顺应宏观调控，促进健康发展

　　新闻提示：

　　今年以来，为了稳定住房价格，防止因局部性房价上涨过快演变成全局性问题，国家连续出台了三个“八条”。先是国务院办公厅发出的《关于切实稳定住房价格的通知》，接着是国务院常务办公会制定了“八条意见”，5月11日，国家七部委又制定了“八条意见”，要求从6月1日起，对在两年内转手交易的住房按照全额征收营业税，普通住宅则继续执行税收优惠政策。南京也正在积极制订政策实施细则。在新政策即将实施的背景下，南京房地产市场将会何去何从；新政将会给南京楼市带来什么影响；面对新政，房地产企业又该怎样面对？针对这些问题，本月30日，南京房地产开发建设促进会与南京日报社邀请了10多家开发企业老总、业界专家，举行了新政下南京地产研讨会。与会专家、老总，就目前的房地产形势，畅所欲言，各抒己见，从各个方面剖析南京楼市的现状和未来，同时也提出了各自的建议。

　　政策需准确解读

　　陶文祥（市建设发展总公司总经理助理）：宏观调控政策出台后，舆论上出现了房价会下跌的传言，已购房者惴惴不安，潜在消费者将信将疑，房价涨跌成为各界共同关注的话题。我认为，对房地产行业进行宏观调控是为了促进房地产业持续健康发展，而不是要打压房地产行业。房地产作为一个重要的支柱产业，其健康发展关系到国民经济和社会发展全局。宏观调控是要控制局部地区增长过快的房价，而不是要房价暴跌。房价的大涨暴跌对政府、开发商、购房者、房地产的潜在消费者来说都是不利的，对国民经济的发展也是不利的。准确解读宏观调控政策，需要政府、开发企业、媒体的共同努力，营造健康的市场氛围，不要误导购房者，不要在市场上形成房价会下跌或暴跌的舆论假相。

　　暴利不利于楼市可持续发展

　　许晓军（南京百市发展有限责任公司董事长、总经理）：今年以来连续出台的3个“国八条”，是国家宏观调控的进一步深化。因此，从这个角度看，与其说它是楼市新政，还不如说是对楼市的进一步发展作了更为清晰的规划。从长期看，如果楼市利润增长过快，房地产业过分攫取超过正常的利润，必然挤压其他领域的利润，所以这样并不利于楼市特别是房企的可持续发展。我个人觉得，南京房地产市场发展的稳定性，要高于周边其他一些城市。温州的一些朋友曾经告诉我，说他们那里有的人在上海买了二十几套房子，这说明上海楼市的投资成份过大。可以说，在2003年以前，南京楼市的开发量与销售量基本上是平衡运转。但进入2003年以后，由于大规模拆迁，造成了供应不足，从而带动房价快速攀升。当然，如果打压过头，对南京楼市的发展肯定会造成致命的伤害。支镇修（宋都房地产开发公司副总）：此次新政出台，也是房地产业的一个分水岭，房产企业将彻底告别暴利时代。在这个情况下，对于开发商来说，现在要考虑的就是怎样把房子做好，做出品牌。由于土地仍是稀有品，开发成本仍会不断上涨，因此，房价从总体看来还是会稳定增长。不过，增长速度将会放缓，但也必须略高于同期物价增长水平。房地产投资资金都是向银行融资获得，如果房价增长速度低于同期物价增长速度的话，房地产企业必将亏损，这就需要一定的房价增长，这样才能给予开发商利润空间。

　　新政策还留有余地，调整将是长期行为

　　朱允刚（南京万科置业有限公司总经理助理）：这次调整将会是一个长期行为，在短时间内不会结束。如果达不到目的，还有可能会出现其他措施。政府是否达到目的，可以从两点来看，其一，全国的房价是否已经稳定，其二，重点区域、城市的房价是否稳定，其中，特别是以上海为代表的长三角地区的房价，是否平稳了。如果全都稳定了，这一轮低谷就会很快过去，如果还不能稳定，那么新一轮的政策调整还会持续。陶文祥：房价过快增长导致的行业短期繁荣是不可持续的，对于一些项目公司可能会带来短期的效益，但是对于专业的房地产公司来讲，短期的繁荣不足以支撑企业长足的发展，专业的员工队伍、健康持续繁荣的市场环境才是我们所期盼的。首先，过快的房价增长会导致地价等开发成本的同步上扬，影响企业的资本回报率，阻碍企业的高速发展。其次，过快的房价增长会导致市场大起大落，给行业带来诸多的不确定性，影响企业的投资决策。从这个角度来讲，一个长期持续繁荣的房地产市场对开发商来讲才是最有利的，我们期盼在各方的共同努力下，房产新政能为房地产企业建立一个良好的市场环境、政策环境。

