房地产新政下的颓势 房价战争之上海标本解析

　　(声明：刊用《中国新闻周刊》稿件务经书面授权)

　　历经三、四、五月地方和中央的轮番“出招”之后，上海房地产开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整，而且这个调整期可能会比人们预料的要长。

　　如果把抑制房价的种种努力看作一场战争，则其间攻防态势的转换、各利益主体间的进退特别耐人寻味。而这其中中央与地方政府房产新政的交替性推出，以及穿插其间的中央调研的展开、地方姿态的展现、各种诠释与解读的互动，尤具指标意义。

　　围绕上海房价的战争暂时告一段落，而造成上海房价飙升的体制性因素的解决则刚刚起步：中央各部门间政策的协调，中央与地方财权、事权的划分，行政手段与市场手段主辅地位的转化等等，都需要长期的努力才能捋顺。而这些问题的解决与否，将决定地产市场的上海故事会否再次上演。

　　上海楼市：新政下的颓势

　　历经三、四、五月地方和中央的轮番“出招”之后，上海房地产开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整。而且这一调整期可能会延续一至两年，而非5个月到半年

　　“要么6月1日前卖出，我愿意‘割肉’，要么6月1日后出货，什么都免谈。”5月中旬，上海市面上各类房产中介都开始纷纷收到房东们的“临危委托”。

　　类似的“房东式”话语颇耐人寻味：一方面是急于出售的焦躁，一方面是对于后市依然“坚挺”的信心。

　　这是上海二手楼市对5月11日由中央七部委(建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会)联合发出的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(下简称《意见》)的一个回应。所谓6月1日的时限，正是出自《意见》中的规定：“2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”

　　上海的房东们前所未有的焦虑表明颓势似乎难以挽回，“上海房地产开始了自1998年来势头最为迅猛的下挫和调整。”一位上海市政府特聘决策咨询专家对本刊说。事实上这也是本刊接触到的上海地产商、中介、购房者及学者们的共识。

　　“心理反转点”出现

　　从4月到5月，上海的楼市出现了微妙的“心理反转点”。

　　今年3月、4月，即上海出台多项政策(包括征收营业税、期房限转)、央行加息之后，上海的楼市进入了僵持状态。就是说，楼市中的上家和下家开始博弈：上家不肯降价，下家不肯掏钱。

　　这背后是两种完全不同的政策解读：开发商和投资者们普遍认为政府政策主要是为了调控房价的增速，打击投机者的短期行为；而购房者却认为，政府政策直指虚高房价，价格不降调控不止。当时上海市政府一方面推出了“两个1000万”的安居房，以平抑房价；另一方面，又宣称要将房价的增速控制在10%以内。

　　在此背景下，“业内大多都认为今年4月楼市会重复去年4月的走势。”上海虹口区一家开发商对本刊说。去年4月，上海市政府也出台了“期房限转”的政策，当时中央宏观调控还有针对房地产的系列政策，但不出3个月，上海楼市稍事调整就得以再次狂飙突进。

　　与开发商的乐观情绪不同，今年4月市场的预期已开始悄然分化。“其实4月时，购房者的预期已经开始明显分化了，但开发商并没有感觉到。”中房指数系统(华东)副主任陈晟对本刊说。陈曾提醒开发商注意这一点，“但他们大都仍很乐观”。

　　如陈所言，整个4月上海楼市的买卖双方开始分化和调整。尽管中心地区成交价格还在上涨，但整体价格已出现松动，二手房成交价格整体微幅下挫。部分区域中高档二手房均价有所回落，例如中远两湾城4月1日前房价基本在15500至16000元/平米之间，4月末回落至15000元/平米。

　　此外，二手房成交量出现明显萎缩，市场呈现量跌价平的局面。中原地产上海中原物业代理有限公司副总经理李锦德对本刊介绍：“4月上海整体成交量跌了60%左右，市场各方都还在观望市场的变化。”

　　这种状态在5月初的“假日楼市”表现得淋漓尽致。上海展览中心为期4天的“假日楼市”展厅里明显人气不足，许多参展商表示，相对以前楼市红火时期，本次房展会令人失望。部分二手房大幅跌价，新楼盘光顾者寥寥。

　　一位房产经纪人透露，展会4天中，已有不少房源或明或暗地降低了价格。上海静安区和长宁区的几处房源的挂牌价也出现了10万元到20多万元不等的降价。但当时降价幅度较大的房子，其房主多有急于脱手的原因，并非普遍现象。

　　不小的降幅也凸显出卖方市场开始向买方市场转化的迹象。这种状态延续到5月11日，由中央七部委联合提出的《意见》直接引发了楼市的“心理反转点”。

　　尽管在土地政策方面，《意见》并没有更严厉的新措施，但未来对政策的执行力度显然会不断加强。而《意见》最核心的政策要点是遏制投机炒作行为，对两年内的二手房交易全额征收营业税，将大大提高目前房地产投资、投机风险。

