大限将至,还是过路"旋风"? 开发商:冷静观察小心应对

　　导报记者兰恒敏张耀堂济南报道

　　在一系列针对房地产的国家宏观调控政策之后，5月27日，建设部又下发了《关于贯彻〈国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知〉的通知》，对各地做好调控房地产市场、稳定住房价格的工作，提出了6个工作时间表。工作时间表对房地产开发商意味着什么？是大限将至，还是过路的“旋风”？对房地产的供需会产生什么影响？能不能使过高的房地产价格降下来？应该如何解读和应对这一政策新动向？记者采访了济南部分房地产开发商。

　　大家都在“等等看”

　　济南汇科旺园销售部经理白明哲从网上第一时间获得通知的内容。他分析说，以往国家对房地产业的调控着力点主要放在投资和开发贷款上，即主要抑制不合理的供给；而新出台的《通知》无论是“实行商品房预销售合同网上即时备案”，还是“确保40个大中城市基本完成信息系统建设”，都注意了抑制不合理的投资、投机需求，是从供需两个方面进行调控，这会大大强化调控的效果。

　　白明哲说，就汇科旺园的情况看，《通知》没有引发恐慌性抛盘，房产价格也没有降，但销售量有一定萎缩，反映了开发商和消费者的观望心态，大家都在“等等看”。网上有不少人盼望着房地产赶快“崩盘”，认为“崩盘”后就可以拣便宜货。可是我请大家想一想，假如真的“崩盘”，老百姓就能买得起房了吗？也许到时候你的财富早已经化为乌有，更买不起房子了。“崩盘”可以让购房者“解气”，可是不解决问题。

　　济南舜华园建设发展有限公司胡卫东赞成国家对房地产进行的宏观调控。他说，房地产过热不仅对消费者不利，长远来说对开发商也不利，如果任由过热持续下去，市场相关各方甚至整个国民经济将来都要付出巨大的代价，而不仅仅是一部分人的损失。他解释说，前些时间国家陆续出台了一些调控政策，但房价反应并不敏感，没有出现所谓的“崩盘”现象，其实这正是国家所追求的：国家不是要把开发商一棍子打死，而是一点点收紧，让你去思考，去琢磨。《时间表》出台后开发商之间也在议论、权衡这些政策，对调控政策给予足够的重视。“实际销售中我们的楼盘当然也受调控影响，但影响不是很大，我们的写字楼4月份开盘，已经完成了1/3的销售量，价格提高了五六百元。”胡卫东解释说，“房地产市场是非常复杂的系统，一项政策可能产生不同的效果。此次国家调控，主要是打击炒卖高档住宅楼，写字楼虽然也是调控的对象，但其销量主要取决于商务活动的繁荣程度，由于我们的楼盘身处繁华商业区，商务活动日趋活跃，购买者也以私营业主居多，因此楼盘价格一直比较高。”

　　潍坊一位不愿意透露姓名的房地产开发商表示，政府目前正在不遗余力地调控房价，但房价中最大的一部分就是政府的土地出让金，真正应该反思的是政府。他说，现在的出让金已经占到了房价的一半，这就决定房价不可能降下来。试问：政府要这么高的出让金干什么？高额出让金是不是造成了绝大多数人买不起房子？可怜的是买不起房子的人，看着政府调控房价很感谢政府，但没想到正是政府的高额出让金才一步步推高了房价。

　　以潍坊为例，两年前，土地出让金不到100元/平方米，两年后，土地出让金达到了900元/平方米，加上建筑成本900元/平方米，配套费120元/平方米，只这三项就达到了1920元/平方米的成本！潍坊的房价现在2000元/平方米，已经远远超出了当地人的购房能力（平均工资只有800元/月），大家可以仔细看看房价的成本构成，到底房价高是什么原因造成的。

　　至于政府最近出台的“时间表”，这位开发商认为，在调控成果不太明显的情况下，通过限期完成某些调控步骤，可能起到一定效果，但它本质上仍是行政命令的东西，而行政命令一般难逃两个宿命：一是无法涵盖诸多市场要素，二是无法长久起作用。因此，对《通知》执行的效果，我们还需要冷静观察，小心应对。

　　谁也不敢谈降价

　　房地产市场扑朔迷离的现状，让一些开发商感到了刺骨的寒冷。

　　记者在济南市区大盘伟东新都售楼处看到，前来咨询看房的客户三三两两，一些销售人员在沙盘前向前来咨询的购房者介绍着房子。可以说，与曾经宣称的一期开盘时首期推出楼盘不到1小时全部售罄的盛况已经判若两处。

　　伟东新都销售部主管尹辉向记者表示，作为开发商，他们希望能够维持房价比较高的现状，然后能够健康增长。“现在这个市场环境，消费者都处在观望状态，不能期望再继续涨了。”她表示，“总起来说市场受宏观调控的影响很明显，不过我们四五个月以来销售一直比较平稳，没有调价。”

　　无独有偶，在高新区尚层E墅的销售现场，记者看到的情景也大同小异。其开发商世通地产策划部主管毕研涛向记者表示，“价格要跟着市场走，我们不会操纵售价随意调高。”可以明显感受到的是，不少开发商调低了期望值，在记者采访时通常回避直接谈价格问题，纷纷表示要在产品差异化上做文章。

　　但是，维持现状的美好愿望可能是一厢情愿，当前的市场并不是一个正常状态的市场。有专家认为，现在的“冷清”和从前的“疯抢”实际上有着相同的本质，都是供需关系的失真表现。必须要等待一段时间才能看出真实的市场状况。

　　可以期望的是，总有一天平衡会被打破，而卖方是否会让步，关键要看开发商的资金链是否畅通。已经有开发商透露，现在不少同行是靠前些年的积累在硬撑，调控如果时间拉长到一定程度，一些企业就会出现资金回笼困难的问题，关门倒闭的案例将会出现。

　　那是开发商最不愿看到的情况。“如果一旦有开发商降价，那肯定是资金链绷不住了。”尹辉对记者说，“谁也不敢第一个降价，谁都怕引起连锁反应。”

　　显然，恐惧并不能解决问题，反而可能是压垮骆驼的最后一根稻草。

　　另一种可能是，购房者撑不住了，然后市场交易放量。但是这取决于买方接盘的意愿和能力。责任编辑:刘家昌（来源：齐鲁晚报）