　　新政下房价仍将平稳增长

　　陶文祥：目前南京房地产市场并无多大泡沫，仍处在健康发展阶段。房价的增长是受到真实的购买力支撑，只要开发企业多花心思，多作些调研工作，解决一些供应结构上的问题，市场前景仍会很好。新政下的南京房地产市场仍有可能保持平稳的增长势头，不过，房价增幅会放缓。具体原因有三点：首先，投资投机购房保持在合理范围之内，有数据显示2005年一季度投资投机购房比例不足20％，且呈下降趋势，改善居住条件的需求成为购房动因主力。新政出台后，上海、杭州等地二手房上市量激增的现象在南京没有出现，从一个侧面反应了南京房价主要受到实际需求的拉动。其次，房价上升的另一个重要原因是楼盘品质的提高，开发成本上升，与前几年相比，现在上市楼盘无论是配套设施、小区环境还是楼宇质量都有了质的飞跃，楼盘品质的提升拉动开发成本，房价上涨也就很自然了。三是当前房地产市场需求仍然很旺盛，尤其在城中、城东地区，甚至出现供不应求的现象。但是，目前房地产市场也存在一些问题，表现为区域供需结构的不平衡，江宁城北片区供需失衡严重，而城中片区供不应求；供应结构上也不合理，高价房源过剩，中价房源供不应求，大户型供应过量等。

　　新政出台将“纯化”市场

　　周晓（万恒房地产开发有限公司企划部经理）：七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台之后，各地的反响强烈。国家出台这些政策法规，其实是用心良苦。除了对房地产住宅价格的过快增长有直接的抑制作用之外，更有一种含义，是为了防止房地产价格的过度回落。拿南京这个城市来说，市民普遍认为的房价过高，主要是指江南八区范围内的住宅价格。但是随着市区土地资源的日益稀少，开发成本加大，房价越来越高已经成为了不争的事实。生活在江南的市民，自然不愿意去江北买房子。市民虽然普遍有“恋城情结”，但也要尊重现实。此外，新政的出台最大的一个好处，就是将“纯化”市场，投机炒房的这部分人将逐渐减少，而在买房人群中投资的比例也将得到抑制。此外，压力得到集中释放后，对后期房地产市场是有一定好处的。因为只有适应新政、注重产品内在科技含量的房地产开发企业，才能够取信于民，在市场上站稳脚跟。

　　挑战与机遇并存

　　高巍（江苏亚东建发集团总裁）：近几年来，南京房地产市场在市政府的积极指导和社会各界的普遍关注下，总体上保持了健康发展态势。无论从市场容量、城市规模以及外资关注度来说，南京的房地产市场还是稳步发展的。央行121号文、国务院18号令政策出台后，南京市政府迅速作出反应，陆续出台了一系列具体的调控措施，如“禁炒令”、“一房清”和“网上公示”等，这些都起到了很好的调控作用。从统计数据来看，今年第一季度南京商品房价格，虽然同比增长11．2％，但环比增长仅1．8％。从第一季度市场分析来看，部分板块出现了一定的降温，成交量同比出现了下降趋势。南京房价总体稳定，局部地区房价出现明升暗降、这说明南京市针对房地产市场的调控是有力度的，效果是明显的。如何在宏观调控新形势下，走稳、走好、走出一番新天地，这不仅是政府，也是开发商以及社会各界都需要认真研究的新课题。作为一个具有社会责任感的开发商，更有不可推卸的责任。我认为，宏观调控对开发商来说既是挑战也是机遇，我们所有的开发商都应该以宏观调控为契机，顺应形势，积极应对，努力提高企业自身素质，增强产品市场竞争力，设计并开发出符合广大老百姓需求的产品，肩负起开发商应有的社会责任和历史责任。以我们亚东建发为例，在今年初竞拍成交的雨花西路兰城枫景项目的规划设计过程中，就以经济型户型为主，在20万平米的住宅中，面积控制在80—100平米的占70％，努力设计出符合广大老百姓需要的产品。朱允刚：要看到机会，同时也要看到挑战。作为房地产商，要关注普通人，解决老百姓的住房问题。此次新政期间是各房地产商苦练内功的机会，各企业要努力做好产品的品牌建设。用产品的高质量和优良的售后服务来迎得百姓的认可和尊重。

