房产税收新政今起实施——三大悬念等待房市破解(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月01日14:57 青岛新闻网

　　昨天下午4时，记者在市房地产交易中心看到，许多市民赶在税收政策调整的最后关口办理手续。芦智峰摄

　　今天起，我市开始实行新的二手房交易税收政策，除了按规定缴纳营业税外，还要征收个人收入所得税。自此，有关稳定住房价格的一系列文件都已落在了实处。

　　眼下，岛城市民谈论得最多的话题是未来的房地产市场会如何发展、住房价格能不能稳住。这其中，“期房禁转能否监控到位”、“营业税征收会不会增加购房者的支出”、“个得税的收缴对二手房市场将产生什么样的影响”三大悬念还有待于市场的破解。

　　悬念一：期房禁转能否到位？

　　导致房价上涨的一个主要原因是短期炒房者的投机行为，但一家中介公司的人员告诉记者，其实，更为严重的是一些期房尚未签订预售合同就开始转手的问题。目前，这一环节尚没有法规能够监控。

　　具体的流程一般是这样的：炒房者通过缴纳定金等途径从开发商手中签下房屋，然后将房屋挂到中介公司，这时房屋的价格已涨了一部分。如果有人想购买，则要支付原炒房者已缴纳的定金和上涨部分的差价，然后在炒房者的运作下，到售楼处进行更名，后者与开发商签订购房合同。在整个过程中，开发商、炒房者、中介公司都是受益者，而购房者则承担了房价上涨的所有支出。而且，这样的一个环节都是在签订预售合同之前发生的。

　　在此前我市出台的有关政策中，已明确规定开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金（订金）和预付款。这样的规定能不能落到实处？如何采取先进科学的手段对开发项目的销售进行全程监控？这是新政实施后亟待解决的问题。

　　悬念二：税收将转嫁给买房人？

　　“营业税的政策调整后，增加的部分可能会摊到购房者的头上。”台东的一家中介公司介绍说。

　　据介绍，青岛的二手房交易一般情况下是净价交易，比如一套房子要价50万元，卖方要求买方支付净价50万元，交易过程中的所有税费都由买方缴纳。在房屋供不应求的情况下，买方不得不接受这样的不平等条约。

　　市民李先生前几天购买二手房时，卖主在合同中就已注明，交易过程中产生的任何费用都由买方承担。李先生担心，二手房交易，超过两年的普通住房免交营业税，但又要征个人所得税，这样的税收有可能转嫁到买房者的头上，又使买房者增加了一笔支出。

　　记者从上周举行的二手房交易大集上了解到，目前购房者的真正需求很旺盛，大集当天求购房源的登记数量与供给的房源比例达到了2：1。旺盛的需求导致市场供不应求的局面短时间内还无法改变。在这种情况下，税收政策对市场的调整能给购房者带来多少利好还有待于市场的表现。

　　但也有人认为，税收政策抑制了炒房者的需求，相对地增加了房屋的有效供给，这能够在一定程度上缓解住房供应的紧张，从这个方面来看，对净化市场将产生较大的作用。

　　悬念三：手房是否依然火爆？

　　“二手房交易个人所得税的收缴将会对二手房市场产生一定的影响。”一位业内人士分析道。

　　近年来，二手房市场在改善市民居住条件方面起着举足轻重的作用。在青岛，二手房的交易逐渐发展起来，而且日趋火爆。据统计，去年二手房和一手房的交易量比例为1.79：1,二手房的交易量已超过了新房，而且二手房的价格也比一手房涨得快。

　　在新的税收政策中，除了调整营业税的征收外，与国家七部委稳定房价政策不同的是，我市规定，市民个人转让住房取得的所得还要征收个人所得税，这项政策涉及到了所有的二手房。据了解，去年杭州市对二手房转让征收个人所得税，但一时间二手房的交易价格上涨了不少。我市这一政策实施后，会对二手房市场产生什么样的影响？目前还难下定论。

　　据分析，相关政策调整后，大约经过两三个月的时间，房地产市场新的态势将趋明朗。记者芦智峰