　　这些被上海的市场人士广泛理解为充分表明了中央调控房价的决心。“调整房价变成了一个政治任务，地方政府将必须有所作为。”李锦德对本刊说。至此，房地产业中的卖方信心开始彻底动摇。这种动摇最初是从二手房市场体现出来的。

　　二手房：买方市场确立

　　上海二手房交易萎缩始自于上海3月份推出的相关财税政策，其中规定个人购买上海行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税。

　　而《意见》则更为严厉，“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。”以上海一处60万的房子为例，一年内转让100万卖出，只需要征收2万营业税，但如果按照《意见》则需要5万。

　　5月中旬，上海地产中介的几位老板和销售总监在新天地的一家酒吧里对本刊抱怨世事艰难：4月份上海二手房市场的挂牌量已经比3月骤增五成，《意见》出台后的5月，挂牌量又增两成左右，同时，成交量却萎缩六成左右，“零成交”已经成为不得不面对的现实。

　　在这种情况下，上海多达14000家的中介市场洗牌在所难免，一些大的中介已经准备减少店面，而一些小的中介干脆选择关张大吉。

　　为了“过冬”，一些中介公司打出横幅，“对自住型买房者赠送3000元的套餐服务”。其中包括，搬家服务、装修服务、家居服务等。不过中介公司自己也说，这种策略也只是能够增加一点“人气”而已。

　　面对“惨淡”楼市，房东阵营也开始迅速分化。一类人实力较强，资金承受力较大，他们选择撑下去，其中一些甚至打算等两年；而另一种人考虑到未来房价调整幅度和自身实力，准备与时间赛跑，最好在6月1号前抛出。

　　根据李锦德的估计，这两类人在房东中各占一半。但在一些投机较多的区域，如浦东的东城板块，选择抛出的房东可能占到7成左右。正因此抛盘量才会如此激增。

　　二手房供求比例的急剧变化最终带来了买方市场的确立。本刊接触的多家中介显示，由于选择空间加大，买方不再像以前一样急于拿到一个“优惠价”，而是追求反复的变动的“心理价位”，当房东降价后，买家往往要求每平方米再降几百元，甚至如此反复多次。

　　在此情况下，二手房的价格开始持续走跌。上海美联物业副总经理方万昌介绍说，根据他们的调查，继3月初以后上海二手房房价至今累计下降至少10%。而李锦德也认为，5月的头三个星期，二手房成交价格已经下调了10%。此前4月已经下降了5%，个别“虚高”者掉下幅度达20%～30%不等。以世贸滨江的二手房为例，1月份成交价在3.5万元/平方米，但到5月，有人以2.9万元/平方米的价格出手一套房子。

　　尽管二手房的降价幅度普遍达到10%左右，但购房者还是“买涨不买跌”。比较普遍的看法认为，相比原本漫天要价式的“虚高”，现在的降幅还远远不够。此前上海中心城区楼市价格成倍的上涨，因此即便是成交价下跌20%，也还比涨价前高很多。

　　由于成交量锐减，一些房东已经改变策略，转为中长线投资。汉宇地产总经理施宏睿发现，5月11日的新政策出来以后，他们的客户调查数据显示：除急需资金周转的3成客户选择继续抛售外，约有7成客户明确表示，考虑由售转租，或是边租边售，以此捱过这个市场趋冷的夏天。

　　新盘还能撑多久？

　　比之于2005年初金外滩花园等楼盘在开盘前10天数千人抢购的场面，4月份以来，上海新盘销售市场热度较之以往大幅降低，抢购场面难以再现。许多新盘的销售陷于停滞。

　　美国第一太平洋戴维斯上海办事处市场研究及开发顾问部负责人谭文红对本刊回忆，2004年上海一手房住宅市场日均成交800～1000套，2005年3月份日成交量则在500～700套之间，4月的日均成交量为450套左右，而到5月的头三个星期，日均交易量只有200套左右。而在5月15日，全市签约数仅136套，占可售新房0.1%。

　　眼下，新盘日均销售一套已堪称佳绩。5月中旬，位于徐汇区的名盘“海上名门三期”以每日平均销售1套的业绩，获得了徐汇区销售排行榜第一名和全市第十名，有人感慨这种“佳绩”在以前是不可想象的。

　　但大部分的新盘价格基本保持稳定。在上海12个城区，新盘4月份价格比上月下跌0.73%。谭文红介绍，整体看，今年1季度商品住宅均价为8921元/平方米，较去年下半年的7903元/平方米上涨12.8%，部分市中心楼盘的涨幅甚至超过50%。

　　根据上海房地产交易中心一位人士对本刊的说法，小开发商有些松动了，但是大的开发商“还在等等看”。整个新盘市场并没有出现大量抛盘的情况。

　　由于目前市场交易冷清，一些资金实力较弱，急于回笼现金的开发商已经如坐针毡，他们的楼价开始有所松动。不过，从价格看，其调整幅度也不过千元左右。

　　根据本刊接触到的一位具政府背景的开发商称，该企业还能撑一年，他相信政府调控房地产是“淘尽黄沙始见金”，现在开发商比的是实力和耐力。

　　上海本地一家地产咨询机构负责人对本刊回忆说：“上周(5月14日至5月20日)开发商们吃过饭了，大家都表示不降价，都要挺着。圈子里就这么定了。”市场人士也普遍认为，一手房的房价暂时还会被地产商们撑着。

