东莞楼盘超过九成建管未分　物管独立路有多长

　　本报记者　王敏

　　5月中旬，本报接到读者投诉，去年曾因物业管理风波引起多方关注的华章大厦，近日再次在物业管理问题上发生纠纷，事经一年悬而未决的大厦物业管理问题依然不知路在何方。

　　华章物管再起波澜

　　据投诉业主讲述，华章大厦位于东城区樟村，由东莞市华南建设集团下属的东莞市华南房地产开发有限公司开发建设。该项目是由一层裙楼和4栋8层塔楼组成的商住大厦，建筑面积2万多平方米，其中商铺64间，住宅288套。2000年建成销售，2002年10月经综合验收合格并交付使用。业主入住后，一直由“东莞市华南房地产开发有限公司物业管理部”收取管理费并代收水电费用。因为对相关管理条例的不清楚，在纠纷发生之前，大家从来不曾对管理大厦的物业管理问题产生过疑问，直到2003年底一份金额过高的“损耗电费”，引起了业主质疑，进而在相关部门追查中方始发现，对小区管理一年有余的“东莞市华南房地产开发有限公司物业管理部”，并无物业管理资质。

　　此后，华章大厦业主拒绝继续向该物业管理部交纳管理费，并由业委会多次与开发商交涉，要求对方交出物业管理权。双方多次发生冲突。2004年4月14日，东莞市华章大厦业主委员会向东莞市人民法院递交了民事起诉状，主要就乱收费等物业管理的问题对东莞市华南房地产开发有限公司提起诉讼。

　　诉讼提请之后，华章大厦的业主原以为事情可以很快得到解决。没想到的是，由于一直没有新的物业管理公司进入，如果解除原物业管理处的管理权，大厦将陷入无管理状态，法院亦无法对案件作出判决。

　　在诉讼悬而未决的一年时间里，大厦业主自称处于“水深火热”的状态中。由于官司未决，新的物业管理公司不愿涉足，业主自请保安与开发商保安出现对峙局面。东城区公安分局召集开发商和业委会代表，在樟村居委会进行调解，调解的结果是在开庭前双方将保安都撤走，由东城区直接派警员及保安负责华章大厦的保安工作。然而2个多月之后，由于东莞市进行“百日行动”，公安人员短缺，撤走华章大厦的公安人员，至此华章大厦的治安进入瘫痪状态。在近半年的时间中，华章大厦的业主在小区内频频遭到抢劫，晚上或白天强盗入室偷盗的事件几乎每周都有发生，整个大厦被列入东莞市治安黑名单，业主们整天过着惶恐不安的日子，一位业主苦恼地告诉记者：“那段时间几乎每夜都不敢睡，稍稍听到一点响动就被惊起。我们辛辛苦苦攒钱买楼为的是安居乐业地生活，没想到买来的却是恐惧。”

　　然而此时，该物业管理部却在大厦内张贴公告，要求该大厦业主交纳2004年物业管理费，矛盾因此再次激发。2005年1月，东城规划建设办、东城房管所、房地产管理组、业主代表和开发商第三次进行调解会议，达成共识，由华章业委会以书面形式向开发商递交聘请物业管理公司报告，通过投标方式向社会聘请符合资质的物业管理公司参与大厦的物业管理工作。在新的物业管理公司进场之前，华章业委会暂时自行解决物业管理工作，而开发商要为其提供一个面积不少于10平方米的办公场所。开发商在2005年1月26日向东城房地产管理组提交一份完整的华章大厦的建筑图纸。

　　2005年2月，由于原物管纠纷尚未解决，部分业主采取观望态度，华章大厦业委会与东莞市南峰物业管理有限公司采取一个月签约一次的方式，签订物管协议，委托其暂时对华章大厦进行物业管理。

　　据业主们反映，临时物管企业进入后，开发商一直未提供原先承诺的办公场所，而且开发商向相关管理部门提供的建筑图纸也不完整，导致大厦业委会希望通过相关管理部门协助组织公开招标物业管理公司的愿望也遇到阻碍。大厦业主不得不再次将此事摆上管理部门案台，希望通过相关管理部门的管理力度，尽快解除无管理资质的原物管企业，让新的有资质的物业管理公司对大厦进行正规管理。

　　建管不分情况普遍

　　接到投诉后，记者随即走访了相关管理部门及东莞市物业管理协会。

　　据东莞市物业管理协会谭秘书长介绍，相关管理部门可以受业主委托组织公开招标物管企业，但一方面法院尚未判决，旧的物管关系尚未解除，新的物管企业介入很容易造成双方双峙等情况；另一方面关系仍未理顺，材料不齐全，新的物管公司工作也难以开展，而且新的物管企业也不愿意介入仍然官司缠身、情况不明的物业管理，因此华章大厦的物管问题可能暂时依然无法确定其结果。目前该纠纷由东城区规划建设办公室专人在负责协调，希望能尽快理顺大厦状况，恢复小区的正常秩序，确保发展商及业主的正常经营和生活。

