郑州二手楼市遭遇“政策真空”

　　按照税务总局、财政部、建设部联合发布的《关于加强房地产税收管理的通知》要求，从6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　记者昨天了解到，由于征收二手房交易营业税的具体操作办法尚未到位，“房产新政”实施第一天，郑州市的二手房交易并未如期开征营业税，郑州二手房市场遭遇了“政策真空”。

　　二手房营业税尚未开征

　　昨天下午，记者来到郑州市房地产交易中心。与前一天整个交易办证大厅的“水泄不通”相比，“私房交易”柜台前显得相当冷清。

　　但据交易大厅工作人员介绍，由于目前尚未接到关于征收二手房交易营业税的具体执行办法，6月1日当天对办理的二手房交易业务并未征收营业税。

　　工作人员介绍，由于5月31日前来办理二手房交易手续的人太多，到下午下班时间仍未能为全部申请者办完相关手续，郑州市房管局二手房交易中心为当天未能办完手续的交易者排了序号，交易者持序号于6月1日办理手续可不按照新政策交纳营业税。因此，昨天前来办理手续的有不少是前一天未办完的。

　　工作人员同时告诉记者，由于目前还没有接到关于征收二手房营业税的具体执行办法，交易中心在6月1日当天只能仍按照此前执行的办法为个人房屋交易者办理手续。

　　记者在大厅内看到了郑州市中原区地方税务局《关于个人转让房屋营业税征收规定的通知》，其落款日期为5月31日。通知称，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。上述年限的认定，以房屋出售者取得的房屋产权证的核发时间为准。

　　具体细则近日有望出台

　　中原区地税局办公室的任红霞昨天向记者表示，由于昨天没有接到郑州市地税局关于对二手房交易征收营业税的文件，对用于确定税收标准的“普通住房标准”和“享受优惠政策普通住房标准”，该局也没有得到有关通知，因此昨天并没有对二手房交易行为征收营业税。

　　任红霞说，根据她了解到的情况，河南省地税局、财政厅和建设厅昨天已经就个人转让房屋征收营业税的具体操作办法进行了紧急沟通和协商，预计相关措施不日就会出台。

　　记者随后采访了郑州市房管局市场管理处处长高建政，得到了相同的答复。高建政表示，由于没有具体的操作文件，昨天郑州市房地产交易中心只能按现行规定为二手房交易者办理手续。

　　关于郑州市享受优惠政策普通住房的具体标准，郑州市房管局的申请报告已于5月31日得到建设部、财政部和税务总局的批复。据高建政透露，郑州享受优惠政策住房的条件为：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍。

　　根据《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》，住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格经加权平均后形成的住房综合平均价格。

　　高建政告诉记者，这个平均价格每半年公布一次，最近一期的郑州市普通住房平均交易价格将很快公布。

　　二手房营业税可能追收

　　此前，不少人一直把6月1日当作二手房交易的“大限”。为了避免交纳营业税，许多交易者赶在6月1日之前办理房屋过户手续。据郑州市房管局有关人士介绍，近一个星期以来，二手房交易量迅速增加，以前每天平均交易量保持在60~80套，而近几天交易量均在200套以上，而5月31日当天的交易量更是超过了400套，创历年来的新高。

　　既然“房产新政”在郑州未能如期执行，是否意味着在具体操作措施出台之前进行的二手房交易可以免交营业税呢？高建政昨天向记者表示，根据三部委《关于加强房地产税收管理的通知》，不排除向6月1日后未交税的二手房交易追收营业税的可能。

　　记者昨天查阅了《关于加强房地产税收管理的通知》，看到其中有“各级地方税务、财政部门要充分利用房地产交易与权属登记信息加强房地产税收管理。要定期将从房地产管理部门取得的权属登记资料等信息，与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款”的规定。

　　”新政”对郑州楼市影响不大

　　“房产新政”对郑州市的房价究竟影响几何？高建政认为，国家出台一系列政策是为了抑制价格涨幅超过正常范围的城市的房价，而目前郑州市的房价处在基本合理的价位上，因此“房产新政”对于郑州楼市的作用应是“预防”房价涨幅过快。根据他的判断，“房产新政”对郑州房价的影响不会很明显，省会房价在短期内会有波动，但肯定不会出现大幅下跌。

　　记者昨天从郑州顺弛、21世纪不动产等房屋中介机构了解到，由于“新政”刚刚发布，对市场的影响目前还很难准确预测，因此郑州二手房市场买方和卖方的观望情绪都十分浓厚。

　　市场人士分析，房产新政对于郑州市的房屋出租价格也会产生影响。新政策实施之后，如果持有多套住房者将原本准备出售的房屋转为出租，那么郑州市的出租房源将大量增加，租房价格将会有所下降。但是短期内出租房屋的需求将会增加，租房价格可能还会小幅上升。

　　《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》实施在即

　　商品房销售信息将更透明

　　本报讯记者昨日从郑州市房管局获悉，《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》将从6月20日开始实施，今后郑州商品房销售信息的透明度将大大提高，商品房销售行为也将得到进一步规范。

　　据了解，商品房买卖合同联机备案是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同及时报房地产管理部门的备案方式。

　　《办法》规定，房地产开发企业取得商品房预售许可证后与买受人订立商品房买卖合同的，应通过郑州市房地产开发企业管理数据联机备案专网办理合同备案手续。开发企业及代理销售点的计算机等相关设备应当与联机备案专网连接。取得商品房预售许可证之前，开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

　　《办法》还规定，开发企业预售经济适用住房应当留验市房地产管理部门统一向购买人出具的证明文件；向境外（含港、澳、台）自然人、法人或其他组织预售商品房，开发企业应当留验按照国家规定应当提交的相关文件；预售设定抵押的商品房，开发企业应当出示抵押权人同意销售的书面证明材料。

　　郑州市房管局昨日向各房地产开发企业下发的《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）实施意见》提出：自今年6月20日起，各房地产开发企业必须通过专网申请商品房预售许可；6月20日以前已经取得预售许可证、已建立电子楼盘表且正在销售的项目，必须按规定实行联机备案；未建立电子楼盘表的要逐步建立电子楼盘表。

　　郑州市房管局负责人还指出，房地产开发企业开发的商品房项目，可保留部分房屋出租和自用，但保留的房屋应当明确具体的房号，其网上标示类别为自留用房，确定为自留用房的房屋在初始登记之前不得上市预售。记者　董畅岩　文刘梦涛　图责任编辑：陈要逢