政府将遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房建设，限制拆迁造成的被动性购房，引导合理的住房消费。《意见》自今天起实施，但高淳、溧水两县不受这份《意见》“制约”，可结合该地区房地产市场实际制定政策。

　　普通住房“标准”为144平米

　　记者在《意见》中看到，政府为合理引导住房建设和消费。制定了享受优惠政策的普通住房标准。在项目批准、规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房（以下简称：普通住房）应同时满足以下条件：

　　（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含1.0）以上；

　　（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；

　　（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1.44倍以下（含1.44倍）。

　　购房不足两年转手全额征税

　　为遏制投机性炒房，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买的普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，按其售房收入减去购房价款的差额征收营业税。

　　根据国家税务总局、财政部、建设部联合下发通知的精神，对不能提供证明材料或不符合规定的，按非普通住房的有关营业税政策征收营业税；对个人购买住房两年期限如何确定的问题，明确规定以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为购买认定时间。

　　银行将重点支持中低收入家庭购买普通商品住房，对个人购买两套及其以上住房的，降低按揭贷款比例，并实行贷款利率上浮。对购买房屋一年内出售的，商业银行不得提供转按揭服务。

　　此外，商品房预购人在取得房屋所有权证之前转让的，房产主管部门不予办理登记手续；商品房转移登记的受让人与预售登记的受让人不一致的，房屋权属登记机关不予办理房屋转移登记手续。

　　从社会经济发展的实际出发，合理确定拆迁规模。坚持统筹兼顾、量力而行的原则，保持拆建平衡，合理控制因拆迁造成的被动性住房需求增长。

　　“三房”两年要增200万平米

　　在低价商品住房、经济适用住房和廉租住房（以下简称三房）的建设、供应和管理上，政府相关部门将制定“三房”建设用地的供应计划，根据市场和住房保障的需求，适时、适度地投放市场。

　　据悉，今后两年南京的经济适用住房年竣工量不低于120万平方米，中低价商品住房年竣工量不低于80万平方米。

　　对中低价商品住房建设项目，由市建设行政主管部门等相关部门根据住宅用地年度出让计划提出年度建设方案，针对销售价位、套型面积、规划设计条件、外部条件、市政配套等控制性要求提出意见，作为中低价商品住房用地出让的前置条件，以保证中低价商品住房的有效供应。

　　与此同时，政府将着力扩大廉租住房制度覆盖面，通过多种形式，加快解决最低收入家庭基本住房需要。记者了解到，一项旨在了解城镇最低收入家庭住房困难情况的调查即将开展，全面掌握廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。

　　土地“晒”两年的坚决收回

　　《意见》中还明确，政府将加大对闲置房地产开发用地的清理力度，打击囤积土地和炒卖土地行为，凡超过规定期限满一年未开工建设的，应当依法交纳土地闲置费，满2年未开工建设的，依法收回其项目土地使用权。同时根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。增加普通商品住房、中低价商品住房和经济适用住房建设用地供应量，保持土地供应量与住宅销售量之间的基本平衡。

　　商品房中小户型达到六成

　　从本月开始，南京将采取一系列措施，改善住房结构。根据房地产市场需求情况，合理制定今后两年普通商品住房、中低价商品住房和经济适用住房的建设计划，明确建设规模、项目布局以及进度安排。加快和完善新开发住宅小区交通和生活服务基础设施配套建设，满足居民居住、生活的需要，缓解住房供应矛盾，增强住房供应的有效性。

　　同时加强对年度房地产投资计划、房地产供地计划、城镇房屋拆迁计划以及房地产开发项目的核准管理，每年保持适当的住房建设规模，确保供求基本平衡。

　　注重提高普通商品住房在供应中的比例。普通商品住房中小户型的比例一般要达到60％左右。形成以普通商品住房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品住房为补充的住房供应体系，满足不同收入家庭的住房需求。

　　规划行政主管部门将优先保证中低价商品住房和经济适用住房项目的用地，优先进行规划审查，在项目选址上予以保证。

　　严格控制低密度、高档住房项目在住宅供应中的比例，不得将规划的二类住宅用地改为一类住宅用地进行使用，严格控制老城区内商品住宅项目的审批。

　　商品房销售行为全部“上网”

　　这份《意见》出台后，对房地产开发经营行为的约束也将增多。房管部门将逐步完善对房地产市场的监管制度，强化房地产各类经营主体资质的动态管理，实行对房地产开发建设全过程的监控。严格执行市场准入制度、房地产开发项目手册制度、项目资本金制度和住宅小区交付使用制度等管理制度。

　　今后，从事房地产开发经营活动必须具备相应房地产开发资质。项目资本金达不到要求的房地产开发项目，相关职能部门不得批准和办理开工手续。

　　在房地产的销售管理上，房产主管部门将加强商品房预售、登记发证工作的集中统一管理，全面实施商品房销售网上备案制度，严格实行商品房预销售合同网上即时预登记，商品房销售行为将在网上“透明化”。

　　房地产开发企业和中介机构的虚构销售合同也将“无所遁形”，违规销售房屋以及各种形式的囤积房屋，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，投机炒作等违规行为将受到严厉打击。对于不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积等控制性项目建设要求的，记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

　　今后，主管部门将加强对房地产市场运行情况的动态监测，统一数据采集标准，规范房地产价格统计，客观分析房地产市场运行状况，正确判断房地产形势及发展趋势，适时进行市场调控，防止住房价格大起大落。

　　同时建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求以及土地和住房价格变动等信息，提高房地产市场的透明度。

　　《江南时报》 (2005年06月01日 第十八版)