“6·1”,房价的分水岭?

　　核心提示

　　6月1日起，国家将对购房不到2年进行转手交易的全额征收营业税，因而这一天被业内人士称为“6·1大限”。这一消息公布后，消费者普遍产生了“持币待购”的心理，期望房价有大幅度的下降。但，有关专家提醒：“国八条”的宗旨是稳定房价，抑制其过快上涨，而不是一味打压房价。

　　南京市房地产市场发展研究中心最近调研发现，由于宏观调控政策不断出台，选择在半年之内、一年之内购房的受访者比例明显下降，环比减少24．4％，33．4％的受访者已将购房计划推迟到2006年下半年之后。

　　南昌市住房公积金贷款发放量及申请贷款人出现7年来首次负增长。1月至3月，共发放贷款25507．24万元，户数为1827户，分别比去年同期下降17．17％和20．18％。

　　不但是这两个城市，全国房地产市场都已经形成持币观望之势。期望房价大幅度下降，已经成为一种普遍的心态，只是，这种预期现实吗？

　　地方政府出招控制房价涨速

　　对控制房价上涨不力的省级政府官员进行问责，这是“国八条”的明确规定。因此，一些地方的政府部门以不同形式、不同程度介入房价制定，也就不难理解了。

　　从6月1日开始实施的《浙江省经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房价格将实行政府定价，由政府价格主管部门采用座谈会、征询会、听证会等形式听取公众意见后核定价格，并坚持开发商利润不得高于成本3％的原则。此前，哈尔滨市已经使用了5年的经济适用房价格计算方法被废除了，新价格实行的是政府指导价，而政府指导价在公开向社会招标的基准价格上形成，且开发商必须实行明码标价，任何单位和个人不得擅自提高。

　　除了对经济适用房外，一些地区的政府同样对普通商品房价格进行了控制。在今年年底前，南京市同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅，将被控制在政府要求的范围内。所谓“政府要求的范围”，是和国民经济增幅一致、和市民人均收入增长一致、和老百姓心理能承受的增幅一致。

　　过去，房价的快速上涨，与形形色色的投资、投机资金的炒作关系密切。因此，遏制炒房也是地方政府为实施“国八条”所出台配套办法中的重要内容。在专家看来，各地这一系列调控措施实施之后，房价过快上涨的势头将会出现明显的改观。

　　房价大起大落都会受遏制

　　近一周以来，上海市徐汇区房产交易中心日均成交140多套，比过去翻了约一番。此外，长宁、浦东等区也同样出现了成交量明显增长的现象。据介绍，近期出让手中房产的人，几乎都是为了赶在6月1日前出手而少缴营业税的投资客。

　　在“国八条”出台之后，有关上海房价出现暴跌的说法不少。但实际情况显示，上海现阶段平均房价下降的主要原因，是因为高端市场成交量减少和中低端市场成交量增加所致。而中低端住房轻微扯低均价，也是因为它们从此前的不合理漫天要价向理性价格回归。包括上海社科院王泠一博士在内的很多专家认为，这并不代表整个上海房地产市场的走向。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授说，上海的经济前途和经济地位决定了房价不可能大幅下跌，但不排除短期内微调的可能性。地方政府近期的密集出招，是对过去涨速过快的房价进行控制。但一旦房价出现快速下跌的苗头，地方政府同样也会采取调控措施。

　　稳定房价关键在增加供应量

　　按照建设部政策研究中心提出的“楼市黄金分割比例”，经济适用房应达到投资面积的20％，但2004年全国经济适用房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由2003年的6．1％下降到了4．6％，有的地区甚至完全停止了经济适用房的建设。据建设部统计，今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米／套以上的占总量的60％—70％，有的城市高达87％。事实上，在近几年我国房价大面积上涨的诸多因素中，供不应求和所售住房结构的不合理不可忽视。因此，在抑制不合理需求造成房价过快上涨的同时，缓解由供不应求和所售住房结构不合理形成的不断上涨，有助于改善人们对未来房价的预期。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士认为，调整房地产供应结构，提高普通商品住房用地的供应能力，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，是当前稳定房价的重要措施。

　　目前，很多地区已经开始采取切实行动，改善住房的供应结构。比如青岛市出台的《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》规定，中低价位普通商品住房和经济适用房供应比重将控制在住房供应总量的80％以上，两年拿出2000亩地建普通商品房，增加建设220万平方米的经济适用房。但专家们指出，只有在不远离市中心的地段建设普通商品房，才能形成对市场的有效即期供给。③13

　　（本报综合新华社报道，题图由高长明摄）

　　上海6月1日后购买非普通住房将征收3％契税

　　新华社上海6月1日电5月31日晚，上海出台房地产税收细则，对享受税收优惠政策的普通住房作出具体界定，并规定凡在2005年6月1日后购买非普通住房的，按3％税率征收契税。

　　上海市财政局、上海市房屋土地资源管理局、上海市地方税务局和上海市城市规划管理局联合发出通知，规定：可享受优惠政策的普通住房必须同时满足三个条件，即住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元／平方米，内环与外环之间的低于10000元／平方米，外环线以外的低于7000元／平方米。这一普通住房标准自6月1日起执行，以后由上海市政府每半年公布一次。

　　在契税方面，上海市规定，凡在6月1日后购买非普通住房的，按3％税率征收契税。凡个人在2005年5月31日前购买商品住房已取得发票尚未缴纳契税的，仍可按3％税率减半征收，但必须在2005年7月31日前缴清。③13责任编辑：陈要逢