楼市变脸：卸去浓妆现真颜

　　本报记者郭靖

　　我们很难想象，几年以后，当现在的房产投资者回想起今年的6月1日时是种什么样的感受，但可以肯定，昨天这个特殊的日子必然会在他们心中留下或深或浅的疤痕。

　　5月11日，媒体公布了国务院办公厅转发的“七部门”《关于做好稳定住房价格工作的意见》。根据这个意见，昨天起，我市开始执行房产税收新政，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，非普通住房也将不再享受契税减半征收的优惠。

　　这个旨在打击房地产短期投资的政策此前已对市场产生了深刻影响。21世纪不动产宁波区域分部运营总监施建益说，5月1日后的一段时间，二手房价降个5%就有人抢着接盘。但5月11日以后，一般要跌个10%左右才能刺激成交。中原地产宁波中介部总监陈晖则称，现在买家认可的价格跌幅在15%左右。

　　为赶在税收新政实施前抛盘，不少卖家开始向买家让步，二手房，尤其是城市周边的二手房价格下挫8%到10%，由此吸引了一些刚性需求，成交量一度放大，但27日后再度萎缩。昨天，直到下午2时，21世纪房产公司还没有一套成交。而中原地产的门店也是门庭冷落。

　　捏在投资者手上的投资性房源仍然数量庞大。《宁波晚报》最近披露的信息说，鄞州区4月份就有4795户因为房子空住而导致电费难以出账并回收。江东区每月未出账供电用户也有约6500户。据此可以估计，市六区空住房应在2万套上下。这还不包括投资购入后已经出租的房源。另外，现在尚未交付的楼盘中投资性购房的比例也相当可观。

　　这些房源今后面临3种选择。其一是在购入未满两年前抛售，但在目前的市场形势下，让买家承担全额营业税是不现实的，这就意味着在已有跌幅基础上至少还得再降6%左右；

　　其二是留到购入两年后再出手，但对于去年下半年到今年上半年在价格高位购入房产的投资者来说，如果出手时价格涨幅达不到23%，将会做赔本生意。而3年后宁波很可能已进入现房时代，品质也会有较大提升，现在的楼盘到那时是否有竞争力也是个问题；

　　其三是继续持有，以期获得长期回报。鉴于眼下利率处于低点，今后持续加息的可能性非常大，因此投资回报率能有多高要打个问号。

　　同时，如果投资者选择后两种方式，房地产市场上的投资资金将被绑在现有房产上难以在短期内脱身。由于炒作资金具有放大需求的作用，所以炒作资金的减少，将使需求的本来面目在很大程度上得以还原，促进市场回归理性。

　　新建商品房市场观望气氛同样浓郁。一些已开楼盘的销售近期没少吃“鸭蛋”。未开楼盘的开发商在定价上举棋不定，进退两难，既担心开高了冷场，又害怕低开了吃亏或被买家“杀跌”，普遍捂着不开。

　　但“捂盘”决非长久之计。品质好的楼盘捂到形势明朗时或许会柳暗花明，可品质差的楼盘随着房子模样显现，难免会露出破绽，反倒对销售不利。再者，开发商的资金链也并非坚不可摧。目前，已有部分开发商感到了资金压力。一些撑不住的开发商已在四处寻找合作伙伴。同行间资金拆借的利率也高得让人咋舌。

　　这种局面下，屏不住气的开发商将会浮出水面，为尽快回笼资金，有可能壮士断腕，在价格上作出牺牲，并带动其他新盘走低。

　　考虑到房地产兼具投资品的特性，它的价格并不完全取决于供需均衡点，同时也受制于未来的收益预期。而预期价格的涨跌将直接导致需求增减。可以预见，在中央调控政策的连续作用下，价格的下调和市场预期的挫折将相互强化，房地产市场上空的高压将持续一个时期。

　　各方都可以接受的结果应该是，房价在下调到各方能够接受的程度时趋于平稳，整个市场逐步进入成熟、健康的发展期。

　　宁波房地产市场走势如何

　　房地产企业：看稳

　　宁波日报讯（记者王岚通讯员都琛蕊）4月27日国务院公布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，是中央政府针对房地产投资规模过大，房价上涨过快等问题打出的又一“组合拳”。日前，市企业调查队就宁波房地产企业如何看待国家稳定房价政策问题作了调查。结果表明，企业负责人预测宁波的房地产市场将呈现平抑、稳健和有序的走势。

　　各企业负责人在调查中表示，国家出台的加强房地产市场调控的八项措施，对房地产业应该是适时的。当前房地产价格上涨过快，需要进行调整。调查显示，各房产企业均及时采取了相应措施应对，具体包括：一是抓紧收缩战线，舍局部保全局。采取压缩、延缓、减少或暂停投资的办法；二是尽快销售现房，增加资金回笼；三是以静观变，看政策力度和可能变化情况，以及市场情况；四是不参与或十分谨慎地参与土地招标竞拍；五是对已批租但尚未规划项目重新确定产品市场定位；六是加快已开发项目的建设，把握好新开项目的可行性认证。

　　在被问及调控措施对宁波房地产市场的影响时，各企业认为，房地产开发投资增长过快势头将得到有效遏制，供需关系由供不应求转为供略大于求。市场对调控抑制房价期望强烈，持币观望心态增强。

　　各房地产企业又是如何看待近期宁波房价走势的？被访企业负责人普遍预测房地产市场将以平抑、稳健和有序的走势为主。在房价走势上，由于政府增加经济适用房供应量，普通商品房价格会下降，但非住宅商品房、中高档商品房价格会稳中有升。