老城小区缺物管困难重重

　　年久失修，许多房屋今成危房　租户拥挤，一个房间住进8口子　管理缺位，一个民警负责8000人安全……

　　老城小区缺物管困难重重

　　消防设施奇缺，垃圾无人清理，治安状况恶劣……不要以为这些情况只存在于“城中村”，事实上，老旧城区的住宅区区里同样面临着困境。深圳的老住宅区多建成于上世纪80年代和90年代初，原有规划设计滞后、市政基础和配套设施不完善的弊病在十几年后逐渐显现。罗湖作为深圳市最早建成的区，此问题尤为突出。全区265个老住宅区均未实行物业管理，造成的脏、乱、差，不仅影响了城区面貌，也增加了政府管理难度。本报从今日起推出老旧城区无物业管理小区专题报道，与您一起探讨老住住宅区该如何引进规范物业管理。

　　险

　　每到暴雨天就提心吊胆

　　郑阿姨原是深圳食品进出口公司的老员工，上世纪80年代住进公司分配给她的位于翠园的新房。“刚开始那几年，房子一直是单位管理，周边住户也是单位职工，居民不多，住在这里环境还不错。”郑阿姨告诉记者，1995年前后，翠园就开始不安宁起来。单位不少职工迁走，便将房屋卖掉或用于出租，大量外来移民租住于此。更为严重的是，这批房屋由于年代久远，再加上原来设计有缺陷，不少房屋已成为危房。每次遇大风暴雨，郑阿姨和老伴总是提心吊胆。

　　同样居住于此的王先生说，就在他居住的楼下有一间非法幼儿园，先后查封了几次都没有结果，至尽仍有50多名小孩在其中就学，平日四门紧锁。去年年初，幼儿园隔壁房屋发生煤气爆炸，幸亏扑救及时，才没有酿成大祸。记者随后在王先生的带领下，前往该幼儿园查看。发现园区处于两间楼房之间，面积狭小，里面孩童声一片，原来它仍在营业。

　　挤

　　一间房住进八对夫妇

　　记者在翠园居委会辖区翠园六路5号看到，该栋楼房外观陈旧，从一楼到七楼的楼梯间仅容一身而过。在每层楼梯间，没看到一个消防栓、灭火器，倒是看到不少垃圾、自行车胡乱堆放。翠园居委会徐主任告诉记者，业主间、租房中介几经倒手，导致房屋管理权责不清，房屋的出租管理更是处于无序状态，乱拉电线、乱用煤气成风，造成了严重的安全隐患。记者看到，不少楼梯悬于空中，原来是住户为方便出入，自己搭建的。

　　据翠园居委会一工作人员反映说，他们在此前的一次检查中发现，一间小小的10多平方米的厨房内竟摆放着10个煤气罐，而另一间一般大小的屋子居然住着8对夫妻，4个高低床一字排开。徐主任担忧地说，由于当时设计原因，楼房之间通道很窄，消防车根本不能进入。而为拆除屋顶的铁皮屋，居委会雇了50个工人整整忙活了一个星期。

　　脏

　　污水顺着墙根一流几十米

　　昨日记者在翠园小区看到，好多面墙上都有“禁止在此倾倒垃圾，违者罚款100元”字样。具有讽刺意味的是，就在这样的“告示”下，臭气熏天的垃圾到处都是。记者站在一栋楼房前时，竟有几只小老鼠从面前的通道里钻了出来。

　　翠园居委会徐主任带记者来到翠园四巷的一个下水通道前。记者看到，下水通道里塞得满满的，污水即将溢出通道。记者了解到，这些楼房是属于深圳水务集团的物业，用于单位员工分配。当初设计时，楼宇的下水设施为一户一楼设计，而现在由于租住人员过多，一楼甚至住进20户，给原来的排水设施造成极大负担。这里的下水道原来属于明道，后来改造成暗道，但施工质量不高。

　　徐主任告诉记者，上个月初，这里的下水道破裂，污水顺着墙根一直流了几十米，居民只能掩鼻而过。居委会多次联系深圳水务集团，但对方并未积极配合处理问题，导致下水道污水一直溢了四天，臭气熏天，严重影响了周边市民的生活。不得已之下，居委会只好寻求上级部门的协调，后来在有关部门的配合下，水务集团才抽出专门资金进行解决。