　　说到“东莞市华南房地产开发有限公司物业管理部”的管理资质问题，相关人员介绍，这是建管不分的历史遗留问题造成的。目前东莞物业管理建管不分情况依然普遍。

　　谭秘书长告诉记者，东莞房地产开发物业管理于1995年初现端倪，1998年开始对物业管理企业进行政府管理，当时由建设局房地产开发管理科进行管理。但当时东莞开发商不多，物业管理企业更少，物业纠纷不突出，政府对楼盘物业管理的监督力度也较低，大多数房地产物业都是由开发商自管。久而久之，便成了一种市场习惯——楼盘就像开发商自己的孩子，不少开发商宁愿亏些钱，也不愿意将楼盘交给正规的物业管理公司进行管理。不仅仅是东莞，国内大部分城市的物业管理均存在建管无法完全分离的问题。

　　东莞市光大物业管理有限公司副总经理史延平告诉记者，目前东莞98％的小区、楼盘建管没有分家，由发展商下属企业进行物业管理，其中更有不少楼盘直接由开发商的物业管理部进行管理。较大的发展商比较注重自己的品牌，对物管相对看重，物业管理纠纷也相应较少。但一些小型楼盘则不然，特别是直接采用物业管理部的，既无《物业管理企业资质证书》，又非独立法人实体，本就没有物业管理资格。无资质企业对相关政策、法令、法规不了解，甚至无法掌握物业管理的基本常识，因而更容易引起业主与物管之间的纠纷。

　　一位不愿意透露姓名的行内人士告诉记者，建管不分本身便是“不公平”游戏，房地产商用自己的下属企业来充当物业管理公司，使这类企业很容易带有开发商的企业色彩，而忽视了自己企业是服务性企业的本质，以管理者的姿态对待业主。在业主反映开发商遗留问题时，也无法站在一个公正的角度积极督促开发商解决问题，因而很容易引起纠纷。

　　建管要说分离好难

　　如何才能真正让小区的物业管理走上独立的市场化道路？行内人士介绍，要改善这一问题，需要物业管理招标机制的建立运作。

　　谭秘书长告诉记者，根据我国《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　据行内人士介绍，采用招标机制，使业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，并使业主与物管企业通过合理的协商对小区进行管理，确实能更好地做到建管分离，从而使物管企业从一个更公正的立场解决部分问题。同时，竞争机制也会促使物管企业提供更好的服务，从而减少物管纠纷的发生。但招标机制也不是短期能够完善并实施的。

　　东莞市物业管理协会副会长张景春在电话里告诉记者，《物业管理条例》公布后，在东莞的落地推进一直比较慢，关于公开招标物管企业，建管合一的发展商多数不愿意执行，政府的强制执行力度比较弱，再加上一些潜在规则，就更难推行。张景春介绍说，大家默认的潜规则，是投标人少于3个或者住宅规模较小的，可以不进行公开招标。然而条例中对住宅规模较小的标准没有规定，业界有认为建筑面积在8万平方米以上，也有认为在5万平方米以上，这便给了开发商打擦边球的空间。另一方面，关于一个住宅区一个物业管理，分期建设分期管理的规定，也为发展商通过分期开发提供了可钻的空子。

　　谭秘书长表示，机制、法规、政策均需要不断地磨合才能逐步完善，建管分家还需要一定的时间去真正实现。

　　物管规范发展长路漫漫

　　据介绍，2002年，物业管理企业的政府管理由建设局移交房管局房产管理科。2003年3月，东莞物业管理协会成立，企业有了自己的“管家婆”，行业逐步向规范化发展。

　　然而，不可否认，东莞的物业管理依然存在着许多矛盾和纠纷。据了解，2004年仅东莞物业管理协会就收到相关投诉87宗，其中除了前期建设单位遗留问题，包括房屋质量、产权证书、不履行协助成立业主大会义务等方面外，涉及物业管理服务的投诉主要在服务收费、服务态度、装修管理、公共部位占用等方面。对此，有关人士表示，物业管理的健康发展需要“两条腿走路”，物业管理企业不断提高服务质量和服务水平，规范服务行为，业主也应增强自治自律意识，规范和完善业主委员会的运作程序。

　　史延平告诉记者，东莞房地产开发速度快，物管建设相对滞后，物管企业底子薄，专业人才缺乏。因此东莞的物业管理公司首先要提高管理水平，进而增强自己的市场竞争力。另一方面，对于现在投诉较多的服务收费和服务态度，存在一个能真正判定小区服务管理与收费级别是否相符的市场角色标准。

　　谭秘书长告诉记者，开发商与物管企业的分头管理也给管理部门带来了难度。“如果物管企业自己不申报资质，或者业主未发生投诉情况，有时我们甚至不知道东莞又多了一个需要物业管理的新楼盘。”这种情况首先便需要业主在购房时注意楼盘物业管理企业的资质问题，一开始便不给没有资质的物管企业生存空间，才能更好地推动整个行业的正常良性发展。另一方面，业主在维权时也应理性合法，盲目维权，甚至采用过激行为，只会导致两败俱伤。

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　　华章大厦业主与物管纠纷历时一年仍未得到解决，其症结就在于楼盘建管不分。本报记者　何建文　摄