美国两大房贷“巨无霸”遭打压

　　当中国的经济学家为国内房地产投资过热容易引发金融风险担忧时，美国的同行也对美国愈演愈烈的房屋贷款忧心忡忡。日前，美众议院金融服务委员会以65票赞成、5票反对的绝对优势通过一项议案，建议美国政府成立一家替代联邦住房企业监察局的监管机构，直接对国内两大房贷巨头进行监管。而此前，美国总统布什也强调必须大幅削减两大房贷机构的投资规模，防止房贷过热。

　　房贷巨头政府背景深厚

　　房利美公司的前身是美国全国抵押贷款协会，美国政府为了解决经济大萧条后房地产行业的发展，成立了二级贷款市场，支持当时的金融机构一般都不愿意为中、低收入家庭提供周期长、风险高的住房抵押贷款，房利美公司成立之初，由抵押贷款协会从银行收购住房贷款，通过在资本市场上发行证券来将抵押贷款转化成再流通资金，此举不但可以降低金融机构所承受的风险，也可以再继续向购房者贷款。

　　由于公司早期是由美国政府设立，再加上有住房作为抵押,公司的风险较低，因此全球各大金融机构都愿意将其发行的债券当作无风险的金融资产来持有。另外，房利美这类政府扶持的住房金融企业由于不吸收存款，不缴存准备金，不缴交存款保险费，也不适用关于资本充足率的监管要求，其经营成本远远低于商业银行。加之借助了政府信用，企业规模急剧扩张。房利美和美国另一大房屋按揭公司房迪美公司目前持有或者担保的房屋贷款总额高达4万亿美元，占美国个人住房抵押贷款总额的四分之三。作为专门从事二级贷款市场运作的机构，房利美公司拥有的资产高达8000亿美元,每年的资金流量达到1万亿美元。

　　发展到今天，美国住房抵押贷款证券化已经形成了一套较为完善的运作机制，规模仅次于国债，居第二位。继美国之后，英国、法国等欧洲国家为了拓宽资金来源增强资本充足率，也开始实行证券化。东南亚地区在1997年的金融危机后，有些国家也走上了抵押贷款证券化的道路。

　　房贷巨头遭遇立法监管

　　今年4月初，房利美被查出虚报收入。早在2003年房迪美也曾出现账目丑闻。虽然在此之前，美国国会已经针对两大机构的财务黑洞召开了听证会，美联储主席格林斯潘对限制投资规模发表了具体意见，但这次议案的通过只是美国国会首次表明立场。近年来，两大公司均因财务问题受到政府部门的调查。然而，这些企业接连“触礁”充分显示，监管机构有必要了解他们正在做什么，尤其是在这些企业已经发展成为“巨无霸”，稍有闪失即可给美国经济和金融带来“大地震”的情况下。

　　美众议院金融服务委员会5月26日以65票赞成、5票反对的绝对优势轻松通过一项议案。该议案建议美国政府成立一家替代联邦住房企业监察局（OFHEO）的监管机构，直接对国内两大房贷巨头进行监管。新提案显然是要拴住这两匹“野马”。这标志美国国会正准备通过立法，加强对该国两大抵押贷款机构房利美和房迪美的监管。

　　据《每日经济新闻》报道，新的监管机构将有权提高最低抵押金额，阻止两家机构向新的金融领域横向发展，并要求他们每年拿出5％的利润，以优惠条件资助低收入群体买房，允许他们在加州等高房价地区提高房贷上限。目前全美的房贷申请上限为35.9万美元。

　　美国财政部长约翰·斯诺发表声明称，政府应当推动国会进行更严格的立法，并强调对两家机构的抵押贷款进行限制才是问题的“核心”所在。谁在背后充当利益支撑者？

　　尽管房利美、房迪美不断传出会计丑闻，同时，美联储主席格林斯潘在参议院银行委员会作证时重申应限制两大房贷巨头的过快扩张，但最近几周内，很多华尔街公司仍然给予两大机构发行的证券很高的目标价格和信用评级。

