开发商学者激辩房价涨落(图)

http://www.sina.com.cn 2005年06月08日07:05 河南报业网-大河报

对话嘉宾

　　开发商:SOHO中国有限公司董事长兼联席主席潘石屹

　　万通董事局主席　冯仑华远集团董事　任志强经济学家:中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭国资委研究中心宏观战略部部长赵晓北京师范大学金融研究所主任钟伟

　　6月4日晚，中央电视台《对话》栏目播出了最新一期节目。节目特邀国内知名开发商与经济学家，分为正反两方，就近期房地产市场出现的一系列问题，如房价的持续上涨合理吗，有无泡沫，国家出台稳定房价的新政真正有用吗，现在该不该买房等问题进行针锋相对、睿智的辩论。他们的睿智辩论为我们呈上了一份思想大餐。

　　问题一:房地产有没有泡沫？

　　三位经济学家认为有泡沫，而三位开发商认为没有泡沫。

　　主持人:从国家发改委、国家统计局的最新调查显示，今年一季度35个大中城市房地产价格持续上涨。有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10％。请问经济学家们和开发商，这种上涨正常吗？

　　赵晓:我觉得不正常。其实，房地产问题，三分之一是宏观经济问题，三分之一是金融问题，剩下三分之一是房地产本身的问题。从过去几年的宏观经济看，物价有7个多点的波动，但是我们的利率几乎没有太大的变动，所导致的结果是资产的价格大幅度上扬。在我国，股票不太景气，资产的价格上扬主要就表现在房地产上。因此，它的价格上涨就有一定的泡沫性。

　　哈继铭:有泡沫。从全国20个城市的数据看，已经有一半的城市资金成本超过租金回报率，有四分之三的城市月供超过租金回报率，贷款买房的人越来越困难，利率在提高，不少城市的租金与房价比在下降，因此我认为还是有泡沫的。

　　潘石屹:没有泡沫。哈继铭的两个分析方法我都是赞同的，可是得到的结论是相反的。现在，收入与房价差距较大，是因为在我国很多城市没有建立完善的二手房市场，如果建立起来，房地产的交易价格将大幅下降，这将与家庭总收入是一个合适的比。所以，我觉得最大的问题是尽快建立起二手房市场，这样商品房的空置率也将降下来。

　　钟伟:我认为有泡沫。在网上调查，有大半的人认为有泡沫，现在结果就很明了:如果除了开发商认为没有泡沫以外，所有的行业、所有旁观者都认为有泡沫，那就有泡沫，除非真理掌握在少数人手中。

　　冯仑:没有泡沫。如果用钟伟的表达方式，我认为不对。经济学家总在讲危机预警，历史上统计数据大多是夸大的，而作为投资者来说，总是乐观的。在历史上，投资者大多是乐观的，经济学家大多夸大风险，我从上世纪80年代开始注意经济体制改革，我发现经济学家预测对的很少。

　　任志强:没有泡沫。首先我们要明确，啥是房价？经济学上，就是商品房的交易价格，它也包括二手房的交易价格，而我们统计的价格大都没有包括二手房。如果经济学的研究目标盯住一手房的价格，而不是盯住国际惯例的房价，那基本概念就错了。

　　问题二:房价是涨还是跌？

　　一位经济学家认为房价会跌，一位经济学家认为会涨，另一位举棋不定。在此问题上，开发商都不约而同地认为，房价一定会跌下去。

　　哈继铭:有的城市已经开始跌了。泡沫严重的地方，我们实际上已经看到房价下跌了。

　　赵晓:房价是否会跌取决于下一步政策的力度。假如维持现在的政策力度，局部出现下跌那是一定的。钟伟:我是希望跌，但是从理性分析的角度看，它在剩下的两个季度内很难跌下去。第一个理由是现在的房地产供求还是失衡的，地批的少，竣工面积少，利率提高不够，因此现在的情况怎会让房价下跌呢？第二个问题是在中国有个诸害相权择其轻的问题，目前，老百姓手持现金，股市不能投，古董不敢玩，最后你能干啥去呢？你只能买房。

　　潘石屹:房价会跌。前段时间到温州去，据当地人告诉我，4月份房价比三月份房价下降了34％，所以我判断，房地产市场首先是成交量的下跌，其次才是房价的下跌。

　　冯仑:这次调控中，有两个因素促使房价在半年内一定要下跌。其一，土地的结构发生很大的变化，中低档房特别是经济适用房、廉租房的供应量增加，高档项目不批，今后一段时间内，市场上供应的商品房平均价格一定会下来。

　　任志强:会跌。中低档房供应量增加，高档房不让卖，它一定会跌。假定用平均房价统计，它一定会跌的。但多数现有的项目价格不会跌的。

　　胡葆森(特别嘉宾):我同意钟伟的观点。这次七部委文件的一个最积极的作用是让各方回归理性。房价会不会跌，短期看供求，长期看成本。长期内，房地产的六大要素土地等都不会下跌，所以长期看，房价一定不会下跌。短期内，如果有下跌的话，是各地增加中低档房的供应，这个平均房价一定会下跌。另外，不可否认，文件使不少消费者处于持币待购状态。这种情况我认为持续时间不会太长，不会到年底。　问题三:

　　“国八条”能彻底执行吗?

　　主持人:在座的开发商和经济学家,能否提点建议,让“国八条”在地方政府执行中能够不打折?

　　钟伟:规范地方政府行为。

　　赵晓:更多采用宏观手段,而不是行政手段。

　　哈继铭:政府调控房价的信心不动摇,不要受地方政府利益影响,加强宏观价格性调控(指利率、税收政策)。

　　潘石屹:政府在制定实施细则的时候一定要慎重。

　　冯仑:也要考虑开发商的利益以及消费者的利益,这样的政策才是能够彻底执行的。

　　任志强:这次“国八条”的标准是很清楚的,要求各地因地制宜。

　　问题四:

　　房子能买吗?

　　主持人:现在谈论这么多,我最想问一个关键问题:我现在能不能买房,到底现在该不该买房?

　　哈继铭:我用最简单的方式回答这个问题:自住的买,投资的,歇菜吧!

　　赵晓:我觉得无论是自己住还是投资,都等上一年以后再说!

　　钟伟:买房与买西服可以类比,你为何要买西服,你准备花多少钱买西服,因此,在买房之前,你一定要对自己的期望和能力进行比较。

　　潘石屹:想买就买吧,越是大的决策越不是算账算出来的,包括娶老婆都是一样。

　　冯仑:我觉得不要买太大的,根据你的年龄,够你这个阶段用就可,过个三年五年再去想下一阶段的需求。

　　任志强:实际上这是两个问题,第一现在该不该买,第二要买啥样的房子?我觉得买房子一定要根据自己的经济能力。我认为不管投资还是自住,都可以买,投机就暂缓一下。下转B05版记者张尚整理陈晓东图

　　责任编辑：陈要逢