　　然而，房地产是较为市场化的行业，很难成立一个价格联盟，“房产市场到最后还是要靠自己，新盘有没有开，以前的楼盘卖了多少，有没有足够资金可以支撑，情况出现了很大的不确定性。谁也不知道年底情况会怎样。”第一中国房地产开发集团高级经理鲍滋元说。

　　那么，实力强劲的开发商究竟还能撑多久呢？“根据我们对开发商的延期成本和承受力的考察，估计最多就是一年。”上海申银万国证券研究所有限公司分析师刘浩对本刊说。

　　这并非所有开发商的时间表。许多开发商由于担心短期卖不出好价格，因此将楼盘以租代卖，“这主要是一些高档公寓和别墅。一些楼盘还出现了带租约出售。现在这样做的楼盘越来越多，这是策略调整。”上海荒岛房地产工作室有限公司市场研究中心主任冯伟说。

　　可以做为佐证的是，仲量联行对本刊提供的研究报告显示：今年第一季度，“高级”和“豪华”住宅租赁需求强劲，季内“豪华”住宅物业租金上涨1.7%。当中以万豪行政公寓最为瞩目，尽管新租约租金上涨15%至25%，但空置率依然低于3%。

　　但其他普通住宅开发商就没有那么幸运了。根据上海房产之窗网楼市监测系统显示：开发商在5月14日～5月20日一周已经开始试探性的加快了推盘步伐，新开楼盘共计39个，推出房源6620套，面积70万平方米。而此前一周，新开盘仅24个，推出房源3149套，面积约为37万平方米。

　　“销售放缓已经给开发商的资金链带来一定压力，为缓解这一压力，试探性推盘会继续上升。”上海市经济研究中心秘书长肖元真说。尽管开发商不会采取公开降价的方式，但他们开始采用一些间接方式，如免去10年物业费、送家电和装潢等。

　　“硬着陆”会来临吗？

　　在经历了3、4、5连续三个月的房产新政之后，目前上海楼市一种流行的看法是，“硬着陆”即将来临，《意见》可能是压死骆驼的最后一根稻草。

　　以前这种说法主要存在于学者和研究机构之中，但现在一些开发商和大部分中介也都开始心里没底了。“我们在跟开发商讨论，上海政府原本希望将房价涨幅控制在10%之内的目标会不会演变成房价大幅下跌。”陈晟说。

　　本刊接触到的大部分上海开发商、中介及政府智囊的看法是：新八条可能调控“过头”，“4月份的成交量已经下了那么多，房价也开始回落，这说明3、4月份的政策可能刚刚好。这时又出一个《意见》，是否太过严厉了？”

　　但仲量联行中国区董事陈立明对本刊说：“在中国，如果政策不过于严厉，是很难见效果的，甚至矫枉过正才能达到目的。”原因很简单，以往的经验表明，政策执行起来会打折扣，因此严厉的政策对于中国国情而言似乎并不为过。

　　事实上，这同时又是一个很微妙的调控。香港中原地产董事局主席施永青曾经如此来形容房价调控：“好像开一部老爷车，这个旧车打油门油还不到，车子还不快，所以油门就打多一点，油到了车就一下子冲向前了，你觉得害怕了就用刹车，一下子刹重了它又熄火了。”

　　房价的走势到底将会怎样?

　　各方折衷的判断是第4季度见分晓。根据陈晟的判断，目前上海仍有大量的刚性购房需求者，从他们的心理预期和实际承受力来判断，其所能忍受的观望期是5个月左右。地产界很多人士也将10月份看作政策效果最终显现之时。

　　据刘浩分析，到时房价将下跌20%～30%。但如果超过30%，就会出现金融风险。“目前大部分房子都是70%的贷款，如果房价跌破30%，那就意味着‘负资产’出现，银行风险就会凸现。”李锦德说，因此他估计，政府并不希望让房价跌破30%。

　　乐观的看法认为，当房价在第四季度平均跌破20%时，自住者会主动接盘，因为上海房地产的基本面并无根本性的改变。

　　但这种判断可能忽略了一个变量，就是《意见》中土地政策的执行力度，即“超过出让合同约定的动工开发日期满1年尚未开发的土地，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。”

　　事实上，目前各大开发企业都在搞各自的土地储备、土地“银行”。如果这一条能有效执行的话，对上海房地产格局将产生深远的影响。据本刊了解，以前开发商往往先挖个坑，佯装已经开工。但这次国土资源部如果出台工程进度方面的规定，则可以杜绝这方面的“手脚”。这样一来，新的楼盘供应量将在未来一二年大幅增加，因此，目前这个调整期会延续一至两年，而非5个月到半年。到时，“虚高的楼价将被拉回理性，投机者也会变成真正的投资者。”陈立明说。

　　稿件来源：《中国新闻周刊》，作者：王晨波