　　顺应形势，积极应对

　　孙焰斌（仁恒投资南京有限公司总经理秘书）：我认为，房地产市场的健康发展，取决于两个因素，一是行业是否健康，二是有没有完善的住房保障体系。在5月11日国家七部委出台的意见中，第1、2、3、4、7、8条，都是与促进行业与市场健康发展有关的要求和措施；第5、6条是要求政府建立好住房保障制度和相关体系。房价高涨有两方面的原因，一是市场的供求关系因素，一是非市场性因素。从市场因素来看，房地产市场本身的高速发展，吸引了大量业外的资金进入，从而使房价越来越高。从非市场的因素来看，房价的上涨一定程度上是政府行为引起的。比如目前房子的区位一定程度上决定了其价格。因为住进了区位条件好的房子，就可以享受到很多社会保障。这里最典型的例子，就是学区房，因为有了学区房，就能享受到较好的教育。此外，在城市化进程中，每年大量的人口向城市转移，这也是造成楼市供应相对不足的一个原因。楼市的健康发展，需要政府统筹解决。希望地方政府按照南京的实际情况，不搞一刀切。而作为开发企业，在中央宏观调控的背景下，一定要理性面对，提高自己的服务水平，力求产品的差异化，深入细分市场，向管理要效益。支镇修：政府最好要有房价预警系统，不但要防止价格的上涨，还要防止价格的暴跌。在新政出台后，房价肯定会出现上下波动。政府对此要加强监控，以防出现暴跌等失控局面。媒体也是促使房地产市场变化的参与者。作为新闻媒体，应该正确引导消费者理解宏观调控政策。要加强信息发布力度，将信息全面地传输给市民，增强信息的透明度。让市民对是否购房，何时购房做出自己的合理判断。吴翔华（南京工业大学天诚不动产研究所副所长、博士）：由于不久将开征物业税，因此开发商在突出自己产品卖点的过程中将重视“保有期支出”这个新概念，即购房者除了比较购买价格之外，还要比较保有期的物业税、物业管理费用、二次转让的税费、贷款支出、建筑物能耗支出等等。因为保有期的各项费用支出占购房总支出的比例将上升，必须重视购房者全寿命周期内的支出，研究物业税可能的税基口径，帮助购房者合理避税；为开发项目设计科学合理的物业管理服务内容与赢利模式，减少购房者保有期负担；设计节能省地型房地产产品，减少购房者保有期能源开支，综合降低保有期支出。通过上述方式方法，开发商只有及时转换思路，顺应宏观调控方向，尽快形成新形势下的竞争优势，才能更好地促进自身和整个行业的健康发展。张震（南京城开集团董事长、总经理）：在新的形势下，开发商应该积极应对，并勇于承担社会责任。政府的宏观调控，为的是保持楼市的可持续发展，防止房地产行业大起大落，开发商没有理由不支持。而这次的调控，使得楼市进入品牌时期。所以，作为开发商，一定要承担起社会责任，通过诚信开发回报社会；同时学会多渠道融资，建立战略伙伴关系，并且控制成本，练好内功，增加效益。当然，我们也希望政府出台的政策要有连续性、一贯性，拿出切实有力的措施，做好住房保障工作。

　　房地产企业要广开融资渠道

　　陆锡尧（南京方圆置业发展公司总经理）：新政出台后，房地产行业如何能够做到长期、健康发展就成了开发商企业、行业主管部门的共同话题。其实新政的出台，对整个市场的和谐发展是很有好处的。以南京为例，2002年到2004年，房地产市场发展的速度很快。除了在供应规模上，房价更是明显地看出来在上涨。一般市区，住宅地价格每年至少要上涨1000元／平方米。房价上涨过快，这种现象在长三角地区尤为突出。新政在稳定房地产企业方面有好处。作为开发商，我们很拥护这样的政策出台。但是希望能够看到国家在出台政策时能够有连续性。不要浅尝辄止。要稳定房价，将需要一个长期规划的过程。这是必须从土地供给、建材等一系列可能涉及到成本的源头上开始进行调控。但是在这同时，房地产企业自己要考虑应对措施，这就是要广开融资渠道。今后，开发商面临的最大问题可能就是资本金的压力。目前开发商的融资渠道，除了银行贷款，就基本上是依靠消费者的买房回款了。而今后在层层的政策之下，仅仅依靠这两方面进行融资显然是无法满足需求的。南京日报记者　许见梅　刘晓昕　沙文蓉　侯锦阳　实习生　俞继鸣(编辑　丹妮)