六成居民要物管却不愿交钱

　　六成居民要物管却不愿交钱

　　关注老城区无物管小区

　　老旧城区物业均未实行正规物业管理，其中三分之一的物业完全处于无人管理状态，成为地道的管理盲区。而引入正规物业管理却遭遇前期投入大、管理成本高等难题。这些问题在罗湖区住宅局和深圳市社会科学院共同完成的一份《罗湖区物业管理现状与发展调研报告》中得到体现。

　　记者了解到，为全面了解罗湖区物业管理现状，提高物业管理覆盖率，罗湖区住宅局和深圳市社会科学院联合成立了“罗湖区物业管理现状与发展调研课题组”，从2003年9月开始，历时1年对罗湖区的各个社区居委会、股份公司、物业管理公司进行了摸底调查，并于去年8月形成《罗湖区物业管理现状与发展调研报告》。

　　三类房构成老旧城区

　　据该份报告分析，老旧城区根据成因可以分为三类。第一类是早期开发的“商品房”，一开始就没有物业管理。典型的例子有愉天居委会下辖的田苑新村，上世纪80年代由深圳财贸实业开发公司开发建设，小区由开发商负责日常维护，后来公司倒闭，小区陷入无人管理状态；第二类是特区发展早期，一些企业、行政机关或事业单位单独或合作开发建设的职工宿舍或办公场所，一般被称为“单位房”；第三类是有些村在早期将土地卖给个人，由此产生的“私人房”。据调查，这些老旧城区物业中约有三分之一完全处于无人管理状态，另有三分之一采取“单位协管”或“业主自发管理”方式，大多只是雇用一两名保安或保洁人员做一些最基本的维持秩序和保洁工作，还有三分之一由居委会代管。

　　引入物管热情高，缴费积极性低

　　课题组在调查中发现，事实上，“物业管理”的观念在罗湖已经深入人心，居民对物业管理公司在社区建设中的积极性有充分的认识，一个突出的表现就是，那些未实行物业管理的住宅区住户要求引入物管的呼声非常高。调研课题组对“是否希望引进物管”在居民中进行了问卷调查，结果表明，老旧城区住户希望引进物管的占63.4％。

　　但调查同时发现，在涉及物业管理的前期投入及缴纳管理费时，多数居民反应消极。住户中对“出资引入物管”表示愿意的仅占38.6％，并且有一半以上的人表示“不愿意缴纳管理费”。

　　此外，报告指出，虽然居民推行正规物业管理的愿望强烈，但由于建筑本体设施设备老化、配套设施不全、或者规模小，需要改造整合才有物业管理公司或专业服务公司愿意接手。但目前的法规政策均没有有利于推进正规物业管理进入老旧城区的规定。法规上没有强制推行物管的规定，政策上也缺乏相应的支持，政府物业监管部门、街道办事处和居委会难有作为。

　　《报告》分析

　　物管进入5大难

　　据介绍，近年来有不少业主和有关部门尝试管理老旧城区物业，但调研课题组在调查中发现，要引入规范的物业管理必须克服重重难点。

　　【1】引入主体缺位

　　课题组认为，要引入物业管理必须弄清楚一个问题，即谁是引入物业管理的主体？根据最新《物业管理条例》规定，这一主体应当是小区的业主大会。而业主大会会议必须有小区内持有1/2以上投票权的业主参加，选聘物业管理企业则须经小区内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　但是，罗湖区老旧城区的实际情况是，大部分业主都不在小区内生活，业主大会会议很难召集起来，选聘物业管理公司更无从谈起。

　　【2】老城小区无规可依

　　报告指出，老旧城区是一个特殊的类别，其产权归属、配套设施、住户结构、服务需求等都与其他小区或楼盘有很大差异。物业管理条例没有对如何在这类物业引入管理公司作出明确规定，存在法律空白地带。课题组专家表示，在这种情况下物业管理开展工作会觉得无法可依，反过来又会对物业管理引入工作带来负面影响。

　　【3】前期投入过大

　　据调查，“老旧城区”由于建造年代久远，缺乏引入物业管理的众多必要条件。其中包括，老住宅区大都没有围墙，难以实行封闭管理；没有绿地；没有垃圾中转站；没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所等。所有这些都需要在引入物业管理之前先期投入修建，耗资不菲。另外，由于老住宅区各种已有的设施、设备、管网等也早已破旧老化，整修更换又需要投入大量资金。

　　【4】管理成本过高

　　课题组对物业管理公司进驻老住宅区之后的管理也表示担忧，显而易见的事实是，老旧城区比新建小区的管理成本高得多。首先，对老旧城区而言，无论是房屋本体，还是各种设施、场地，都到了“问题时段”。即便引入了物业管理公司，管理的后续成本也很可能使管理公司不堪重负。其次，老旧城区东一幢，西一幢，布局分散，难以实行规模化管理。管理公司只要接管了某一老旧城区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力匹配，这种成本与收益之间的不平衡会令多数管理公司望而却步。

　　【5】管理费不易收取

　　关于这一点，在课题组进行的问卷调查中，住户既想有物管又不愿交钱的矛盾心理已经反应出来。据课题组专家分析，收费难首先与住户的经济支付能力低有关。很多住户家中可以用“家徒四壁”来形容，至于那些租户，其经济水平就更等而下之了。另外，报告指出，收费难还与管理难纠缠在一起。老旧城区的治安、卫生管理难度很大，往往是管理者投入很多，而住户却享受不到安全、洁净的环境。要住户在这样的情况下交管理费无疑难上加难。