　　乱

　　8000住户无一保安员

　　治安是老旧城区普遍存在、同时也是最突出的问题。据有关部门统计，罗湖区第一季度刑事发案有一半以上发生老住宅区。

　　在东门街道翠园社区，记者看到东门派出所甚至将防盗标语贴到了居委会办公楼的房门上:“离家外出和睡觉前，请将门反锁(最好插上插销或加固一条铁链)，因为小偷可能就在你身边。”派出所这么做不是多此一举。据介绍，2003年，居委会的办公室在一年里就有两次被盗。记者在该居委会了解到，该区域下辖住户8000多人，竟没有一个保安，只有一名辖区民警和几名户管员负责治安，治安十分混乱。“这儿的辖区民警很辛苦，一个人根本忙不过来。”居委会徐主任告诉记者，由于治安力量很少，他们只好把一些老年住户发动起来，自愿成立了一支联防队伍。这些老居民对自己住了几十年的家很有责任感，遇到一点可疑现象就马上向居委会反映。

　　小贩走街串巷顺手牵羊

　　据了解，小区治安混乱的首要原因是管理薄弱甚至无人管理，其次还与住户文化素质不高、小区规划设计不合理有关。老旧城区的居住人员大多是缺乏生存技能的低收入者，要么下岗，要么做小生意，其中也有少部分人顺手牵羊从事些不法勾当。记者在翠园小区四巷看到，几分钟的时间内就有3名兜售皮带、手机套的小贩经过。见附近无人，这些小贩不时往住户家中张望。“最麻烦的就是那些捡破烂的”，徐主任好气又好笑地告诉记者，那些人走街串巷，看到哪家没有人就会把哪儿的门窗摘下来拿走。另一方面，不少房屋缺少科学规划，布局杂乱，里巷四通八达，也为违法犯罪分子提供了方便之门。小偷得手后即使近在咫尺也很难抓获，老城区房屋像一座迷宫，小偷七弯八拐就逃脱了。

　　徐主任说，居委会工作人员对此也是伤透脑筋。居委会目前有5名工作人员，4名协管员，而做计划生育工作就需要4个人，剩下5个人要完成各项工作，根本没有精力兼顾治安。徐主任表示，尽管上级政府部门一直把该区域作为重点整治，但囿于人力、财力，情况一直未有好转，几乎每天都有居民来此投诉。

　　发廊小姐“什么服务都有”

　　昨日上午，本报记者还来到了位于罗湖区桂园街道办事处的深圳市木材公司的宿舍小区走访。

　　走近该宿舍大门口，记者意外地发现，小区门口设有一个保安亭。但当记者走过时，在保安亭里面的保安连头都没有抬，记者没有作任何登记就堂而皇之进了小区。

　　记者在里面转了一圈发现，和很多有物管小区明显不同的是，只有11栋楼房的小区竟有五六家小店，经营一些杂货和小餐馆等，还有一个发屋。

　　记者走进其中一家小杂店看见，里面各种货品和床摆在一起。记者询问是否有经营许可证，店主告诉记者，“要办证就不会开在小区里面了。”在另外几家小饮食店，很多穿着学生制服的学生围在一起吃各种小吃，那些饮食店同样也没有任何营业执照。记者从小区一位住户得知，开店的都是一些外来人员，专门租下小区里面的房子避税做生意。因为附近就是一个中学，很多学生都会在里面消费。

　　而更令记者想不到的是，就在记者走过发屋门前时，一位女子在里面招手邀请记者进去。记者进去之后，看见还有很多位浓妆艳抹的女子，而刚才和记者搭讪的那位女子立即用手搭在记者的肩上，询问要什么服务。记者问有什么服务，对方回答说什么都有。当记者推说只有一间小屋怎么服务时，对方回答说屋在小区里面，说着还赶紧用手拉记者去“看看”，记者赶紧找个借口离开了。

