我们的泳池咋成了外人的浴缸(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月02日09:37 大洋网-广州日报

　　虽然得到长足发展，但目前广州公益体育设施仍供不应求，亟待加强。陈安摄

　　家住滨江东某小区的刘先生报料称，他所居住的小区是半封闭管理式小区，小区内供业主们使用的健身设施是体育彩票公益金投资建设的。最近，小区物管公司贴出新规定，业主出入小区要凭业主胸卡。外来人员除非有业主带进来，否则不能入小区。这一“土规定”招来不少的非议。另外，也有业主投诉发展商将小区配套的体育设施，如泳池对外开放营业牟利，严重危及住户安全和健康。

　　就此问题，记者采访调查后发现，近年来广州的绝大部分小区都拥有漂亮的游泳池、功能齐全的健身设施。有些较为高档的住宅小区还拥有星级水准的会所。但是在小区的公共设施究竟应不应该对外开放、应该怎么开放等问题，越来越引人注目。律师称，小区健身场所的所有权在发展商，所以他们有权作出设施是否对外经营的决定。

　　小区业主凭啥专享公益设施

　　不解：保安奉命挡驾外来健身客

　　刚搬进五羊新城某住宅楼的李先生反映说，他早前居住的小区里有不少露天摆放的健身器材，所以他一直都有晚饭后进行健身的习惯。最近他搬入新家后，小区根本没有健身设施，他只能到附近有露天健身设施的小区健身。不过，该小区门口“闲人免进”的牌子，让他健身非常不爽。原来这个小区禁止外来人员入内。而小区保安也多次拒绝李先生进入小区。为此，李先生还和保安吵过几次架。

　　据说，该小区的公共健身设施是体育彩票公益金捐建的，为什么不能对外开放呢？要知道发扬“全民健身”的精神就是让周边群众都能强身健体。

　　李先生的烦恼并不是“个案”。不少市民都反映，一些小区坐拥漂亮的体育健身设施，却把小区大门锁得紧紧的。一句“要加强小区管理”，就把非业主拒于门外。对此，市民称：“设施搁在院子里，闲着也是闲着，而且还不一定是发展商出资建的，凭什么就让这个小区的业主专享？”

　　面对蜂拥而来的非住户健身客，有的小区采取了“关门大吉”、“严格盘查”的办法。海珠区滨江路某小区业主张先生则说，该小区保安还透露，小区物业管理处的负责人特意叮嘱他们说，不要让附近的老人带小孩子过来玩，以免影响小区住户的正常生活秩序。

　　权威反馈：资金不足欠保养开放遇难题

　　针对李先生的问题，记者采访了东山区体育局局长曹成来。据介绍，根据国家规定，发行体育彩票所得资金中的30％会作为公益金去发展体育事业。目前广州市内很多类似“全民健身路径”的居民健身场地都是以体育彩票公益金的名义捐建的。但体育彩票公益金一般都是作为“引导资金”，剩下的资金缺口部分一般都是由地方财政、街道、居委会和小区共同承担。

　　据介绍，以东山区为例，目前139个社区居委会当中，已经有66个社区居委会或辖内小区拥有“全民健身路径”。本着“全民健身”的原则，顺应“体育生活化”的发展趋势，这些健身点必须全部免费供居民使用。

　　但是在现实操作中，大部分小区都是封闭式管理，如果外来人员在使用健身器材时发生事故的话，进行责任追究时一般都会追究到小区和街道的责任，所以考虑到社会治安和健身场所存在的风险因素，必然会出现“我的地盘我作主、我负责”的情况，这必然影响非业主使用这些健身设施。

　　曹局长还表示，以前建设的“全民健身路径”设备还比较简陋，有些健身器材下面没有铺设防摔伤的垫子。如要在区内全面建设这类健身点并加强安全设施的投入，那么经费上还有约2300万元的资金缺口。

　　对于是否收费和是否完全对外开放等问题，曹局长认为，现实情形暂时还不允许小区“打开大门”。在更普遍范围上建设更多的全民健身点，或许才是明智之举。

　　业主：反对小区泳池对外营业

　　公益设施开放与否成争议，那么发展商投资建设的小区体育设施拿出来卖门票赚钱又行不行呢？

　　绝大部分业主向记者表示，泳池是小区的公共设施，应该只为小区业主们服务，不应该对社会公众开放。如对外开放，过于杂乱且无法监管的外来人员会带来更多传染疾病，会危及业主健康。小区做不到有效的封闭管理，出了治安问题业主受害谁负责？

　　另外，业主们普遍反映，当初购买发展商的房子时，这些开发商们都承诺“会所泳池只供业主享用”。如今，开发商又出尔反尔，让大量外人进入小区游泳，游泳池的水费问题怎么解决？门票收益怎么算怎么分配？谁来监管？这一连串问题实在很值得业主关注。

　　物管：不对外泳池多半要亏本

　　目前，广州市一些封闭管理小区正在逐步开放泳池等体育设施，实行“笑迎宾客，广纳钱财”的政策。

　　据业内人士透露，单以泳池为例，目前这类封闭管理小区的泳池大多是由物管公司代开发商管理。在日常管理上，入住人口较多的社区，泳池使用率较高；而入住人口较少的社区，泳池的使用率则较低或处于时开时关的状态。而一些小区泳池更是片面追求规模和档次，致使维护成本过高，造成严重的亏损，物业管理公司只好早早抽干泳池的水，“闭门谢客”。

　　一名发展商对记者说，先不说会所泳池前期的巨额投资，单单是日常维护、水费、消毒等运行费用也不菲。如果仅仅靠数量非常有限的小区居民的消费来维持，这类体育设施就多半成亏损项目。小区物业管理部门就曾算过，如果不对外开放，光是日常维护泳池的运营费，分摊到每户业主身上，每户每月就得上百元，那业主们多半也不愿意。因此他们认为，将泳池对社会开放，将至少能够尽快收回投资成本。

　　律师：发展商手握泳池所有权

　　广东法则明律师事务所李谨律师在接受采访时表示，房地产开发商在和业主签署购房合同时，一般都承诺对小区实行封闭式管理，以保证小区居民的安全居住。

　　出于对业主们的承诺，发展商和物管公司有权对出入小区的人员进行限制性管理。他说，因为小区泳池和健身场所的所有权在发展商，所以他们有权作出这类设施是否对外经营的决定。

　　只需在决定后知会业主

　　广州市物业管理协会副会长江瑞敏在接受采访时也表示，小区泳池和会所要不要、能不能成为“社会的泳池”和“社会的会所”，这关系到一个十分深刻的问题：即政府有关法规或政府规划对小区的定位问题。但是由于种种原因，这个问题一直没有得到很好的解决，这就给现实生活出现很多物业、物权纠纷埋下了祸根。以小区泳池为例，在出售房屋时已被纳入了公摊的建房成本，但业主事实上并不具有小区泳池的所有权和经营权。

　　换句话说，楼盘一般会存有卖剩下的尾楼，这时候发展商已经收回了建房成本并大赚了一把，但这些尾楼并不为业主们所拥有，对这些尾楼的所有权和处置权仍在发展商手里。

　　对于小区对外开放经营泳池的问题，江瑞敏副会长表示，根据国家2003年9月实施《物业管理条例》，这属于“重大问题”。对于“重大问题”，发展商和物管公司作出决定时必须告知全体业主，但是在最终决定时并不需要得到全体业主的同意。因为法律保护产权人的所有权和经营权。

　　江瑞敏副会长最后表示，历史留给现实很多难题，这需要依靠时间和法律努力来逐步解决。（来源：广州日报）