主题公园的多元发展思维

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　　6月16日，曾经风光一时的番禺“飞龙世界”，将再度举槌拍卖。从首拍时的1.4亿元降到9000多万元，在经历了前三次的“流拍”之后，“飞龙世界”此番的命运令业界广为关注。

　　据主拍方广东南方拍卖行透露，虽然土地使用性质被限定在综合旅游业，若按参考价，拍卖地每亩均价仅27万多元，远远低于60万/亩至80万元/亩的市价。据称，目前已有十余买家有意问鼎，甚至有两家房地产商打算涉足，拍卖方估计有九成的成交把握。

　　最近半年，省内多家老牌主题公园相继面临与“飞龙世界”相似的命运:广州世界大观因债务缠身以及土地使用性质的制约，两度“流拍”；广州东方乐园亦因市场冷淡而关门谢客。

　　业界有一种观点，认为为数不少的房产开发商以建主题公园为名获得廉价的旅游用地，圈地变相转入当时正如日中天的房产市场，这也是主题公园突然间增多的原因之一。由于国家近年来的紧急设限，而部分经营状况不佳的主题公园面临被淘汰的命运。

　　主题公园用地曾随土地交易市场与房地产业火热而红火，主题公园在市场高峰时期被“拔苗助长”，结果四处开花，匆忙间上马的项目多存在先天性疾病:投资主体过多暗藏资本纠纷、银行贷款比例过大隐藏债务危机，在产品设计上盲目跟风定位不准、企业管理不善，而在土地以及资本市场紧缩之后，主题公园先天性疾病立即发作，行业逐渐趋冷，相当部分最终被市场所遗弃。

　　由于早年遭受金融风暴冲击，土地交易市场萎缩进入调整期后，大量计划中的主题公园顿时销声匿迹，已经建好的也在冲击下显得消费过剩。

　　仔细观察主题公园与土地市场的兴盛过程，香港迪士尼示范效应不得不提。香港政府为振兴经济，降低失业率，增强国际化都市对东南亚以及祖国大陆地区的吸引力，政府投入巨资用于填海、修路等基建工程以吸引迪士尼项目。事实表明，成功的投资项目对周边地区将产生几何级的带动效应。香港迪士尼的开建也将为香港带来3.6万个就业机会，40年内将带来1480亿港元的净经济收益。由于迪士尼开园，广东市场人士甚至乐观估计将为广东带来为数不少的东南亚入境游客以及大陆赴迪士尼的中转客。

　　而在祖国大陆地区，尚无如此具有实力的主题公园能与地方政府在用地方面如此讨价还价，而迪士尼不但与政府博弈，而且与旅行承包商和旅行社谈判中处于卖方市场地位，转移部分市场风险给中间商。

　　获得土地收益被市场人士认为是主题公园摆脱困境的良药之一。如果主题公园对周边地产的带动仅被房地产开发商或者作为土地所有者的政府获得，外溢过多，可能蚕食主题公园未来发展空间。在国内主题公园界首屈一指的华侨城成功利用了土地市场获益，公司将“生地”培育成“熟地”后又投资于房地产业，回收了因主题公园而升值的土地利润。如此循环，形成旅游业和房地产业双主业发展，避免了在高风险的主题公园领域的单一投资，成功降低资本投资的风险。目前，囿于深圳市场，面临香港迪士尼的开园挑战，华侨城在内地多处城市复制“深圳经验”，一边投资于主业主题公园业，一边进军房地产，充分利用土地市场两条腿走路。

　　国内大型主题公园尚且如此，其他的主题公园更将面临和番禺“飞龙世界”一样在土地市场洗牌的阵痛过程。

　　本报记者　景小华