　　记者手记

　　老城小区，不该被遗忘的角落

　　丁佳

　　总面积达237万多平方米的265个小区没有物业管理，这是罗湖区老旧城区的物业管理现状。墙皮剥落、楼梯摇摇晃晃、地面坑坑洼洼、两栋楼之间仅见一线天，这是罗湖区老旧城区的外貌。

　　脏、乱、差，这些原本用来形容“城中村”的词语如今被用在了老旧城区的住宅小区上。而亲身到这些小区里看一看，发现这样的描述原也不算夸张。在两栋楼之间的小巷间行走，要时时注意头上飞过的垃圾袋；一间不足6平方米的厨房里却塞了3个煤气罐；还有深深隐在住宅楼之间的非法幼儿园，屡禁不止，封了又开，几十名活泼的小朋友在消防过不了关的院子里跳跃玩耍。

　　然而，现实虽然触目惊心，老旧城区的住宅小区却没能像“城中村”那样引起整个城市的关注。小区一如既往地待在那里，任脏、乱、差像细菌一样慢慢侵蚀已经老化的机体，直到这些曾经是特区最早的小区渐渐成为这个城市不和谐的音符。

　　难怪在这里住了几十年的郑姨和林姨忿忿不平。她们的房子原本是深圳市食品进出口公司的宿舍，这么多年来好多老同事纷纷搬走了，郑姨和林姨不肯搬，她们念旧，喜欢守着老房子。可是最近几个月，她们被一栋烂尾楼里每夜传出的“铿铿锵锵”声搅得心烦意乱，每天折腾到凌晨两三点钟才能入睡。与她们一路之隔的龚伯也很窝火，自家房子前面一栋商住大厦竟然将桩打到了家门口，原本就破旧的小区更加脏乱不堪。工作了20年，也住了20年，到老了却面临如此的情境，任谁心理也难以平衡。

　　几个居委会的主任听记者提起小区物业管理的话头，都免不了大倒苦水。四巷的下水道裂了，污水横流；某家住户的单车又被偷走了；而另一家的门却被捡破烂的顺手牵羊拿走了……小区发生了这样的事情总是一个电话就打到了居委会，“可是居委会无权又无钱，那么多事情怎么管呀。”早年建起来的小区由于种种原因一直没有物业管理，再到后来就成了“无人管”。在很长的时间里，老城小区似乎被遗忘了。

　　老城小区实在不该被遗忘。它们不同于“城中村”，它们中的大部分都位于闹市区，隐身于现代的高楼大厦后面，远远望去，就像一幅华丽布匹上的一块块污渍。这些污渍由谁来清理，由谁来买单？已经开始的“旧城改造”对有些需要迫切解决问题的小区来说，似乎来得太迟也不太现实。因为这恐怕将是项耗资巨大又旷日持久的工程。我们和老居民一样期待着一场自上而下的彻底整治，不仅因为它是建设“和谐深圳”的需要，也因为这里曾经是全深圳最早的小区，这里的老居民曾经为深圳贡献了几十年的光阴。

　　居民有话

　　环卫工人黄先生:

　　两条马路共扫出5车垃圾

　　本来我只负责马路上的卫生，但现在小区的住户总是把垃圾扔到街上来。没人管，谁管呀。我就负责两条马路，每天的垃圾都有5大车。早上清扫两车拉走了，中午又拉走两车。到了晚上，全部清扫完了再拉走一车。我每天绕着这两条路不知道走多少遍，每走一遍都能扫到不少垃圾，有时我都奇怪，哪里来的这么多垃圾啊。

　　现在这边马路上的卫生是城管来管的，小区里的不太清楚，应该是居委会管吧，不过据我看，居委会也管不过来。有物业管理公司应该会好得多的吧，毕竟这些公司就是负责这个的。

　　华丽东小区张大妈:

　　安全、卫生都是问题

　　我们都是10年前住进来的，后来大部分有钱的人家都搬到别处购房。许多房子租给了一些外地人住。外来人口来源复杂、流动性大，我们住在这里越来越没有安全感和归属感了。

　　平常除了治安问题外，就是卫生问题了。垃圾随处可见，平时清理清运不及时，也没有固定的收集点。而且这些垃圾收集设施没有密闭，根本不符合要求。另外，我比较反感的是在小区里的围墙上乱贴乱挂、乱写乱画。

