普通住房区域价格标准公布

【南京日报报道】（记者　侯锦阳）购房人广泛关注的普通住房区域价格标准终于出台。昨天，市政府召开新闻发布会，公布贯彻稳定住房价格的两个实施细则，宣布将我市普通住房的区域价格，分为3个区域、3个价格；从6月1日起，同一区域的住房销售价格如果超过相应的价格标准，一律不得享受税收方面的优惠。

价格标准　分三个区域确定

我市5月30日出台的关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见，把享受税收优惠政策的普通住房价格，明确为“实际成交价格在同区域住房平均交易价格1．44倍以下（含1．44倍）。”根据昨天出台的实施细则，全市（不含高淳、溧水两县）被分成“江南八区”、“江宁”、“江北”三个区域。其中，“江南八区”享受税收优惠的价格上限为8690元／平方米；“江宁”为5100元／平方米；“江北”为3700元／平方米。而“江南八区”包括：鼓楼区、白下区、玄武区、秦淮区、下关区、雨花台区、建邺区、栖霞区范围；“江宁”指江宁区范围；“江北”包括六合和江浦两个行政区范围。这三个区域中的住房销售价格，只要不超过相应的上限，即为普通住房。

根据国家、省、市的相关意见，享受税收优惠政策的普通住房，必须同时满足3个条件。即：（1）住宅小区建筑容积率在1．0（含1．0）以上；（2）单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下；（3）实际成交价格在同类区域住房平均交易价格1．44倍以下（含1．44倍）。

相关部门人士昨天介绍，上述3条标准中，如果全部符合的住房，就可以享受税收优惠，即按照2％的优惠政策缴纳契税；超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。而只要有一条不符合即为非普通住房，从而不能享受税收优惠，也就是要按照4％的税率缴纳契税；超过2年（含2年）转手交易的，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

购房时间　以产权证注明的日期为准

实施细则规定，自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。据悉，在不享受税收优惠政策的情况下，营业税的税率为5％（其中不包含城建税和教育附加税）。

到底在什么情况下才算“购房”？细则规定，个人购买住房以取得的房屋产权证上注明的时间，作为其购买房屋的时间。办理营业税的程序则是：房产部门在房产交易取件环节（即领取房产证）前，开具《房屋交易地税联系单》，交给卖房人办理纳税或免税手续，到地税发票窗口申请开具发票；房产部门审核发票后，向购房人发放产权证件。

契税标准　以合同备案登记日为准

细则还规定，凡今年6月1日前已经房产管理部门合同备案的商品房买卖，已经在房产部门登记收件受理的二手房买卖，契税缴纳的标准仍按照原规定执行。

但是，从6月1日起，买房人在申报契税时，须持房地产转让合同、购房发票、有效身份证复印件及房产管理部门开具的《房屋交易契税联系单》，到指定的契税征收机关申报纳税。契税征收机关依据《房屋交易契税联系单》上注明的容积率、房屋所属区域、单套建筑面积等、成交单价等相关资料，进行纳税鉴定，确定其能否享受优惠政策。

分析：

约20％商品房进入“非普通”

南京普通住房与非普通住房的区域价格标准是怎么来的？受到新政影响的非普通住房占多大比例？今后市民买房时又应该注意哪些问题？在昨天的新闻发布会上，记者采访了市房产局副局长郭宏定。

区域价格按今年以来网上公示价格计算

郭宏定介绍，对于“江南八区”、“江宁”、“江北”三大区域的“价格标准”，首先是按照今年1到5月份相关区域网上公开销售的商品住房成交价格，这些楼盘的成交价格，在南京网上房地产上都作了公示。然后，按照加权的方法，分别计算出三大区域的平均成交价格。最后，按照三大区域各自的平均成交价格乘以1．44，从而得出相应的价格标准。今后，三大区域的“区域价格”标准，将每半年重新公布一次。

影响范围　约20％商品住房成“非普通”

对于新政实施后对非普通住房的影响范围，郭宏定表示，根据测算，目前面积在144平方米以上的商品住房，大约占到15％—16％；价格上超过三大区域价格标准的，约占3％到4％；而容积率在1．0以上的，主要是一些别墅项目。所以，目前受到新政影响，从而新进入“非普通”范围的住房大概占到20％左右。

注意事项　签约时要做好相关约定

此外，他还提醒，今年6月1日以后，在签订房屋预售或销售合同时，开发企业、房介公司或卖房人与买房人一定要做好相关的约定。其中最需要注意的是，合同约定的预测面积与实测或实际面积之间可能会发生误差。比如，合同约定的面积为144平方米，这符合了普通住房的面积标准；但实际测量的面积为144．5平方米，虽然仅多了0．5平方米，就不符合普通住房的标准了。所以，在买卖双方签订房屋买卖合同时，一定要约定增加的税负该由谁承担。