　　据业内人士分析，这是因为付给华尔街顶级公司的费用常常占到这些公司每年收费的大部分，因此房利美和房迪美一直被视为华尔街的“费用支付者”。虽然这笔高额费用的数字被严格保密，但这两大巨头未完全计算的高达1.6万亿的抵押贷款组合和年发债数量，使它们成为众多金融服务公司最重要和定期的收入来源。在利益驱动下，即使自己也持有这两家公司发行的证券，华尔街公司也照样不避嫌地向投资者推荐。作为证券承销商，雷曼兄弟公司去年12月承销了房利美50亿美元的优先股，收取的费用高达7500万美元。在最近发表的一份研究报告中，雷曼兄弟认为格林斯潘建议限制两大房贷巨头规模引发其股价大跌是市场的“过度反应”。同样地，美林也在最新研究报告中为房利美和房迪美的股票设置了每股80美元至82美元的目标价位，并警告说，“本公司可能存在影响此报告公正性的利益冲突”。美林列举的部分冲突包括：在过去12个月中，公司或附属机构一直担当着准备买卖房利美和房迪美未上市证券的经纪人，并从两大机构那里收取了服务费用，希望能在未来3个月中继续收费或寻找收费机会；公司或附属机构“定期和持续”地为自己购买房利美和房迪美股票。花旗集团旗下的投资银行也透露，在近几个月曾购买了5000万股房利美股票。在上周发表的一份报告中，公司竭力鼓吹投资房利美“极具吸引力”，并重申了房利美和房迪美的购买等级。

　　“防微杜渐”监管箭在弦上

　　对此，美联储主席格林斯潘和不少经济学家已经有了共识。格林斯潘指出，由于房利美和房迪美购买大量的衍生合约，他们任何的战略失误都可能造成金融体系的动荡，立法者应该考虑立即限制其持有的抵押贷款组合规模。《华尔街日报》3月份的网络调查显示，56个民间经济学家中，已有超过三分之二的人与格林斯潘的看法相同。

　　早期，作为政府支持企业，房利美、房迪美可以免于实行《银行保密法案》。但是，由于房利美曾卷入一起金额达3500万美元的抵押贷款欺诈案，目前立法者正在考虑强制他们汇报其可疑的经营活动。《金融时报》报道，为防患于未然，联邦住房企业监察局已经与房利美达成协议，房利美同意加强内部控制，包括将董事会主席与首席执行官的职责分开、限制雇员的数据修改权限等，并新设道德官一职。协议要求公司法律总顾问和道德官直接向董事会报告，特别是在怀疑公司存在不当行为时。另外，协议还要求公司对前一时期的业绩报告进行全面重审，如有问题应立即报告；要求公司实现对抵押支撑证券评估过程的自动化，并对抵押收益债券、本息分离的利息债券交易等采用适当的会计处理方式。

　　“亡羊补牢，未为晚矣”。在房利美这类住房金融企业的问题还没有发展到不可收拾地步的时候，美国监管当局采取的“防微杜渐”措施可以防止房利美变成下一个安然。数据显示，1月份房利美投资和担保的抵押支撑证券组合规模已从去年12月的9045.6亿美元降至8900亿美元，按年率计算降幅达16.8％，大于去年12月份10.1％的降幅。房迪美公司要受到严格审查

　　美国“住房抵押贷款证券化”基本流程

　　南开大学国际经济研究所 衡丙权

　　一般说来，美国住房抵押贷款证券化遵循如下过程：银行作为发起人，将住房抵押贷款与其它资产剥离，把利率、期限相似的贷款进行组合，通过真实交易把它卖给特设信托机构（SPV），实现贷款资金的回笼；特设信托机构整合所购得的抵押贷款，汇集成资产池，通过信用增级，信用评级，以这个资产池的未来现金收益作为担保、发行证券、主要是债券；SPV以发行收入支付购买抵押贷款的价款，以借款人偿还的本息向证券持有人支付收益，向参与证券化过程的中介机构支付服务费用。