国家五部门官员纵论楼市政策调控

　　【南京日报报道】　新闻提示　本月2日和3日两天，建设部在北京召开2005房地产形势与调控政策报告会。参加会议的包括省、直辖市、自治区建设部门负责人，以及全国房地产一级资质企业老总。南京栖霞建设集团董事长陈兴汉女士，则是在此次报告会上唯一发言的开发企业老总。本次报告会的主题报告共有9个，分别是《关于房地产市场宏观调控的若干问题》（报告人：建设部副部长刘志峰）、《当前房地产市场形势与走向》（报告人：建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家谨）、《关于土地调控政策的有关问题》（演讲人：国土资源部土地利用司副司长吴海洋）、《关于房地产税收调控政策的有关问题》（演讲人：财政部税政司副司长王建凡）、《我国房地产金融的现状及政策趋向》（演讲人：中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙）、《上海市房地产调控政策及房地产市场信息管理系统》（演讲人：上海市房屋土地和资源管理局副局长庞元）、《企业诚信及社会责任》（演讲人：南京栖霞建设集团董事长陈兴汉）、《当前国家宏观经济形势》（演讲人：国务院发展研究中心宏观部部长卢中原）、《大力发展住宅产业现代化，建设节能省地型住宅》（演讲人：建设部住宅产业促进中心主任陆克华）。本月3日，南京日报记者通过连线当时正在北京参加会议的陈兴汉女士，采访并报道了建设部副部长刘志峰、建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家谨的部分精彩言论。《南京地产》今天对会议上的精彩报告作进一步报道。

　　建设部住宅产业化促进中心主任陆克华：

　　新建住宅要“四节一环保”

　　近些年来，随着资源的日益短缺，发展节能省地型住宅越来越受到重视。建设部住宅产业化促进中心主任陆克华在报告中，把这样的住宅概括为“四节一环保”，即节能、节地、节水、节材和环保。他说，住宅是发展循环经济、建设资源节约型社会最为重要的载体之一。而目前城乡建设与能源短缺的矛盾日前突出。目前，我国住宅建造和使用中直接消耗的能源占全社会总耗能的30％，建材的生产能耗占16．7％，用水占城市用水的47％，建筑使用的钢材占全国用钢量的30％，水泥用量占25％。陆克华在报告中指出，建设部对于推进节能省地型住宅也作了工作部署，即通过5到10年，全面推进节能省地型住宅工作。节能方面，争取到2010年，全国新建建筑全部达到节能省地的设计标准；既有建筑节能改造逐步开展，大城市完成应改造面积的25％，中等城市完成15％，小城市完成10％，全国城镇新建建筑实现建筑节能50％。到2020年，绝大部分既有建筑实现节能改造，北方和沿海经济发达地区及特大城市新建建筑完全实现建筑节能65％的总目标，东部地区要争取实现建筑节能75％，中、西部地区也要争取实现节能65％的总目标。节地方面，到2010年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度，要在现有基础上力争减少20％；基本控制由于新建建筑和大量使用粘土所导致的耕地下降趋势。到2020年或更长一段时间，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度，要在2010年目标基础上大幅度减少，努力实现新增城乡居民点占地与城乡居民点整体节约用地的动态平衡。节水方面，到2010年，实现建筑建造和使用过程中节水率在现有基础上提高20％以上。到2020年，争取比2010年再提高10％。

