中心位置万元起价不算高

　　事件点点评

　　本报记者　姜岩

　　主角：雷非非

　　职业：东莞市商业中心发展有限公司研发部经理

　　经历：2003年任职深圳王志纲工作室；2004年至今，在东莞商业中心发展有限公司工作。雷非非目前的操盘项目是，第一国际、虎门海岸国际。

　　事件回放　〉〉

　　5月25日，位于新城市中心区的两地块在东莞市土地交易中心公开拍卖。这两幅地块起拍价都超过5000元／平方米，而令人惊讶的是，其中地块编号为20051006的位于南城鸿福中路、第一国际西侧的占地达6000平方米的商用地块在经过45口叫价后，以高达8000元／平方米的价格获得。而另一块南城区市行政办事中心东面占地7024平方米的地块以3520万元的价格拍卖成功。

　　中心位置，忒贵

　　记者：曾有一位东莞国土局有关方面负责人跟我说，在你们第一国际边上叫到这样的价格应该并不算高，因为容积率已经达到了3到4点，你怎么看待这个土地价格呢？

　　雷非非：看一幅地块的价格到底高不高，可以从容积率和每平米的土地成本上来分析，如果该地块的容积率如该位负责人所说的达到了3到4点的话，每平方米的土地成本在2000元上下，如果作为商业开发的话，这个成本是能接受的。

　　记者：为什么这么说呢？

　　雷非非：中心位置8000元／平方米不算高。理由很简单，中心区商业物业单价肯定在一万块钱以上，有的很多都超过了两万，而写字楼开发的话也可能卖到4000元／平方米的价格，只要成本运作正常不出大问题的话，开发这类综合性物业，还是能取得不错的投资收益。

　　土地价格，难讲

　　记者：那么你觉得土地拍卖到这个价格，到底值不值呢？

　　雷非非：其实单凭这个价格是很难判断到底值不值，要看这块地以后的发展了，其实来开发这块土地的商家对它的前期评估以及市场开发策略是很重要的。如果产品开发的好，市场运作成功，那利润也很高。还有就是，目前东莞的房价处于一个持续上升的态势，这应该是这块土地能有这个价值的原因之一。而现在发展商能出这个价格购买，也从侧面说明了土地的价值。

　　记者：那究竟从什么因素来判断土地价格是高还是低呢？

　　雷非非：其实，我个人认为，东莞的楼价并不算高，当然要看地块，看发展，看历史，看政府以及看基数等等。很简单，其实看土地一定要看周边的配套设施，看这块土地是否属于在一个成熟的地块中，如果象刚才的这块土地，本身周围有频密的商业网点，那升值空间肯定是挺大的。

　　再往外看，那么整个城市的发展也是决定土地价格的一个因素，我个人认为，东莞目前处于一个高密度发展建设的时期，交通网，信息网这些基础的网络已经具备，加上即将启动的轨道交通网络等等证明东莞各项网络配套建设日趋完善，这都是决定土地价格的利好消息。那么同样从历史的角度，政府决策的角度以及本身东莞的楼价基数来看，我认为这个价格基本正常。

　　房价飞涨，正常

　　记者：目前国家正在拼命调控房价，控制土地价格，而东莞楼价不降反涨，你对此有什么看法呢？

　　雷非非：对啊，就是我刚才说的，从东莞一直以来的楼价基数看，东莞是较低的，我记得刚从深圳来东莞的时候，调研的均价不过2000元／平方米多一点，你看这几年，房价增长的多快啊，正因为东莞房价的基数低才有这么大的上升空间。从全国的角度看，东莞的市场是比较良性的，买房都以居住和长线投资为主，炒买炒卖的很少。国家政策也不是针对这个市场的，所以土地价格上升以至于以后楼价的上升都是合理的属于正常现象。而这次的土地拍卖可以反映出土地成本的上涨，同时钢材这些建筑主材也在升价，房价的上涨肯定是挡不住的。

　　记者：你的意思是东莞的地价和房价都是按照市场的调控进行的？

　　雷非非：对，东莞乃至珠三角的经济发展都是比较遵循市场规律的，所以我认为如果以后房价的增长只要不违背市场，都应该是良性的。当然，我们东莞政府的宏观调控也是维护一个良性市场相当重要的因素。