十甫名都初现统一经营曙光

　　优雅女人超市逆境开业

　　十甫名都初现统一经营曙光

　　因分拆产权一度经营困顿的上下九十甫名都日前传出利好消息，其负一层的“优雅女人超市”于上周六开业，当日引来上万客流光顾。该项目负责人雄心勃勃地表示要通过统一经营女性用品的方式让十甫名都一举摆脱“旺地冷场”的局面。

　　十甫名都商城扼守上下九商业圈西部核心位置，其地下两层由广州亨泽集团全部买下并统一招商。上周六该“优雅女人超市”开业吸引了大量人流，经营商借助抽奖及送玫瑰花等营销方式喜获“碰头彩”。据笔者现场观察，负一层当日已有近9成商户对外经营，所售商品以潮流饰品、化妆品、礼品为主，进场顾客多为15至30岁的年轻女性。

　　经历由各商铺业主招租并分散经营一年多的不正常状态，十甫名都商城在多次更改定位后终于推出了新的主题零售商场。据“优雅女人饰品精品美妆超市”总经理胡新宜介绍，十甫名都商城负层共有468个铺位，目前开业的负一层商铺超过200间，其中有30％的铺位由亨泽公司作为统一经营的样板，剩余铺位以1000元／间左右的租金交由小商户经营。

　　据了解，优雅女人超市的经营方式不同于一般的商铺物业零散招商经营，而是利用业主唯一的优势，统一向厂商进货，采用同一品牌经营。地下一层经营区分为“少女坊”、“白领阁”、“金领苑”，在年轻女性群体中再次细分市场，力图让这一商城在商铺云集的上下九体现出特色。

　　经营者：希望天天都这么旺

　　十甫名都商城由于产权分割，因此出现了经营公司和“优雅女人超市”同时招商的情形。笔者近日多次走访十甫名都发现，“优雅女人超市”的专业特色和营销方案明显更具吸引力，两百余间商铺已经陆续出租经营。

　　一位经营韩国饰品的档主表示，开业当天能吸引来汹涌人流当然可喜，如果能够天天这么旺就好了。她表示十甫名都位置无可挑剔，地下层的租金又很低，统一经营也更容易引来年轻女性光顾。据笔者现场了解，不少经营者都对今后的发展抱有信心，但他们纷纷提出未开业的负二层和客流稀少的地上三层是负一层商铺生存的“最大威胁”。

　　商铺业主：尽快纳入统一经营

　　十甫名都一层业主对于优雅女人超市的开业极为关注，开业当日纷纷到现场观察经营情况。一位杨姓业主在看完负一层经营业态后表示“早点统一规划经营就好了”，由于商铺一直没有经营者租用，这名业主至今还没有获得过一分钱的投资回报。

　　据了解，日前通过与发展商对话，一层商铺的几十名业主基本达成“统一经营”的共识，临时的业主委员会也已经产生。业主代表表示，只要与发展商在推广成本与收益权上达成共识，一层商铺可以纳入优雅女人超市的统一经营。另据了解，由于二三层的发展商返租期日益临近，一些担心今后自主经营有难度的二层业主也对统一经营表现出浓厚兴趣。

　　运营商：统一经营才是出路

　　优雅女人超市总经理胡新宜表示，上下九日均客流35万，其中年轻女性消费者超过六成，“优雅女人超市”的定位毋庸置疑。

　　上下九商圈的商品档次整体偏低，过去女性消费者购物多会到女性商品集聚的状元坊，一旦“优雅女人超市”形成规模，再加上统一进货、品牌优势和各种营销策略，最快可以在年底将商城整体做旺。

　　但他也表示，目前最大的难度在于十甫名都商城的拆散出售，如果一层商铺长期处于停顿状态，负一层现有的优势也将逐步丧失。

　　另外单靠一两层的统一经营也很难将进货和品牌优势扩大，所以唯有上下几层商铺统一经营才是出路。

　　胡新宜透露，一旦将地上三层整合，将尽快引进国外各类女性商品，打造一个国际性的时尚商城。配合年底开业的假日酒店，这种“上酒店、下商业”的经营定位在国内很多地方都取得了成功。

　　业界：产权分散商城难有起色

　　十甫名都商铺分拆出售出现的“后遗症”直到最近“优雅女人超市”的出现才略有改观，业内人士表示，一个商场出现多个小业主放租经营，势必降低商场的整体竞争力。而且即便是在上下九这样的商业旺地，丧失临街优势的独立小商铺做旺的可能性也很小。

　　广州商界资深人士谢仕平、华南商业网总编辑黄华军等表示，统一管理经营是零售百货商场运营成功的条件之一，小商户没有知名度、没有品牌推广、没有服务保障，竞争力会大打折扣。他们建议今后开发商在涉足商业地产时应尽可能统一规划招商，避免散乱经营。

　　谢仕平表示，目前商业地产开发盛行的返租式经营弊端正日益暴露。即便开发商承担风险的返租期再长，也无法保证商业物业能够长久兴旺。并且如今不少开发商直接套用住宅模式开发商业地产，在经营管理方面依然会出现许多问题。王昊

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　　经历波折后，十甫名都渐渐走旺。王昊　摄