经济适用房，何时现身？

　　政策解读

　　本报记者　姜岩

　　一直以来，打开各大网站的地产频道，到处可以看到关于国家七部委联合发布文件《关于做好稳定住房价格工作的意见》的解读新闻。一时间，街边巷坊，“房子”这个名词从来没有这么频密的被普通平民老百姓念叨了又念叨。他们是真的关心上海的楼市房价到底有多高？还是对政府加强土地管理政策有什么想法？其实都不是，对于普通老百姓来说，他们对于这份《意见》的关心，更多的是其中关于普通住房尤其是经济适用房的条款。

　　满足三条件住房享优惠

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　　意见指出，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3％以内。

　　同时也指出，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　记者了解到，当前商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。全国经济适用房投资同比出现负增长、非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长是带动房价上涨的原因之一。因此，意见提出今后对经济适用房在税收方面给予政策鼓励。

　　东莞暂无经济适用房

　　东莞的情况又如何呢？为此记者电话采访了东莞市房管科副科长、房地产协会副会长粟白茹，粟白茹说，目前就东莞地产的情况而言，房价基本处于正常稳定的区段，跟广州，深圳两城市相比，房价还处于一个较低的水平，虽然这两年，房价也在持续上涨，属于市场调控行为，但一切还在政府控制的范围之内，东莞房地产市场不在国家出台政策所要严格控制的区域之内，影响也并不大。

　　至于经济适用房，粟白茹说，东莞的住房条件还算较好，农村村民也基本上有自建房，整体居住情况尚属良好，对于实在有困难的群体，东莞在今年年初由市委市政府牵头制订了《东莞市困难家庭住房保障办法》，对低生活保障的家庭、东莞市户口的重度残疾人家庭和其他因经济困难而无法解决基本住房的家庭等实施住房保障。所以对于经济适用房，东莞暂时不需要该类型的房屋。

　　两三年后有望面市

　　对于一直在东莞从事地产开发的慧谷集团副总裁黄海涛在谈及经济适用房时说，东莞可能现在没有经济适用房，但并不代表未来不会出现经济适用房。

　　他说，东莞的楼价在两年来一直处于上升态势，而且这种趋势在今年更加明显，幅度之大也预计会超过往年，在这样的大趋势下，东莞的楼价很可能在两到三年内到达一个顶峰，当楼价的价格高于东莞人住房的承受能力后，经济适用房也就会因此出现。

　　记者了解到，其实东莞的楼盘单价并不贵，而且做得越高档卖的也就越好，从这两年开发的情况来说，2002年到现在，虽然超过200平方米大户型的洋房和别墅豪宅曾一度遭遇了“滑铁卢”，这其中大部分原因是由于开发商自身决策失误造成的，而并非东莞整体楼价过高。而对于实用的，性价比较好的楼盘照样是一抢而空。到了去年，很多发展商不同程度地看上中小户型的前景，全力开发这类型的住宅，结果，东莞市区小户型卖得基本全面飘红。房地产的众多利好消息让发展商又拾起了大开发的旗帜，而今年也将有望成为东莞历史上楼盘开发面积最多的一年。在这样的情况下，短时间内，政府当然不会掏尽自己的钱包来开发这种赔本的经济适用房。

　　中信华南集团东莞有限公司经营部经理周普说，目前，中信等待开发的项目还有不少，短时间是不会考虑开发经济适用房的，况且开发此类型的房屋还要与政府之间进行沟通和配合，目前双方都不会对此有更多的想法。

　　利润太低恐难操作

　　对于未来可能出现的经济适用房，开发商们的态度基本一致，黄海涛说，经济适用房其实是不愁卖的，政府在土地政策上的大幅优惠，或者说政府出地企业出钱建设，种种优惠的形式决定了经济适用房的开发成本不会太高，如果将利润控制在百分之七到八的话，只要发展商有图利的空间，加上销售的百分之百保证，发展商们为什么不做呢？

　　而目前，国家要求成本控制在3％，这个比例对于发展商7％－8％的心理底线还相距过大，在采访中，发展商们对于这个利润额通通摇头，他们认为，单从市场经济考虑，3％的利润可能不赚钱甚至还会亏钱，从这个角度来看，要发展商自个儿来“折腾”这场经济适用房的大戏基本不可能。

　　名词解释

　　经济适用房

　　经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。目前其基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场价而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。

　　对经济适用房项目，政府免收土地出让金，其他应征收的各项收费减免50％，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。

　　图：

　　东莞的居住环境比较宽松，尚无必要建造如此大规模的经济适用房。丁玎　摄