追问房产交易新政：这些“盲点”叫人怎么办？

　　困惑5

　　怎样才算“二次置业”？

　　当事人：杨小姐　26岁　白领

　　当记者问起杨小姐所苦恼的问题时，靓丽的杨小姐立即苦长了脸。原来这几天杨小姐正为了房子烦得不行。

　　杨小姐告诉记者，2003年杨小姐与男友一同出资在海珠区广州大道南海天花园买下了一套房子，当时办理购房合同和银行按碣时，都是把两人姓名写上了房产权益人一栏。但是世事变化常人难料，最近杨小姐与男友的感情走到尽头，两人协商友好分手，把属于两人的物产均变卖兑现，对半算账。其他物产都好卖，只是当初合买的这套房子出现问题了。

　　5月底，杨小姐将房子资料送到某中介公司挂牌，中介看完资料后告诉杨小姐，因为房子至今还没拿到房产证，按照新规定，6月1日后没有房产证的房子不能交易。这下杨小姐傻眼了。因为杨小姐原本希望将目前这套房子卖出去后，再买一套新房子。可是如果卖不成房子，杨小姐等于已拥有一套房产，再买进房子便是二次置业了。这个“二次置业”的称号可不是好东西，因为不仅会让杨小姐买新房产时，银行按揭的首付会提高，优惠利率也享受不到了，而且税费方面也会加重。

　　点评：

　　像杨小姐这样的情况，也曾在不少情侣或夫妻的身上发生过。不过，以往这类情况通常可以通过房产转名或对房产进行转让后再行现金结算，阻力并不大。然而如今新政策阻止没有房产证的房子上市交易，以往套现结算的路子便再也走不了。另一方面以往银行和国土房管局对二次置业市民资料的审查并不是很严格。新政以后，银行和国土房管局联网审查市民购房情况是必然的，市民二次置业所付出成本将会增多。像杨小姐这样事实拥有房产多年，只是房产证迟迟未办出来，就不能进行交易不太合理。

　　困惑6

　　超2个平方多付1.8万？

　　当事人：周先生　28岁　公务员

　　周先生本来应该在最近喜气洋洋地成为有房一族，但是此时他却为意外的一万多元税费头疼。

　　据周先生称，今年5月他刚在番禺某楼盘买了一套146平方米的房子，成交价4188元/平方米，今年第一季度广州十区的住房平均售价是5318元/平方米，若按低于1.2倍计算，得数应该是4484元/平方米。也就是说，周先生的房子若非面积超标，原本也是可以被划入普通住宅行列的，得以享受1.5%的契税。但是如今按照新政，周先生要为多出来的2平方米多付契税9172元，因为按照政策，周先生须缴纳3%的契税，即18343元，比以前翻倍了。一出一入，周先生可比以前多付了1.8万呢。

　　更令周先生感到麻烦的是，自己的房子不大不小，正好在区分普通住宅和非普通住宅的临界点附近，由于房子的面积实测面积与计算面积通常会出现微小的误差，房管局测量的与开发商自量的也会有出入，也就是说尽管周先生现在可能需要按照目前的建筑面积缴3%的契税，但是随后再行测绘有可能会面积缩水，又可能只需按1.5%缴纳契税了。

　　点评：

　　根据目前广州市使用的《预售商品房买卖合同》（示范文本），其对面积误差的处理原则是：面积误差比绝对值在0．6％以内的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0．6％以上、3％以内的，买卖双方按实测计价面积及合同约定的房屋单价，据实“多除少补”；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。当中可以选择按照套内面积或者建筑面积计算。

　　关于面积的测算，原本就是房地产纠纷的主要争议点。但是以往主要发生在开发商与消费者之间。如今政府公布普通住宅的标准后，必然使作为普通住宅与非普通住宅临界点的144m2上下房子成为争议多发区。

　　专家提醒，购房者若不希望买到“非普通住房”，在购房时就要留意了。如果选择建筑面积作为计算单位的，较为简单。必须在144平方米建筑面积中预留面积3％以内的误差空间，最保险的是选择建筑面积139．8平方米以下的房子。这样，即使购房后实测建筑面积超过了144平方米，因其误差大于3％，购房者也可选择退房，而无需承担翻倍的契税。

　　不过实际情况却会复杂得多。未必有市民在买房前能请测绘部门专门测算清楚房子的面积是否在139．8平方米以内，而如果等到手续都办完了，税也缴完，政府部门再行说明房子面积超标，再去补税于情于理都难说得过去。再说，如果相反，原本超标了，一算没超标，那如何退税是否也该讲讲清楚啊。（来源：信息时报）