珠江新城CBD之路遭遇“红灯”

　　杨先生日前从南方日报社穿过珠江新城到华南快速干线，过后给记者打来电话表示今后再也不想再走珠江新城，原因是他在经过珠江新城这一短短路程时竟然“遭遇”了七个“红绿灯”！

　　事实上，虽然广州市政府早在2003年颁布了《珠江新城规划检讨》，今年3月份，广州市政府更投入1.5亿元设立金融业发展专项资金，支持金融机构到珠江新城中央商务区设立总部或区域总部……然而，积弱已久的珠江新城要想快步迈向CBD，确实还不是一件容易之事。杨先生的际遇仅仅从一个方面揭示出目前珠江新城之尴尬局面。

　　珠江新城关键词

　　【CBD】

　　CBD(Central　Business　District)最早产生于20世纪20年代的美国，中文译为中央商务区。CBD的功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、文化娱乐、居住及高档零售业，往往是公司总部荟萃之地。

　　国际级CBD形成多历时30—50年，20—30年初具规模。其业务量或资金流量远远超出城市本身。

　　【93规划】

　　珠江新城93规划方案采取高密度、小地块、高容积率开发模式，其对城市形象、城市公共建筑面积、城市生态等等方面产生了不少负面影响，其最主要的硬伤是缺少绿地规划。

　　【新方案】

　　珠江新城占地6.5平方公里，规划人口18万人，共划分为14个20—40公顷的街区，包括商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。其开发模式将坚持“低密度，高容积”的原则。

　　密集“麻雀”亮起“红灯”

　　现象

　　上月中旬，珠江新城公开挂牌出让两幅商住用地，结果却遭受冷遇仅以底价成交。事后，在近期积极参与广州土地拍卖的新加坡凯德置地中国华南区总经理余志宏表示，此次珠江新城用地推出遭冷遇，是因为容积率过高——据悉，此次拍卖用地容积率竟高达12！

　　解析

　　“地块小，容积率高”，这可以说是珠江新城规划最大的“致命伤”。事实上，绑住开发商手脚的正是珠江新城规划初期“小地块、高容积率”的开发模式，这也是1993年的规划为人诟病的一点。由于当时整个房地产市场很火爆，市政府十分乐观，以为将地划成一小块一小块，就有更多人来买，政府就能更快地把地卖出去，也能卖出更好的价钱。所以在当时的规划中，地块切得非常小，每块地只有几千平方米。

　　据了解，1997年新世界中国地产拿下了珠江新城一块11万平方米的土地。然而，在规划建设的时候，却碰到了一件让他们大伤脑筋的事情：11万平方米的地块，却被规划中的3条市政干线路网分割成了七零八落的13个小地块！虽然后来新世界中国地产“花了很多的心思”，终于勉强地把各个小地块又“连成了一片”，并因此而成为目前珠江新城内占地最大的项目，但珠江新城并没有因此而摆脱被密集“小麻雀”纠缠的命运。

　　珠江新城原规划占地面积6.6平方公里，规划建筑面积约1300万平方米，共分15个功能区，402个地块。除去网格路网与公建配套，平均每个项目占地仅几千平方米！2003年颁布的《珠江新城规划检讨》，才把原规划中约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元，但计算下来每一项目占地也不超过1万平方米。更重要的是，珠江新城项目容积率普遍极高。

　　“地块小，容积率高”，放眼全是密密麻麻的高层建筑，不仅毫无美感可言。更重要的是，目前完全依靠平面交通的珠江新城，以后塞车可能成家常便饭。

　　规划“滞后”掣肘发展

　　现象

　　广州拟投入1.5亿元设立金融业发展专项资金，为金融中心的加快发展发动新引擎；支持金融机构来穗投资、设立总部或区域总部，金融机构在珠江新城中央商务区新购置自用办公房的，一次性给予每平方米1000元的补贴；而在珠江新城内新租赁自用办公楼的，在一定年限(初定3年)内按房租市场指导价格给予30％的补贴……

