小型投资人如何获益

　　本报讯昨天起，房地产税收政策有了“新定义”,契税优惠范围的缩小和交易房屋营业税的调整对市民而言究竟意味着多少成本？对房地产投资人的影响如何？而小型投资人如何最大限度地获益？记者就此采访了有关专家。

　　“很明显，新政策之后，交易成本增加了。”南京顺驰一房地产经济人帮记者算了这样一笔账：假设一套120平方米的普通住房，房主在拥有该房一年半的时候以60万元的价格出售。那么，按照旧政策，卖房人不需要缴营业税，买房人则要缴纳60万元×2%%即1.2万元的契税和60万元×3％即1.8万元的公共维修基金，总共3万元。按照新政策，卖房人就要缴纳60万元×5％＝3万元的营业税，并在营业税基础上，交纳3万元×7％即2100元的城建税和3万元×4％即1200元的教育费附加，总共缴税3.33万元税款。买主仍要缴纳1.2万元的契税和1.8万元公共维修基金，买卖双方共交税款6.33万元。这也意味着，如果6月1日之后出售的，属于调控范围的房屋，其交易成本大大增加。

　　东南大学房地产研究中心学者莫海熙分析认为，新税收政策加大了交易成本，无疑抑止了想在三五个月套现赚钱的投机行为。特别是人际关系、信息渠道方面有所欠缺的外地投资人，其投资行为会更加谨慎。但这对普通市民的正常二手房买卖影响并不大。他建议那些想避免收益受损的小型投资人，可考虑由短期投资转为长期投资，采取先出租的方式，等房屋过了两年之后再出售。比如一套2004年初办证的120平方米的房屋，买房时房价为3000元/平方米，卖房人本想以3500元/平方米价格出售，按旧政超过1年可免征营业税获得6万利润，但按新政不满2年卖出则需缴纳全额营业税2.331万元税费计，实际获利只有3.669万元。这时，卖房人就可与买房人协商，先将房屋给其住用半年，满两年大限后再按合同价格办理买卖过户手续，那么卖房人就可最大限度地获益了。（周西宁）