广州能否放宽“豪宅”标准

　　广州能否放宽“豪宅”标准

　　按国家规定，成交价与基准价比例还可上浮20％，如此可大大减少40平米即算豪宅现象

　　本报《40平米也可能算“豪宅”》专题报道昨天甫一出街，即在房地产业界和市民中引起强烈反响。很多业内人士和市民在致电本报时表示，原先并未注意到“豪宅标准”第三条(实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下)可能带来的巨大影响，一位房地产公司负责人表示困惑：广州既然在按面积划分“普通住房”和“非普通住房”方面用足了国家相关政策，为何不像上海一样，在价格方面也用足国家政策？

　　按照七部委《通知》规定，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动20％，即如果用足国家政策，“第三条”可以定为：普通住宅“实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”。据了解，在上海的实施细则中，第三条就依此执行，而广州只是沿用了《通知》中的“实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”条款，没有作任何上浮。

　　有业内人士分析，上海的做法相对比较合理，因为“1.44倍”在执行时比“1.2倍”在价格上更能拉大差距，能更合理地区分“普通住房”与“非普通住房”，更能减少“40平米也可能算豪宅”、“2000元单价也算豪宅”、“同一栋楼中楼上是豪宅、楼下却非豪宅”之类的“误伤”。

　　“1.2倍”与“1.44倍”差别极大

　　房地产专家韩世同博士分析指出，其实“第三条”用不用足相关政策，其影响面比按建筑面积(144平方米)划线可能波及范围要广得多。他表示，虽然目前广州对于怎样确定同一地段的“基准房价”尚未有细则出台，但无论将来怎样确定不同地段和“基准房价”，如果真执行同一地段超出平均成交价1.2倍即界定为“非普通住宅”，按数学上的正态分布原理，将会导致目前在售的30％至40％的住房成为“非普通住宅”，如果按去年广州住宅成交16万套计算，将意味着约5万套需要按3％缴纳交易契税，而且其中大部分是面积小于144平方米的住房。

　　有房地产业内人士以广州现在住宅供应量最大的区域番禺“华南板块”为例进行推算，目前该区域交易均价约为5000元／平方米，如果按“1.2倍”计算，单价6000元／平方米就是“非普通住宅”。这样就很容易出现同一楼盘，因不同单位单价不同而有的是普通住房，有的则是“非普通住房”的现象。以某楼盘为例，同一栋楼中，如七楼的50平方米的单元单价是5980元／平方米，八楼同一朝向同一面积的单元单价是6020元／平方米，那么七楼就是普通住宅，八楼就是非普通住宅。

　　若按“1.44倍”来计算，华南板块的“非普通住房”的单价将达到7200元／平方米，“普通住房”和“非普通住房”单价差距较大，就不容易出现上述同一栋楼不同楼层同一单元分属“豪宅”与“非豪宅”的现象，如此“误伤面”会大大减少。

　　“1.44倍”可增大弹性减少争议

　　多位房地产专家和房地产企业负责人指出，如果广州用足政策，把第三条按“1.44倍”标准来区分“普通住房”和“非普通住房”，将会使政府在划分地段和确定“基准房价”方面更容易操作，因为同一地段价格弹性较大，可以减少很多可能出现的争议。而对于普通的购房者来说，大大减少可能“一不小心”就住进“假豪宅”的情况，也使许多人免去了因买了与同一地段交易均价相差不大的房子而需要按“豪宅”标准(即房价的3％)缴纳契税的烦恼，减轻购房的经济压力。

　　本报记者　严家森

　　《广州市城镇房地产权登记办法》年内有望出台

　　业主自办房产证将获法律保障

　　本报讯(记者肖小冰)6月1日起开始实施的房地产“新政”中，禁止“楼花”转让和调整住房转让营业税两项都同房产证有关，“办证难”再次成为焦点。市国土房管局相关负责人昨日表示，自2002年出台相关政策后，广州市办理房产证困难的问题已经很大程度上得到解决，相关部门正在抓紧研究，新办法有望年底出台。

　　根据“新政”，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续”；“对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，且按照国家规定，购房是否满两年要根据房产证或契税完税证明日期为准。因此，何时办妥房产证决定了房屋能否进行转让以及转让时能否免税。

　　有中介公司估计，目前广州楼市中的二手交易中，预售契约转让约占总成交量20％。其中，除了转让期楼的投资买家外，有不少是因发展商手续不全或其他原因，尚未办好房产证的买家。新政策为这类卖家设下了门槛。

　　据了解，今年4月30日开始试行的广州市房屋管理系统对于市民自办房产证产生了巨大的推动作用。开发商办理完大确权(整栋楼宇的产权)之后，其房产项目和楼盘的明细信息都会纳入房屋管理系统中，从而能从根本上杜绝一房多售行为，也清除了业主因不能提供开发商相关资料而无法自办房产证的障碍。系统开通后，市国土房管局各相关部门都能获得开发商所登记的信息，业主自办房产证就具备了基础。

　　据悉，《广州市城镇房地产权登记办法》自去年10月开始广泛征求社会各界意见，并将于7月或8月提交市人大审议，力争在年前出台。届时，个人自办房产证将有法律保障，并可望缩短办证时间，从而解决“发证难”的问题。