　　解析

　　12年前，一个外来词汇——CBD(中央商务区)让广州人热血沸腾，人们将目光投向被贴上CBD标签的珠江新城。精明的地产商投资客更是从这三个字母中嗅到了金钱的味道。当时，珠江新城的定位是广州新城市中心，按设想，用5到10年的时间，把珠江新城建设成一个现代化的金融商务中心。然而，经过了12年后今日的珠江新城，尽管道路宽阔，绿草如茵，但人气和财气极度缺乏，没有高耸的商务办公楼，更没有让人仰慕的大财团进驻，市政配套仍显缺乏，仅有几个住宅项目在不时吆喝。

　　事实上，2003年之前政府一直没有将珠江新城定位为广州CBD。1993年，《新城市中心——珠江新城综合规划方案》正式实施，这在当时被认为是广州最为先进的一个城市规划，在此基础上的一些规划管理和土地开发的规范性文件随后也陆续出台。在规划中，占地6.6平方公里的珠江新城，建设目标是“未来的广州新城市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”。显然，这一《方案》并没有正式将珠江新城定位为广州CBD。广州市政府是直到2003年颁布《珠江新城规划检讨》时才正式将广州CBD写入政府文件。

　　即使如此，政府确认的广州CBD是一个以天河北现有的商务写字楼密集区域为CBD的核心区，向四周辐射的中央商务区，只是在向南面辐射时才向包括珠江新城范围，珠江新城作为广州新的城市中心的定位没有改变，增加的新内容是作为广州CBD建设的向南面扩展的一部分而不是CBD的全部。

　　1993年《珠江新使城综合规划方案》正式出台并实施至今，政府在珠江新城的投资据说已经超过数十亿元。所谓“中心”，依然只是一个空旷的轮廓，CBD更是无从说起，珠江新城盛名之下其实难副。

　　“住宅先行”商务缺乏

　　现象

　　珠江新城共分15个功能区，402个地块。可供出让的建设用地共180个地块，建筑面积约780万平方米；其中住宅约占30％，商务、办公、公寓约占70％。但据了解，目前珠江新城已开发项目中，住宅项目占据了七成以上，而商务写字楼项目却不足三成。珠江新城商务办公与住宅项目开发形成了“倒挂”。

　　解析

　　珠江新城原来的规划是“住宅先行”。正是这一失误，造成目前在写字楼市场没有突破性进展的前提下，住宅市场的蓬勃发展，此举将有可能使市场逐渐遗忘珠江新城的核心设施和功能。珠江新城变成人们心目中的“大型住宅小区”。如今的珠江新城，正如保利香槟花园所形容的那样——开始“有了生活的味道”，然而，作为广州CBD的珠江新城至今依然缺乏商务氛围。

　　“住宅先行”是珠江新城CBD在世界城市发展史上绝无仅有的举措，发展到今天就是新城东西两翼住宅楼林立，中央商务区空白。可以说，珠江新城是广州建设现代化国际大都市的一个重要步骤。但问题在于，如今国内外金融财团和大型建设机构没有被引进来，来的是阳台上要晾晒内衣裤的住宅楼，而这些住宅则占据了很好的地盘。

　　某楼盘发展商表示，他曾经到美国和欧洲的一些国家专门考察过城市的CBD，他说目前的珠江新城商务不像商务，住宅不像住宅，都混在一起了，这样混居下去就会使CBD没有足够的品位，很难真正成型。这会造成双输的结果：一方面高档办公没有氛围，一方面混在其中的住宅摆脱不掉工作状态。　此外还有权威人士指出，贸易展示设施少，这对珠江新城CBD地位也是一种削弱。从开发的角度看，贸易展示设施开发的短期效益较差，但在宏观控制上，贸易展示设施在CBD中起着重要的作用。广州会议展览中心最初规划在珠江新城建设，后迁移到琶洲岛，这使珠江新城CBD中贸易展示设施的规划出现了空白。

　　今年“五一”黄金周，富力地产集团开发的首个写字楼物业——位于珠江新城的科讯大厦开始发售并引发市场强烈反应。经历了十多年的“住宅先行”后，写字楼回归，人们开始从中看到了珠江新城的希望。然而，积弱十多年之久的珠江新城要想快速崛起一步迈向CBD，相信并不是一件容易之事。

　　专题撰文　黄博华

　　(除署名外)