　　翠园社区租住人员刘女士:

　　楼下的单车经常被偷

　　我是一年前住到这儿来的。我们收入低，对居住条件要求也不高，能凑合就行了。我住的这间房子虽然条件差一点，但自己好好收拾也还不错。我希望公共卫生能好一点。现在是夏天，如果卫生搞不好，整条街的气味都很难闻。还有一点就是这儿的治安不太好。楼下的单车经常被偷，有时候都不知道是什么时候丢的，报案都难。而且我们怕麻烦，总想着人都跑掉了，还能抓得着？所以就很少去找警察来管。

　　翠园居委会徐主任:

　　物管虽好，但怕管理费难收

　　说实话，我们很迫切的希望有个物业管理公司，跟居委会共同来管好这些小区。我们居委会也牵头找了几家物业管理公司，但他们来看了一下就走了，估计是不愿意进来吧。我觉得是现在小区的条件有点差，物业管理公司觉得投入太大。而且，我还有一个担忧，就是将来管理费会比较难收，我们现在去收卫生费就很难。这儿的好多房子都转手了好几次，再租给外来人口，根本找不到原房东了，管理费只能租住人员交。但现在每月10块钱的卫生费他们都不交，管理费就更不可能交了。

　　陈耀辉专访

　　256个小区无物管，不是小问题

　　“一个罗湖区就有256个没有物业管理的小区，这是多大的问题啊”，面对记者，罗湖区政协主席陈耀辉发出了这样的感叹。在刚刚结束的深圳市政协四次会议上，陈耀辉参加了“以人为本，和谐深圳”的专题议政并作了发言，指出，老旧城区的小区存在外墙风化、道路破损、配套设施匮乏、消防安全隐患多等问题，加上治安混乱，群众意见很大。这份发言立即引起了同在这一议政组的市长许宗衡的重视，许市长说，“这是以前没有注意到的新问题”。会后，陈耀辉递交了“关于加大对我市老住宅区扶持力度引进规范物业管理”的提案。

　　抱着对老城区无物管小区的关切，本报记者昨日对陈耀辉进行了专访。

　　缺少物管是许多老住宅区共有难题

　　记者(以下简称记):您为什么会提出这样一份提案呢？

　　陈耀辉(以下简称陈):我有很多同事、朋友长期住在老住宅区，我对这些小区的情况都很了解。大部分这样的小区没有物业管理公司，治安、卫生都很差。而这些小区里住了很多退休老干部职工，他们的心理会很不平衡。你想想，他们为特区做了那么多贡献，现在却住得破破烂烂。另外，小区破旧的外观与城市的形象也不符。

　　政府应先期整治，再引入物管公司

　　记:您觉得应该如何解决这个问题呢？

　　陈:有两种办法。一是把所有小区推倒重建，但我觉得现在条件不成熟:小区本身拥挤，容积率不高，对住户的搬迁赔偿很难统一，这会导致开发商没有积极性。目前比较现实的做法是政府先期投入进行整治，然后引进物业管理公司。

　　记:是否只有先期整治后，物管才能进来？

　　陈:不错。如果在政府不投入的情况下进入，物管公司的成本就会很高。无利可图的小区，物管公司是不会愿意进来的。而且政府还要给物管一定的补助，因为开始时物管面临的一个难题将是管理费难收。事实上，在我发言之后，就有物业管理公司找到我，表示对这样的操作很感兴趣。

　　记:罗湖区在这方面有没有开始实施解决？

　　陈:据我所知，罗湖区住宅局已经向区政府做了报告，政府已着手在进行。但我认为，这个先期投入必须要市里进行配套资金支持，仅靠罗湖区恐怕难以彻底解决。

　　专题策划:吕冰冰　丁佳

　　撰文:丁佳　黄伟　华克涧　甘雪明　摄影:丁玎

　　图:

　　由于年久失修，老宅的楼梯已是摇摇晃晃，不少还是住户私自搭建的“外挂式”。