　　报告还指出，由于老旧城区产权性质、房屋年限、业主结构等差异很大，要“实现物业管理全覆盖”不可能在一朝一夕完成。课题组专家建议，将老旧城区分类分析，先易后难，在较容易的老旧城区中选取试点，逐步推广。对于条件差的，则可以将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司。

　　台前幕后

　　小区改造将采纳《报告》建议

　　昨日下午，深圳市罗湖区住宅局副局长邹永雄接受了本报记者采访，讲述了《罗湖区物业管理现状与发展研究报告》(下称《报告》)的出台内幕。

　　记者(下称记):《报告》从筹备到出台经历了多长时间？

　　邹永雄(下称邹):我们从2003年10月份开始筹备，整个报告完成在去年10月份，历时一年。在这个课题中，罗湖区住宅局负责组织协调，课题组由我们局和深圳市社会科学院社会发展研究所共同成立，该所所长汤庭芬担任课题组副组长。

　　记:为什么会在罗湖要开展这次调研活动？

　　邹:就深圳来说，针对物业管理行业区域性、全方位、多层次的调查活动这应该是第一次。罗湖作为深圳的最先发展起来的城区，其他区有的问题这里一定有，而这里有的问题其他区还不一定有。在物业管理行业，包括老旧城区、物业管理公司与业委会、股份制合作公司物业管理都有不小的问题，我们很有必要摸清全面情况，为最后的整治行动打下基础。

　　记:老旧城区物业管理现状是否会根据《报告》中所提到的建议或步骤改造下去？

　　邹:《报告》出台后，区政府领导高度重视老旧城区所出现的问题。据我了解，我们正在着手进行的第一阶段工作已经完成，下面即将开展第二阶段的工作。我们的整体思路会根据《报告》中所提到的建议或步骤来。

　　职能部门也叹气

　　公安

　　没有保安，治安全压到民警头上

　　治安混乱成了老城小区的突出问题，然而小区里治安力量缺乏，社区民警救火似的东奔西走，还是力不从心。罗湖公安分局人口科张科长告诉记者，老住宅区的建造特点是没有庭院式管理，到处都是出口，导致犯罪分子来去容易。这些小区里发案最多的是入室盗窃，“钓金鱼、撬锁、破窗”都是犯罪分子常用的手段，“老住宅区里发案数甚至比城中村还要多。”

　　没有物业管理，小区里请不来保安，除了社区民警和几名巡防员，小区无人看管。一些住户自发成立了联防队，但他们大部分都是老人，发挥的作用有限。“治安责任全部压到了民警的头上。”张科长说，一个社区民警要负责社区的治安防范、群防群治、外来人口管理，以及为群众提供服务，就是连轴转也忙不过来。桂园街道桂木园社区的社区民警曾经自己印传单，挨家挨户做工作，征求他们的意见引进物业管理公司，但多数住户要么不关心，要么不同意，还有的开始很乐意，但一听说要交钱马上又表示拒绝。最后意见还是没有统一，物业管理也没有引进。

　　城管

　　卫生费不交，清洁工都请不起

　　就无物管老城区环境卫生存在的那些脏乱差的问题，昨日下午记者采访了罗湖区城管办环境科负责人，该负责人告诉记者，存在这些问题的主要原因是这些老城区缺少物业管理公司进行管理。就拿罗岭小区来说，小区里的大多数业主都已经搬走，房屋都出租给了外来流动人口，而其中很多租户是以乱摆卖和捡破烂为生。他们根本不注意也不维护小区的环境，对于有用的垃圾，他们就收集起来乱堆乱放；而对于无用的垃圾，更是随地乱抛，严重影响了小区的环境卫生。

　　这种老城区乱摆卖的现象也很难查处。“走鬼”们一般就在自己租住处临近的街道进行乱摆卖，一次摆一点东西出来，卖完了就回去拿，遇上城管部门执法，他们立即躲进家里。还有，里面安全隐患更是令人触目惊心，他们用的煤气、自己拉的电线，都是违规不合格的，随时都有危险，以前就因为这些原因导致过火灾。

　　“要改变这些现状，现在最有效的就是由物管公司来管理。”该负责人讲，“现在这些小区一般都是由居委会来管，但他们精力和费用有限，只能请人打扫一下环境卫生，而且就是这项工作，目前都难以为继，因为外来租户连卫生费都不交，连环卫工人都请不起。”

　　出租屋综合管理办公室

　　不完善小区管理很多问题不能解决

　　在前几天的采访中，记者了解到，很多这些老城区业主都已经搬走，住户大都是外来人口，除了城中村，老城区小区几乎成了外来人口的又一集中居住点。就此情况，记者采访了深圳市出租屋综合管理办公室侯科长。他告诉记者，现在老城区出租屋又呈现了几年前城中村出租屋类似的情况:搞不清住了谁，住了什么人，有些租户随意改变房子的功能等。同时，由于有些部门还不够重视和经费问题，不能像城中村那样施行旅业式管理、物业式管理等，目前只是进行一些常规管理，进行一些检查，只能发现问题后，进行补办一些手续。“所以，要先完善小区的管理，那些问题才能解决。”

　　专题策划:吕冰冰　丁佳　撰文:丁佳　甘雪明　黄伟

　　通讯员　薛江　梁银练　摄影:丁玎

　　图:

　　面对老城小区复杂的局面，治安巡防员也很无奈。

　　入室盗窃是小区治安的重点防范对象。

　　老旧城区物业类型 单位(平方米) 图表略,详见本报 制图/曹琪伟