　　市场动向

　　珠江新城住宅用地饱和

　　今明两年迎来住宅供应高峰

　　尽管根据广州最新国有土地出让预告显示，珠江新城住宅用地供应即将终止，但随着两年内各开发商住宅项目的纷纷启动，该板块住宅供应总量将十分充足。

　　珠江新城总用地面积约6.6平方公里，商建面积约450万平方米。根据珠江新城的规划与项目进展，2008年有望成为该中央商务区全面启动的一年，届时该区域住宅用地将完全开发利用，今后将不再有商品住宅出售。随着今年仅有的两块住宅用地推出市场，珠江新城规划为37％的住宅用地将被发展商瓜分完毕。

　　未来两年供货量等同过去十年

　　中原地产研究部主任刘志武表示，从现在起到2008年，珠江新城的住宅供应量仍非常充足。较前一时期只有少数几个楼盘在售的情况，将有10多个楼盘在未来1至2年内集中开售，珠江新城区域有望形成新一波住宅销售高峰。另外，虽然各新楼盘占地面积都不大，但容积率普遍很高，总建筑面积的供应量就显得非常可观。有分析人士预计，未来两年的住宅供货量有望达到150万平方米，几乎与过去十年的供应总量相当。

　　据不完全统计，珠江新城在今年或者明年推出的住宅项目估计将有10个左右，除力讯、合景泰富、中海、城建有新项目即将推出外，还有凯旋新世界、利雅湾、马塞国际公寓等楼盘在售。另外，中海、保利、嘉裕、广控等企业都在珠江新城有多个项目准备开工。

　　珠江新城共有302块规划用地，其中规划为住宅用地的占总面积的37％。十多年来，相比商务金融、行政办公与文体设施用地，住宅用途土地开发可谓先走一步。珠江新城早期开发的楼盘有南国花园、华骏花园、南天广场、名门大厦、利雅湾等十几个，在售楼盘有凯旋新世界、保利香槟花园、碧海湾、星汇国际等近20个，住宅总建筑面积接近140万平方米，总套数接近12000套单位，总体消化过半。

　　目前该区域内正在发售的8个主要楼盘货量总计约2800套。由于不少发展商预测楼盘未来的升值潜力，推货速度会比较慢，且时有部分单位保留待售，因此从销售情况来看，短期内这些单位还难以完全被市场消化。

　　分区东西各有侧重

　　未来几年珠江新城楼盘的售价走向也成为众人关注的焦点之一。目前争论火热的力迅上筑开出的认筹价达到8500元／平方米，不少业内人士认为虽然较高，但对于住宅供应日渐萎缩的珠江新城而言也基本可以接受。

　　由于定位为豪宅，珠江新城楼盘一手开价至少也在6000元／平方米，江景楼盘更保持在9000元／平方米以上。珠江新城真正意义上的最后一块居住用地——D1－1地块也被列入近期公开出让计划，这一紧靠黄埔大道及公共绿地、用地面积为14390平方米的的风水宝地走向也值得关注。

　　从项目分布情况来看，未来住宅供应将主要集中在珠江新城东区。珠江新城东区地块较大，并且有4－5块面积在2万平方米以上，南雅、力迅等发展商拿下相连的2个以上地块试图进行连片开发。因此，东区住宅基本上为大型项目，其市场吸纳程度仍主要取决于东区周边配套的完善情况。

　　靠近黄埔大道的中海、合景泰富项目占地面积都在2万平方米，将为该区域投下上千套高档住宅。位于猎德地铁上盖的中海项目与力迅上筑总占地规模达6万平方米，另外还有南雅、华翰、嘉裕三家开发商在花城大道与猎德村之间的6个较大地块正在动工，将连片建成10余栋住宅，这些项目建成后该区域也将成为高密度的住宅小区。

　　酒店公寓式住宅由于可商住两用，市场前景看好，在珠江新城新开工地块中也占据相当比例。富力地产、嘉裕集团、瑞丰公司等几个开发商明确表示将在珠江新城西区推出高档公寓，再加上新大厦、双城国际等公寓项目，珠江新城将在西南部形成较为密集的公寓群。

　　受看好珠江新城商住楼投资前景的投资客狂热追捧，珠江新城的公寓销售异常火爆，特别是小户型商务公寓售价已经直逼写字楼。日前珠江新城一块纯住宅用地以1.41亿元拍出，该地块成交后仅楼面地价便超过3300元／平方米，各方预计这一公寓项目在两年后可以卖到8000元／平方米。　王昊

　　图：

　　绘图：　喻焰