稳定房价“南京18条”两实施细则昨出台

　　【金陵晚报报道】金陵晚报记者刘欣普通住房与非普通住房的界定标准，成为南京落实国家稳定房价政策以来最敏感的话题。继5月31日南京市明确：用足国家政策允许的20％浮动上限以后，昨天，《关于切实稳定住房价格促进房地产业持续健康发展的意见》及《享受税收优惠政策普通住房的区域价格标准》两细则出台。针对房价标准、营业税征收和契税征收三大部分内容，职能部门第一次作出最详尽解释。

　　房价标准

　　三大区执行三个标准

　　城中8690元／平方米以上算高档房自今年6月1日起，凡是同时满足以下三个条件的普通住房（已经于5月31日发布的普通住房标准：1、住宅小区建筑容积率在1．0以下（含1．0）；2、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；3、实际成交价格在同区域住房平均交易价格1．44倍以下（含1．44倍）。其中，第三条在执行中尚缺乏“同区域平均交易价格”的权威发布），才能继续享受税收优惠政策。所谓的税收优惠政策，指的是契税减半为2％，个人购买超过2年交易的免征营业税等。6月1日，《区域价格标准》细则出台，该细则第一次将南京楼市划分为三大房价区域：江南八区、江宁区和江北片区。其中，三大区域中的非普通住房房价下限分别为：8690元、5100元、3700元。举例来说，现在起，购买江南八区中房价高于8690元／平方米的住宅，就必须交纳4％的契税。市房产局副局长郭宏定表示，根据国家的政策，区域划分及各区域房价标准将每半年公布一次。（附件1：《区域价格标准》表格）

　　波及近20％在售房源

　　郭宏定特别强调，上述三大标准要联合起来看，并非单一的房价标准，或者单一的面积标准就能确定普通住房与非普通住房的界限。他表示，根据短时期内的市场状况，估计单套建筑面积超过144平方米的在售房源大约占总量的15％至16％，而江南八区中房价超过8690元／平方米的房源大约为3％至4％。综合分析，可能有将近20％的楼盘受到新政影响。

　　精装修房房价怎么算？

　　有关人士表示，由于上述价格标准仍然比较粗放，不可能适应售楼过程中的各种情况，比如精装修房、高科技住宅、挑高住宅等特殊情况，因此在具体的执行过程中，可以依赖于契税部门的纳税前评估程序来具体问题具体分析。针对精装修房，物价局房产价格处处长徐从杰作出解释称，今后所有的精装修住宅将实行两份合同的方式，一份毛坯房合同，一份装修合同。根据前者作为是否执行优惠政策的判断依据，后者价格则完全放开。

　　普通住房营业税

　　超过2年须办免税手续

　　2年以内转手都要收营业税这一政策已于5月31日发布，即自6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

　　不能提供材料则不能免营业税

　　6月1日后，个人销售购买超过2年（含2年）的住房时，如不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按购销差价征收营业税。契税预测面积和实测面积误差约定

　　实测面积144．5平方米怎么办？

　　昨天，有关部门特别提醒购房者，由于契税征收执行2％和4％的差异，今后一定要注意在合同中对住宅预测面积和实测面积发生误差时所产生的契税损失作出提前约定。比如，买卖双方在签订房屋预（销）售合同时，是以预测算面积为价格计算标准，如果这时的面积数据为144平方米，可以执行2％的优惠契税。预测面积与实测面积的一定程度误差是允许发生的，但实测面积即使只超过0．5平方米，就应执行4％的契税政策。多出来的2％契税谁交？应由开发商、中介、卖房人和买房人在合同中提前约定。

　　交纳契税的时间节点、申报材料

　　凡2005年6月1日前已按房产交易现行规定，经房产管理部门合同备案登记的商品房买卖或已在房产管理部门登记收件受理的房屋买卖，契税缴纳标准仍按原规定执行。根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发犤2005犦82号）精神，纳税人办理契税申报纳税时，须持房产转让合同、购房发票、有效身份证复印件及房产管理部门开具的《房屋交易契税联系单》到指定的契税征收机关申报纳税。(编辑小羽)