　　国土资源部土地利用司副司长吴海洋：

　　土地供应向中小户型倾斜

　　国家对土地进行调控的基本目标，就是要通过土地供应的调控，达到土地供需基本平衡，价格基本稳定，结构基本合理。国土资源部土地利用司副司长吴海洋指出，今年土地调控的重点主要是放在结构调整方面。即，进一步优化土地利用结构，在控制总量的情况下向中低价位、中小户型集中（包括经济适用住房）倾斜。同时，他还认为，高标准地建大户型住房并不适合我国国情。今年用地指标400万亩今年土地利用年度计划经国务院批准已经下达，全年土地利用年度计划指标为400万亩，比去年增加了120万亩。其中城镇建设用地占用耕地的指标是112万亩。这个用地总量已经全部下放到各个省市。各个省市可以根据今年的下半年的计划和已经开展的存量调查的结果，来共同制定本地的房地产开发用地计划，把总量控制起来。开发用地还有37万多亩“存量”经过去年普查，全国存量建设用地还有不少。其数字达好几百万亩，相当于一年的建设用地供应量。这些存量用地包括批后未用、闲置的。其中，房地产开发用地达37．7万亩。政府供地计划要向社会公布今年国土资源部准备制定一个细则，要求各个地方在制定房地产开发土地供应计划的时候，必须明确土地供应的总量、用途、供应的方式、供应的时间和位置，同时向社会公布。这样做，一方面可以使开发企业能够根据土地供应的计划和市场的状况，确定合理的投资和开发计划；另一方面，也让广大住房消费者全面了解土地供应情况。继续停止别墅类用地在报告中，吴海洋强调，今年要着重加大土地供应调整的力度。而结构调整，首先就是今年继续停止别墅类的房地产开发用地，其中包括停止别墅和高尔夫球场用地。第二是对高档公寓进行严格的限制。与此同时，加大对中小户型、中低价位普通商品住房的土地供应。大户型住房不适合国情经过调查，到去年10月底，全国的耕地面积已经下降到了18．37亿亩，7年间减少了1．1亿亩。而到2010年，全国耕地的保有量要确保19．2亿亩。因此，建设大户型住房的观点不切实际，也不符合国情。过去有种说法，“小康关键看住房是不是达到140平米”。按照这样的标准，全国16亿人需要多少地？去年对35个大中城市的调查，当年在销售的房屋中间，每套100平米以上的占50％到70％，有的城市甚至占到了90％。经过我们的反复测算，我国的土地根本不能支撑这样一个建设速度。所以，房地产开发必须要节约和集约用地。

　　中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙：

　　房地产业需要更多融资渠道

　　中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙表示，金融和房地产业的发展是紧密联系在一起的。房地产业能够得到迅速地发展，和房地产金融的支持分不开。但是，要保持楼市的健康发展，则需要在金融方面建立长效机制。房地产贷款已占全部贷款的20％房地产投资当中，绝大部分资金来源是银行的贷款。因为现在开发商的自有资本数量很少，其开发资金主要有两个，一个从银行贷款，一个是预售住房所得到的贷款。还有一部分，就是土地方面的投资，这一块本来应该由开发商进行投资，实际上相当一部分已经由政府在那里运作。即，政府把土地买下来，然后进行操作，由生地变成熟地，然后卖给房地产商。这部分启动资金，绝大部分也是通过政府设立一个公司或者设立一个什么类型的机构大量地从银行贷款获得的，也就是说实际上房地产的贷款在很大程度上支撑着整个房地产资金的需求。从目前来看，银行系统对房地产的全部贷款的余额，已经达到2．79万亿元人民币，也就是到4月底，占到整个银行全部贷款20％的比例。显然，金融对房地产的支持促进了房地产业的增长，但是在某些方面，房地产信贷增长的速度过快，也在一定程度上助长了房地产业的过快增长。因此实际上国家是需要采取宏观调控措施的，包括需要在金融上进行调整。楼市健康发展需要长效的金融机制要支持房地产业的健康发展，从金融的角度来说，就需要研究一些长效的机制。一是需要建立多层次的资本市场，避免对房地产业的支持仅仅是通过银行贷款这个渠道。从目前来看，银行贷款基本上是唯一的渠道。实际上，把金融支持房地产发展的责任局限于银行，等于是把房地产金融当中的风险全部集中在银行，这对银行稳健经营是有害的。另外，把房地产金融的立足点全部集中在银行，很容易影响房地产业本身的发展，因在遇到宏观调控的时候，银行贷款减少了，房地产就没有其它渠道获得资金了。所以，我们需要建立一个多层次的资本市场来支持房地产业的发展。第二，加快住房抵押和贷款的证券化的进程，这也是目前正在做的。主要是让一些做住房抵押贷款业务量比较大的银行，能够把相当一部分已经贷出去的贷款流动起来。因为这部分贷款期限都比较长，贷出去短期内是收不回来的。而把这部分贷款证券化了，卖出去了，作为发行资产支持证券的一个基础，然后由市场来认购这些证券。实际上等于让那些希望在房地产上面进行投资的人，不需要去买房子，而是去买资产证券就行了。而要买一套房子的价钱很大，但是资产证券化后，投资者只需要去买其中的一部分，投资更方便了。像美国等一些发达国家，其资产证券在市场上占的份额现在都达到40％。目前，建设银行正在进行住房抵押贷款证券化的试点。第三，要研究怎样规范房地产信贷业务，这实际上也是从资本市场上为房地产商去筹措资金开辟渠道。因为这种信贷，等于把大家想去进行房地产投资的钱归结起来，形成一个信托，然后把这个资金委托房地产商业去做。房地产信托，如果规范运作，风险也是比较小的。这件事情原来也已经在做，但是规模很小，并且还不太规范，所以要通过规范，把它做大。

