京沪粤界定普通住房用足政策上限

　　七部委稳定房价新规昨起正式实施安元王健

　　今年5月，国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍。各地可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　《通知》规定，自 6月 1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年 (含 2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过 2年 (含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其中的购房时间是指房屋产权证注明的时间或地方税务部门开具发票的时间。

　　昨天是国家七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》正式实施第一天，全国几大城市相继出台了地方措施配合执行。从几个城市已经公布的细则来看，住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积140或144平方米以下，几乎成为普通住房的共同标准。各大城市纷纷用足《通知》规定的20%上浮比例，而价格参照标准则根据各地的房价水平分别按区域划定。

　　上海

　　六月起买非普通住房按 3%税率征收契税

　　上海市财政局、地方税务局、城市规划局等四部门在 5月 31日联合出台了《有关加强房地产税收管理的补充通知》。通知规定，从6月1日开始，个人将购买不足 2年的住房对外销售的，应全额征收营业税；将购买超过 2年 (含2年)的、符合本市公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续；将购买超过2年(含2年)的住房对外销售，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策，即按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　补充通知还明确，可享受优惠政策的普通住房必须同时满足三个条件。即，住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44倍以下。

　　补充通知还进一步明确了房屋购买时间的界定。即今年5月31日前购买新建商品住房的，以购房人取得的产权证或房屋交接书上记载的时间，按孰先原则确定；5月31日前购买存量商品住房的，以购房人取得的产权证上记载的时间确定；6月1日起购买商品住房的，以购房人取得的产权证或契税清算后取得的完税凭证上记载的时间确定。

　　上海的补充通知还对房屋交易契税进行了调整。从 6月 1日起购买非普通住房的，按 3%税率征收契税。凡个人在5月31日前购买商品住房并已取得发票、尚未缴纳契税的，仍可按 3%税率减半征收，但必须在 2005年 7月 31日前缴清。

　　北京

　　享优惠政策房成交价格须低于同级房价 1.2倍

　　在新政执行前最后一刻抛出的《北京市普通住房标准》，对于北京市房屋交易的条件进行了详细规定，据了解，北京目前转让住房征收营业税的税率为5%。

　　《北京市普通住房标准》中对享受优惠政策的普通住房所应具备的条件，“住宅小区建筑容积率在 1.0(含)以上”、“单套建筑面积在140(含 )平方米以下”两项与上海相同。

　　北京公布的新政细则围绕地级价差使房屋交易价格标准有所区分。除了具备以上两个条件外，享受政策优惠的住房实际成交价还必须低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。按照不同地级差别，房屋交易平均价格也各有不同，其中最高均价已经超过每平方米1万元。

　　广东

　　普通住房设定“上限”套内建筑面积 120m2

　　作为国内地产最活跃市场之一的广东省，从昨天开始也实施了一系列新的房产政策。其中普通住宅标准的制定与北京、上海的140平方米上限不同，而是以单套住房套内建筑面积120平方米为界。

　　广东省建设厅日前正式对外公布普通住宅标准，以单套住房套内建筑面积120平方米为界。不过这个标准并不是一刀切的标准，有关负责人表示，考虑到各地经济情况与楼市情况不一样，广东将允许各地级以上市可以根据本地实际，在上述标准的基础上对单套住房套内建筑面积标准适当上浮，上浮幅度不得超过10%，并必须报经省政府批准后方可执行。他强调，各市套内建筑面积的浮动幅度未经省政府批准的，一律按照套内面积120平方米的标准执行。各地级以上市所辖区、县应执行统一标准。

　　这一标准的出台将意味着，如果用足政策上浮 10%的话，广东省内套内面积在132平方米以下的房子在买卖时还是可以按普通住宅标准征收1.5%的契税，132平方米以上的住宅才会契税翻倍。由于市民一般看到的楼盘销售面积是指建筑面积，也就是包括套内面积和公摊面积的总数值，如果按照一般套内面积占建筑面积的85%来算的话，市面上销售的面积在155平方米以内的房子仍是属于普通住宅范畴内的，其在交易时仍可享受 1.5%的契税标准。

　　本版撰文新报记者安元摄影新报记者王健