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大限之后成都房市僵持 专家预测走向10月见分晓


http://www.sina.com.cn 2005年06月07日16:44 水母网

  5月11日,7部委地产新政风暴让成都楼市打了一阵短暂的哆嗦:在6月1日大限来临之前,二手房交易放量,之后迅速归于平静。面对似乎近在咫尺的拐点,一边是消费者止涨待跌的遐想,一边是商家异口同声喊涨,采访中有业内人士形容6·1大限后的房市,双方的心理预期就像坐上了找不到平衡点的跷跷板。而知名地产学者、博导杨继瑞预测,成都楼市走向可能在10月见分晓。

  “4楼房交会”昙花一现

  分水岭后进入平行通道?

  根据规定,6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。5月31日,从8时30分开始,后子门成都房地产大厦4楼交易中心,10-13号的“私房交易登记”窗口人潮涌动,直到下午3时记者离开,4个窗口前依然拥挤不堪。“每年的房交会才这样热闹。”一位站在外围的市民嚷嚷。

  有人“割肉”,就有人“买肉”。徐先生看中一套二手房。“还是划算,一平方米砍了200块钱。”他毫不掩饰自己“捡到便宜”的得意劲。据了解,为赶在6·1大限前抛售,许多二手房售者调整了预期收益,报出的价格都可以“有个商量”。

  但是一夜之间,“4楼房交会”骤然降温。6月1日10时,记者再次赶到这里,看到10-13号窗口前一个人都没有。一位工作人员告诉记者,“今天上班以后还没有人来登记转手二手房”。记者在市区的建设北路、桃蹊路等处看到,许多房产中介商贴出了崭新的二手房价格标签。“可以便宜点吗?”记者问。在几家中介商那里,记者得到的回答都是:“没得少!”

  二手房中介商成都顺驰企划部经理郭磊向记者坦承,6月1日确实是成都房市的一个分水岭,但是6·1前的跳水行为只是炒家们的权宜之计,如果期望二手房就此进入下降通道是不“现实”的想法。他认为成都的二手房需求也很强劲。“政策的作用在于把快速增长的二手房涨幅降下来,去年,城南和城西局部区域内的二手房价格涨幅较大。”

  商家密对“观望时刻”

  拐点在10月?

  据悉,二手房交易在成都房市中占据近半边天。2004年成都市(含郊区市县)二手房成交652.44万平方米,其中五城区(含高新区)的二手房成交343.82万平方米,同比增长40.56%。

  “二手房价格在5月底都打了个喷嚏,那么新楼盘就算下不了大雨,至少也该打打雷,以慰藉消费者的心呢。”有市民这样想。然而,6月1日,记者电话咨询一些新开楼盘价格时,得到的回答是,南边神仙树附近一楼盘报价4300元/平方米,西门一楼盘4000元/平方米;而在东边一家占地上1000亩的楼盘报价3600元/平方米左右。

  问到价格是否可以打个“让手”时,售楼小姐哧笑:“降价?我们的楼盘还涨了四五百块呢。”

  新政首日,上海平均房价比前日下降1426元/平方米。为什么上海的房价在降,成都还稳起呢?杨继瑞在接受本报记者采访时认为,两地房市有不同的特点,上海是国际大都会,国内国外炒家多,房价虚胖。而成都则是刚性需求,自购房、消费购房占了绝大部分。

  新政出台后,购房者观望情绪渐浓。“政策还没见底,大家都在等。”采访中一售楼小姐不经意透露,该楼盘现场看盘人多,下单数量比预期少30%。这种现象在升温几年后的房市首现,直接导致开发商神经绷紧。知情人透露,6·1大限前夕,成都20多家房地产商在温江某小镇秘密聚会,商讨对策。但该人士拒绝透露详情。

  消费者持币观望,开发商资金链绷紧,房产新政若隐若现地开始发挥作用。杨继瑞认为,现在就说房市如何走向有点早,按照经验,市场对政策的全面反应至少也要3-4个月,所以预计到10月成都的房市才可能明晰。

  不过,他同时认为,成都房价除了涨幅太快外,目前还处于一个健康的阶段,至于降价,则不太可能,只是涨幅会大幅度降下来,“房价幅度应该波动在物价涨幅和GDP之间,成都的房价涨幅在5%左右比较正常。”

  商家“肉搏”后

  要进入垄断时代?

  不管商家和消费者博弈结果如何,商家之间都将有一场“肉搏”。采访中,无论是地产商、还是二手房中介商都对记者表示,“洗牌”不可避免。

  据了解,目前成都二手房中介商共有5000多家,其中绝大部分是夫妻店,上规模的不过10余家。郭磊告诉记者,房产新政压缩了夫妻店的利润空间,单一依靠交易提成的二手房中介将萎缩、淘汰,从而为服务成体系、网络健全的商家腾出发展空间。“几年内,将只有100来家二手房中介能够生存下来。”

  而一位不愿透露姓名的地产商说,目前成都房地产业,开发商的销售模式大都是靠包装概念和广告轰炸,房市交易新政和房贷银根收紧将让玩“虚”的商家无生存空间。

  5月30日,成都市房管局发布“成都市享受优惠政策普通住房具体标准”,从6月1日开始,成都市享受税费减免优惠政策的普通住房定义为:住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)、实际成交价格低于同一土地范围住房平均交易价格的1.4倍。从价格和住宅面积上看,144平方米的建筑面积和对环域的指导价,引导着开发商转变过去乐于抛大盘、一心盯紧高端消费者钱袋的“习惯”,转而开发适合普通消费者居住的房子;同时鉴于小户型投资者较多,因此今后对40平方米以下小户型的开发,也必须谨慎从事、考虑风险了;此外,增加房子的附加值和长久效益,增加其节能、环保等功能,也是取悦于市场的一个趋势。

  不过,也有人说,巨头意味着垄断,垄断意味着暴利。在市场份额如此分散的房市,单个购房者对房价、质量基本上没有讨价还价的能力。一旦房产开发市场重新洗牌,形成大房产商垄断的局面,购房者在市场上的“声音”不是更弱吗?

  来自成都市建委人居办的最新消息说,成都市将采取4条措施为中心城区4315户住房困难户解决住房问题:280户家庭纳入廉租住房保障体系;2083户将拥有经济适用房;36个单位集资建房项目将竣工;100万平方米旧城改造拆迁安置房中也有住房困难户的份。

  由此,成都中心城区住房困难户将在今年“脱贫”。有市民说,希望还能听到更多的类似好消息。【编辑:傅鹏】


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