　　财政部税政司副司长王建凡：

　　此次税收调整仅是适度回归

　　财政部税政司副司长王建凡在报告中指出，目前中国的楼市还处在爬坡的阶段，此次税收政策的调整主要是强化了执行的力度，体现出的是情况政策的适度回归。楼市目前发展还不足这一次调控和原来海南的房地产泡沫，是截然不同的。所以，这一次国家在设计调控的税收措施时，是采取了慎之又慎的态度。即，既要使房价能够稳定下来，又不能使房地产市场出现大起大落。我们国家的房地产市场，现在不是发展过头了，而是发展得不足。所以，从长远来看，房地产市场是处于一个爬坡的阶段。这是因为，与发达国家相比，与成熟的市场经济国家相比，中国现在的房地产所创造的GDP占整个GDP的比重，还有很大的空间。另外，中国在经济发展的上升阶段，城市化进程需要不断加快。我们现在的城市化进程，全国平均只有37％到38％。要实现2020年小康社会的建设目标，城市化应该是乡村人口差不多在37％到38％这个水平，甚至是略低，才符合经济发展的一个趋势。税收新政主要调控投资性购房目前，中国楼市需要调控的，是那些给市场供需状况造成紧张、除了自用住房又购买多套住房的投资性行为。虽然投资性行为从各国的楼市发展来看，也不是一个禁止性的，应该说合理的适度的投资性购房，有利于房地产市场健康发展，在宏观调控的时候也不能够一味地把它全部地打压，但是在目前住房的供给和需求矛盾还没有完全缓解的情况下，投机性的恐怕是推升房价上涨的一个主要因素。因此，此次在调整政策的时候，重点就放在住房不足两年的再转让环节，通过增加营业税的方式来重点予以调节。其实在1999年，国家就出台了比如契税、土地增值税、个人所得税等方面的政策，这些政策现在继续保留了。

　　此次税收调整仅是适度回归

　　在整个房地产的链条里，从取得，到转让，到销售，我们国家有9种税涉及了房地产。应该说，这次政策的调整，也不是对税法规定的政策继续从严，只是对过去的政策适度地回归。营业税按照税法规定就是按照销售额，然后全额征税，现在回归就是把原来一年的差额征税改成了两年全额征税。另外，这次政策层面上发生的变化，即在政策之中，也在政策之外。所谓的政策之外，就是加大了税收执行的力度。比如，过去实施房地产优惠政策的时候，也提出普通住宅的概念，但由于全国没有制定一个标准，所以在执行中有一些高档住房同样享受了不该享受的优惠政策。此次是严格地区分了享受优惠政策的范围，使税收调控的范围能够界定在这个领域，界定得比较清楚，全国一盘棋。　南京日报记者侯锦阳(编辑　小海)