各方理性分析房产新政——南京房价不会“惨跌”

　　【金陵晚报报道】金陵晚报记者　刘欣　程富建“我既不是‘主涨派’，也不是‘主跌派’。我希望根据自己的认识来谈‘房产新政’下的房地产市场。”这是昨天晚上江苏省社会科学院经济研究所研究员、江苏省房地产学会理事徐惠蓉，在接受记者就有关“房产新政影响”采访时强调的一句话。她认为，不管是中央还是地方，出台房产新政的中心和目的是规范市场，稳定房价。“我建议在分析房市时，不使用股市常用的‘惨跌’、‘高台跳水’之类的字眼。因为这些说法不能准确反映房市，可能会误导市场、误导消费者。”作为纯粹的学术工作者，南京房地产专家昨天纷纷向金陵晚报记者表达了他们的中肯意见。

　　日成交均价数字下跌，不能说明南京房价下跌

　　6月1日前后，南京的房地产市场判若两人。之前，日成交量最高为502套，日均房价一般为4000元－5000元／平方米；之后，日成交量仅为80、90套，日均房价已经跌至2903元／平方米低点。长三角经济社会发展研究中心成员、南京大学经济学副教授葛扬分析：单日成交均价的波动极具偶然性。这一数字只代表当日不同板块中不同定位产品以不同的方式组合，今天高一点，说不定是因为城中一座8500元／平方米的楼盘开盘；当前均价很低，就是因为当日几乎只有江北低价盘成交。因此，日成交均价数字下跌，不一定说明单个楼盘房价的绝对值下跌，也更不能说明南京房价下跌。他继续分析说，6月1日以后交易量的萎缩，正是6月1日以前抢搭优惠契税班车、突击成交所带来的必然后果。其中多数购房者都是为了省下2％的契税，而并非是炒房族抛售房产。

　　业内人士作出预测：回调2－3月后可恢复常态

　　徐惠蓉研究员认为，“南京18条”对南京房地产市场最大的影响有两个：一是今后房地产市场供应结构会发生适应消费结构需求的变化，住宅市场将会出现能够满足不同层次需求的产品结构，“高中低”三类住宅会逐步调整到合理的比例。其次是，百姓中的购房观望、等待情绪会持续一段时间。这一变化是新政在起作用的一种体现。最近房地产市场中的交易量减少，也验证了“观望、等待”影响的存在。新政的出台，让购房者看到了房价稳定的希望。一位不愿意透露姓名的业内人士作出预测——住宅交易量回调过程大约需要2－3个月就能恢复常态，当然，期间不可避免将发生个别楼盘真的跌价的现象。

　　炒房行为将受到比以往更为严厉的打击

　　对于今后南京房地产发展的趋向，徐惠蓉认为，尽管有人盼望房价大幅下跌，但是这种可能性不大。在不同板块（地段）之间和不同楼盘之间，也会有升有降，而总体会呈现平稳态势。有关“暴跌”或者“惨跌”的观点不能准确说明现时的真实市场行情。葛扬进一步阐述认为，尽管新政在契税、营业税、个人所得税、印花税等税赋方面有所增长，但是考虑到房价涨幅被打压，老百姓最终所承担的购房成本并不会增长太多。比如过去的年房价涨幅为10％，而新政后的年房价涨幅下调到5％，而所有的税赋增长为3％，那么，该购房者将少承担2％的房价上涨成本。

　　税收政策效果立竿见影

　　政策本是双刃剑，从正面来看，抑制了炒房；从负面来看，毕竟还是提高了购房成本。高收入家庭增加一点负担无所谓，对低收入家庭的压力却要大一些。葛扬表示，针对炒房所制定的政策措施，这是最严厉的一次，以税收政策直接调整，可以说效果是立竿见影的。但是，有必要考虑到我国房地产发展特征。猛药下去后，希望今后在实施过程中能够不断调整，及时避免负面效应。理由是：其一，税收措施参照了发达国家做法，而我国的房地产尚处于成长期；其二，我们的税收措施是中途开始实施，此前富者已富，而穷者尚未有机会介入，客观上可能导致不公正。(编辑　五木)