还需要细则

　　地产评论

　　陈劲松

　　去年年底，最高法院出台了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下简称《规定》)，今年已经开始实施了。但是，银行在实施新规定的过程中碰到了不少问题。

　　从我国现状来看，《规定》缺乏更深入的司法解释。例如第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这个“生活所必需的”没有结点，比如某人没有普通住宅，他只有一套别墅，这也算是生活所必需的？如果他交完首期就不供了，银行的风险就大了。司法需要进一步解释“什么是生活所必需的”。

　　从深圳各大银行的反应来看，均开始对贷款人资格和房产情况进行了严格核定，各自出招，表面上是规避风险，其实都存在问题。在贷款人资格的问题上，对公务员、教师、医生、国家机关单位和优质企业中高层管理人员政策放得很宽，但事实上，深圳的人员流动性高，即便是公务员、教师、医生，甚至是中高层管理人员亦是如此。更何况在购房大军里面，他们毕竟是少数，比例不高，主要购房人群还是工薪阶层。对工薪阶层、个体户等等，要求他们提供收入证明和经济实力证明，是没有用的。只要不是股票抵押、证券抵押等体现抵押关系的证明都没有任何作用。

　　此外，对房产情况严控贷款成数，单价在3000元／平方米或面积在50平方米以下的原则上不受理，关外偏远地区从严控制。这样一刀切的做法，对银行自身未必有利。国内银行不受理，外资银行就来做，这无异于将生意拱手相让。银行是做生意的，怎么能自断财路呢？我们可以看到，对于贷款人，外资银行从来不是一视同仁的，而是根据不同人的信用情况来贷款。这才是经营之道。

　　我认为有四点值得考虑。第一，对贷款人建立信用档案。第二，不搞“一刀切”。外资银行从来没有统一的标准，都是因人而异。这一点，反映出我国的银行制度与国际相去甚远。第三，“高回报，高风险”，这是商业原则，而国有银行似乎还没有这个习惯。银行应该为高回报承担高风险。第四，担保的作用。

　　担保一开始可能会有三种情况。一是开发商担保，这在时间上可能会出问题，如果是项目公司，几年之后便撤了，那该怎么办？二是他人担保，也就是深户担保，实际上并没有那么多人来担保，这也将造成市场萎缩，而风险最终还是转嫁给了消费者。第三是中介公司担保，这个是有市场发展空间的。担保费用应该由银行承担，因为银行享受高回报。另外，可能会出现“担保房”，当贷款人供不了楼又没有住处的时候，就可以请这些人搬到指定的“担保房”，这样一来也保证了他的生活必需。

　　从长远来看，《规定》将促使我国的银行向国际接轨，信用制度的建立，以及中介市场的繁荣。目前而言，也许会出现刻意钻空子的人，当然，法律不是保护钻空子的人，银行应看一看有没有案例可以借鉴，敦促高院有没有进一步的司法解释。我们可以先开始做起来，加强监管，例如对面积在50平方米以下的小户型分类按揭贷款，银行可以请市场人士、中介机构来进行评估。在房产方面，国土部门应该将产权信息透明化，起码先开放给银行。

　　本文由世联《地产评论》供稿